2014年版大连市甘井子区城市更新营运模式及项目投资机会调查研究报告

第一章 城市发展创新趋势分析

第一节 城市开发创新思维分析

一、导入创新视野：重新衡量国际城市

二、城市创新纬度：智慧、协同与包容

三、城市战略创新：生态经济城市

四、城市经济创新：跨越资本驱动时代

五、城市社会创新：幸福定义国际城市新标杆

六、城市文化创新：发挥创意能力的引领作用

七、城市生态创新：如何充分释放低碳发展成果

八、城市治理创新：城市交通的全面解决方案

九、城市空间创新：多重空间的创新响应

第二节 创新型城市建设的基本模式

一、工业创新主导型模式

二、服务创新主导型模式

三、文化创新主导型模式

四、科技创新主导型模式

五、机制创新主导型模式

六、多驱联动创新型模式

第二章 中国城镇化发展形势分析

第一节 中国城镇化发展进程

一、中国的城镇化进程分析

二、中国城市规模增长情况

三、中国重点城市经济指标

四、中国各地区城市建设情况

五、中国主要城市群发展情况

六、城镇化对国民经济的贡献

第二节 中国城镇化发展的质量分析

一、城镇化质量的内涵界定

二、城镇化质量评价指标体系

三、中国城镇化质量评定分析

（一）主要城市城镇化质量现状

（二）城镇化质量评分指标情况

第三节 中国城镇化产生的问题分析

一、中国城镇化建设特征分析

二、中国城镇化建设误区分析

三、中国城镇化模式困境分析

（一）城市区域发展失衡

（二）城市规模质量失衡

（三）城市功能定位缺失

（四）资源环境问题突出

（五）城市治理能力滞后

第四节 中国新型城镇化战略解读

一、新型城镇化要旨分析

二、新型城镇化特点和要求

三、新型城镇化的革新方向

四、新型城镇化的推动措施

五、新型城镇化改革突破口

（一）土地流转改革分析

（二）户籍制度改革分析

（三）城市群发展战略分析

（四）新型城镇化利益分配革新

第三章 城市更新内涵理念分析

第一节 城市更新的基本概念

一、城市更新概念的内涵

二、城市更新的主要内容

（一）城市产业结构调整

（二）城市功能定位调整

（三）确定城市适宜人口

（四）确定城市开发强度

（五）城市空间形象定位

（六）城市用地布局与结构调整

（七）城市道路交通系统更新

（八）城市文化复苏与更新

三、城市更新的目的

四、城市更新的分类

第二节 城市更新的起源

一、城市更新的背景与发展阶段

二、城市更新的理论基础

三、中国城市更新兴起的原因及背景

第四章 大连市甘井子区市城市更新投资机会研究

第一节 大连市甘井子区市社会经济环境分析

一、大连市甘井子区市国民经济发展情况

二、大连市甘井子区市城市建设主要指标

三、大连市甘井子区市城市人口增长情况

四、大连市甘井子区市土地供应成交分析

（一）大连市甘井子区市土地供应情况分析

（二）大连市甘井子区市土地成交情况分析

（三）房地产企业购置土地面积

五、大连市甘井子区市房地产市场发展现状

（一）大连市甘井子区市房地产投资建设规模

（二）大连市甘井子区市房地产调控政策分析

（三）大连市甘井子区市商品房销售面积分析

（四）大连市甘井子区市商品房销售金额分析

（五）大连市甘井子区市商品房交易价格趋势

第二节 大连市甘井子区市城市发展战略规划

一、大连市甘井子区市城市发展定位

二、大连市甘井子区市各区域定位

三、大连市甘井子区市城市发展目标

四、大连市甘井子区市城市发展政策指引

五、大连市甘井子区市城市发展布局

（一）交通体系规划

（二）居住用地布局

（三）工业用地布局

（四）商业用地布局

第三节 大连市甘井子区市城市更新房地产企业机会分析

一、大连市甘井子区市城市更新项目发展历程

二、大连市甘井子区市城市更新近期重点地区

三、大连市甘井子区市城市更新启动项目大全

四、大连市甘井子区市城市更新市场竞争形势

五、大连市甘井子区市城市更新项目成功范例

第五章 城市更新项目开发运作要点

第一节 城市更新项目

一、城市更新项目价值链条

二、城市更新土地运营阶段

（一）前期准备

（二）拆迁实施

（三）开发实施

