2024-2029年拉萨市商业地产行业发展趋势与投资咨询报告-中商产业研究院

内容概括

2024-2029年拉萨市商业地产行业发展趋势与投资咨询报告

报告目录

第一章商业地产行业相关概述 9

第一节商业地产的相关概述 9

一、商业地产的定义 9
二、商业地产的分类 9
三、商业地产的模式 9

第二节商业地产行业投资背景 10

一、商业地产行业发展历程 10
二、商业地产行业驱动因素 10
（一）外部驱动因素分析 10
（二）内部价值潜力分析 12
三、商业地产发展的必然性 13

第三节商业地产行业发展分析 14

一、商业地产市场现状分析 14
二、商业地产发展特点分析 15
三、商业地产进入调控视野 16
四、商业地产市场热点分析 17
五、商业地产市场形势分析 19

第四节商业地产经营策略分析 20

一、零散销售、统一经营 20
二、零散销售、各自经营 20
三、整体出售、整体经营 21
四、整体出租、整体经营 21
五、零散出租、各自经营 22

第二章商业地产盈利模式分析 23

第一节拉萨商业地产企业开发销售盈利模式 23

一、商业地产企业散售盈利模式 23
（一）一般散售模式分析 23
（二）带租约销售模式分析 23
（三）带回报销售模式分析 24
（四）散售模式适用物业 24
（五）散售模式优劣势 25
二、商业地产企业整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特点 26
（三）整售模式适用物业 26
（四）整售模式优劣势 27

第二节拉萨商业地产企业持有经营盈利模式 27

一、完全自营模式分析 27
（一）完全自营模式资源要求 27
（二）完全自营模式优劣势分析 28
二、自营+经营贷模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式资源要求 30
（三）模式优劣势分析 30
三、资本运作模式分析 30
（一）资本运作模式操作方式 30
（二）资本运作模式优劣势分析 31

第三节拉萨商业地产企业混合运作盈利模式 32

一、混合运作模式操作方式分析 32
二、混合运作模式主要特点分析 32
三、混合运作适用物业类型分析 32
四、混合运作模式优劣势分析 32

第四节主要商业地产盈利模式对比分析 33

第三章商业地产项目营销管理分析 34

第一节拉萨商业地产项目商业规划 34

一、商业经营规划的布局顺序 34
二、商业经营规划的整体利益 34
三、商业规划的黄金分割定律 36
四、配套设施的作用与投入 37
五、商铺格局规划分析 38

第二节拉萨商业地产项目经济测算 40

一、商业地产项目经济测算 40
二、商业地产项目定价方式 41
三、商业地产项目经济效益 42

第三节商业地产目标市场选择 44

一、目标市场的选择策略 44
（一）集中化进入策略 44
（二）商品专业化策略 44
（三）市场专业化策略 44
（四）选择性进入策略 44
（五）市场全覆盖策略 44
二、项目开发商圈分析法 45
三、商业地产项目客户定位 50
（一）商圈范围界定 50
（二）消费者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投资者定位 52
四、商业地产项目业态定位 52
（一）业态分类与特点 52
（二）项目的业态定位 55
（三）业态的合理构成 56
五、商业地产项目条件判断 58

第四节拉萨商业地产项目营销推广 60

一、商业地产消费者行为调查 60
二、销售与经营的平衡分析 61
三、商业物业商铺营销特性 62
四、商业项目营销推广流程 64
五、商业物业常用销售方式 67

第五节拉萨商业地产项目招商实施 68

一、商业地产项目招商特点 68
二、商业地产项目招商对象 69
三、商业地产项目招商流程 70
四、商业地产招商现存问题 71
五、商业地产项目招商策略 72
（一）项目招商通用策略 72
（二）购物中心招商策略 76
（三）写字楼的招商策略 80
（四）商业街的招商策略 84
（五）餐饮品牌招商策略 86