第二节 城市更新主要的运作模式对比

一、城市发展基金模式

二、MUT模式

三、SUR模式

四、IDP模式

第三节 项目盈利模式优劣势对比

一、城投自主进行一级开发

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

二、城投寻求合作开发，并约定投资回报率

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

三、城投谋求战略性合作开发，并按股分红

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

四、城投取地自主进行二级开发

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

五、城投取地转让变现

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

六、合作取地进行二级开发

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

七、BOT项目转让

（一）模式运作流程

（二）模式利弊分析

第六章 全国旧城改造重点案例分析

第一节 "新天地"项目案例分析

一、项目地块特征

二、项目开发特点

三、项目开发成本

四、项目整体策略

（一）项目定位

（二）项目规划理念

（三）项目整体框架

五、"新天地"项目营销艺术

六、"新天地"项目成功效应

第二节 中远两湾城项目案例分析

一、项目地块特征

二、项目开发特点

三、项目开发成本

四、项目整体规划

五、项目开发策略

六、项目经济评价

第三节 江南新苑项目案例分析

一、项目地块特征

二、项目开发特点

三、项目开发成本

四、项目整体规划

五、项目开发策略

六、项目经济评价

第四节 金色夏威夷项目案例分析

一、项目地块特征

二、项目开发特点

三、项目开发成本

四、项目整体规划

五、项目开发策略

六、项目经济评价

第七章 大连市甘井子区市城市更新项目定位策略

第一节 城市更新项目发展策略

一、区域发展配合整体规划

二、打造城市形象，创立区域品牌

三、保留传统文化，传承历史文明

四、市场为导向，建设新商业中心

五、整合多种资源，促进旅游业发展

第二节 城市更新项目区域战略定位

一、定位依据

二、战略定位

三、定位描述

四、实现方式

五、效益评估

第三节 区域形象定位

一、定位思路

二、形象因素

三、定位阐述

第四节 城市功能与产业设置原则

一、区域特色原则

二、适当多样化原则

三、相对集中原则

四、互补发展原则

第五节 区域城市功能与产业结构定位

一、可发展的功能与产业

（一）城市功能设置

（二）产业设置

二、功能与产业配置

（一）基础功能

（二）核心功能

（三）相关功能

第八章 大连市甘井子区市城市更新项目整体包装及推广策略

第一节 招商引资策略

一、总体策略

二、策略具体分解

（一）规划为本、配套先行

（二）改善环境、以地招商

（三）外引内联、项目促建

（四）动开发、板块出世

三、招商操作要点

第二节 整体包装策略

一、总体形象策略

二、历史文化概念包装建议

三、商业概念包装建议

四、现场包装建议

五、项目宣传及推广

第三节 招商引资模式设计

一、招商项目设定

二、招商方式设定

（一）传统招商引资方式

（二）现代主要招商引资方式

（三）本项目主要的招商方式

三、招商政策措施设定

四、招商形象展示设定

五、招商引资计划

（一）招商客户目标锁定

（二）招商区域目标锁定

（三）招商引资步骤

第四节 项目招商应注意的几大问题

一、招商引资政府角色扮演的问题

二、"政策优惠"不如诚信服务

三、招商引资要有所选择

四、关注引资新变化

第九章 大连市甘井子区市城市更新项目经济模型研究

第一节 项目地块地价估算

一、基准地价

二、项目地块价格修正

三、项目收入与投入

第二节 项目价差

第三节 项目的风险

第四节 项目收益总结

图有目录略