第六节拉萨商业地产项目开业策略 88

第四章拉萨市房地产市场环境分析 90

第一节拉萨市房地产地域环境分析 90

一、地理位置 90
二、生态气候 90
三、资源分布 90

第二节拉萨市宏观经济环境分析 92

一、拉萨市GDP增长情况 92
二、拉萨市固定资产投资 92
三、拉萨市居民收入情况 93
四、拉萨市产业结构分析 93

第三节拉萨市交通环境分析 93

一、铁路 93
二、公路 94
三、城市公共交通 94

第四节拉萨市人口社会环境分析 95

一、拉萨市人口数量及结构 95
二、拉萨市家庭支出结构 96
三、拉萨市外来人口情况 96

第五章拉萨市土地市场分析 97

第一节拉萨市城市规划布局 97

第二节拉萨市土地供应分析 103

第三节拉萨市建设用地分析 103

一、城市建设用地面积 103
二、居住用地面积 104
三、工业用地面积 104
四、商业服务业设施用地面积 105

第六章拉萨市房地产市场分析 106

第一节拉萨市房地产投资建设分析 106

一、拉萨市房地产投资额分析 106
二、拉萨市房地产建设规模分析 106
三、拉萨市保障房建设情况分析 106
四、拉萨市房地产开发重点企业 107
五、拉萨市房地产市场价格分析 107

第二节拉萨市产业园区建设分析 108

一、拉萨市产业园区分布情况 108
二、拉萨市产业园区建设规模 108
三、拉萨市产业园区发展规划 109

第三节拉萨市商品房市场销售情况 110

一、拉萨市商品房销售情况 110
二、拉萨市住宅销售情况 110

第四节拉萨市商业地产市场分析 111

一、拉萨市商业地产市场发展现状 111
二、拉萨商业地产蓬勃发展全面开花 111
三、拉萨商业地产市场发展尚不规范 113

第五节拉萨市房地产市场走势分析 115

第七章拉萨市商业地产细分行业发展及投资前景分析 117

第一节拉萨市商铺地产市场分析 117

第二节拉萨市购物中心分析 118

第三节拉萨市酒店市场分析 120

一、拉萨市星级酒店市场规模 120
二、拉萨市高星级酒店数量统计 120
三、拉萨市高星级酒店平均房价 120
四、拉萨市高星级酒店平均出租率 121
五、拉萨市部分星级酒店名单 121

第四节拉萨市写字楼市场分析 122

第五节拉萨市城市综合体分析 123

第六节拉萨市主题式商业地产分析 124

第八章二三线城市房地产市场投资分析 126

第一节中国房地产市场投资现状 126

一、投资状况及增速 126
二、房地产供应状况 126
三、房地产成交状况 127
四、分区域投资状况 127

第二节二三线城市房地产投资环境分析 128

一、投资吸引力 128
二、经济发展 128
三、房地产投资 128
四、商品房销售 129
五、土地市场 129
六、人口与城市化 130
七、限购政策影响 130
八、居民购买力 132
九、人均可支配收入 132
十、未来走势展望 133

第九章拉萨市房地产企业发展战略分析 134

第一节企业应对房地产周期波动的策略 134

一、资本运作策略 134
二、土地储备策略 134
三、业务组合策略 135
四、区域互补策略 136

第二节房地产企业发展管理分析 137

一、成本控制策略 137
二、定价策略分析 142
三、竞争策略分析 146
四、并购重组策略 148
五、融资策略分析 151
六、资本运作策略 153

第三节房地产企业战略规划策略分析 154

一、战略综合规划 154
二、技术开发战略 155
三、区域战略规划 155
四、产业战略规划 155
五、营销品牌战略 156
六、竞争战略规划 157

第十章商业地产行业投融资策略分析 159

第一节商业地产融资分析 159

一、商业地产融资的意义 159
二、商业地产融资需求分析 159
三、商业地产融资渠道分析 160
四、商业地产多元化融资流程 161
五、商业地产市场融资新平台 163
（一）商业抵押担保证券CMBS 163
（二）商业地产基金融资模式 165

第二节商业地产企业上市融资模式 166

一、商业地产企业上市融资必要性 166
二、商业地产企业上市融资模式 168
三、商业地产企业上市融资效果 172
四、商业地产企业上市融资风险 175
（一）买壳上市的风险 175
（二）IPO形式的风险 175

第三节商业地产信托融资分析 176

一、房地产信托融资模式分析 176
二、房地产信托融资模式优劣势 179
三、房地产信托融资运作流程 180
四、房地产信托资金运用方式 183
五、房地产信托资金投资方式 183

第四节商业地产融资困难及对策 184

一、商业地产的固有特性 184
（一）高收益高风险并存 184
（二）商业与地产有机结合 184
（三）开发是基础/运营是关键 185
（四）资金需求巨大 185
二、商业地产融资的现实困境 185
三、突破困境的六种有效途径 186
四、商业地产融资基金待推广 188

第十一章拉萨市商业地产投资风险及策略分析 189

第一节拉萨市商业地产市场前景预测 189

一、拉萨市商业地产市场发展前景 189
二、拉萨市房地产开发投资额预测 190

第二节拉萨市商业地产市场的投资风险 191

一、商业地产投资的经营风险 191
二、商业地产投资的财务风险 191
三、商业地产管理人才紧缺风险 191
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 192

第三节拉萨市商业地产市场风险规避及控制策略 192

一、商业地产投资风险 192
（一）开放商经验不足 192
（二）同质化/空置率高 193
（三）资金链压力较大 193
二、商业地产投资策略 194
（一）商业地产投资运作 194
（二）各业态投资攻略 217
（三）投资注意事项 221

第四节拉萨市商业地产企业资本市场运作建议 224

一、商业地产企业并购重组策略建议 224
二、商业地产企业海外市场运作建议 225
三、商业地产企业并购整合策略建议 226

图表目录

图表 1 中国商业地产发展阶段分析 10
图表 2 商业地产散售模式优缺点情况 25
图表 3 商业地产各种盈利模式指标对比分析 33
图表 4 城市购物中心商业业态组合 56
图表 5 地区购物中心商业业态组合 57
图表 6 Lifestyle Center商业业态组合 57
图表 7 拉萨市国内生产总值情况统计 92
图表 8 拉萨市固定资产投资情况统计 92
图表 9 拉萨市城镇居民人均可支配收入情况统计 93
图表 10 拉萨市产业结构图 93
图表 11 拉萨市公路通车里程情况统计 94
图表 12 拉萨市城市公共交通情况统计 95
图表 13 拉萨市人口数量及其构成 95
图表 14 2014年拉萨市人口结构图 95
图表 15 拉萨市城镇居民人均消费支出结构图 96
图表 16 拉萨市城市建设用地面积统计 104
图表 17 拉萨市居住用地面积统计 104
图表 18 拉萨市工业用地面积统计 105
图表 19 拉萨市商业服务业设施用地面积统计 105
图表 20 拉萨市房地产开发投资额统计 106
图表 21 拉萨市房地产施工及竣工面积统计 106
图表 22 拉萨市房地产开发重点企业 107
图表 23 2015年拉萨市部分楼盘价格表 107
图表 24 拉萨市商品房销售情况统计 110
图表 25 拉萨市住宅销售情况统计 110
图表 26 拉萨市部分购物中心名单 118
图表 27 拉萨市星级酒店营业收入情况统计 120
图表 28 拉萨市高星级酒店数量统计 120
图表 29 拉萨市高星级酒店平均房价统计 121
图表 30 拉萨市高星级酒店平均出租率统计 121
图表 31 拉萨市部分星级酒店名单 121
图表 32 拉萨市部分写字楼名单 123
图表 33 全国房地产开发投资情况统计 126
图表 34 中国房地产开发企业房屋施工及竣工面积统计 126
图表 35 中国商品房销售面积及销售额情况统计 127
图表 36 不同地区房地产投资额完成情况 127
图表 37 2014年全国主要大中城市土地成交情况 130
图表 38 私募基金的优势和劣势 166
图表 39 IPO的优势和劣势 166
图表 40 房地产信托融资运作流程 181
图表 41 房地产信托投资方式占比 184
图表 42 拉萨市房地产开发投资额预测趋势图 191

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