2024-2029年中国商业地产市场开发运营及投融资战略报告-中商产业研究院

内容概括

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。目前国内主要房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，商业地产比例提升成为未来几年这些企业发展的重要举措。商业地产作为后周期行业，居民消费能力提高，娱乐休闲和购物需求释放，带动商业营业用房的发展；产业结构升级，中小企业发展也会带动办公楼的需求。在城市经济快速发展、房地产市场逐步成熟的过程中，商业地产扮演着不可忽视的角色。面对当今限购政策，商业地产在住宅地产新政限制下将迎来转机。未来几年，预计商业地产投资规模将会进行一个放量扩展阶段。总结起来就是这样的，层次会多元化；消费需求以及市场的需求会推动商业地产整体的发展。

报告目录

第一章中国商业地产行业相关概述

第一节商业地产的相关概述

一、商业地产的定义
二、商业地产的分类
三、商业地产的模式

第二节中国宏观经济环境分析

一、中国GDP增长情况分析
二、工业经济发展形势分析
三、社会固定资产投资分析
四、全社会消费品零售总额
五、城乡居民收入增长分析
六、居民消费价格变化分析

第三节中国社会环境分析

一、人口环境分析
二、中国城镇化率

第四节商业地产业政策环境分析

一、房地产土地政策分析
（一）土地市场调控政策最新动向及解读
（二）房地产市场调控政策最新动向及解读
（三）土地管理制度深层次改革必要性及方向
二、商业地产主要法律法规
三、商业地产区域政策分析
（一）北京商业地产发展政策
（二）上海商业地产发展政策
（三）深圳商业地产发展政策
（四）广州商业地产发展政策
（五）其他地区商业地产政策
四、中国房地产相关政策分析

第五节商业用地供应情况及价格分析

一、商业用地指数趋势分析
二、商业用地供应规模分析
三、商业用地市场价格分析

第二章中国商业地产行业发展分析

第一节房地产发展现状分析

一、房地产开发景气指数
二、房地产开发投资分析
三、房地产施、竣工面积分析
四、房地产销售面积及金额分析
五、房地产开发到位资金情况
六、房地产市场价格走势分析
七、商业地产行业存在的问题

第二节商业地产行业投资背景

一、商业地产行业发展历程
二、商业地产行业驱动因素
三、商业地产发展的必然性

第三节商业地产行业发展分析

一、商业地产市场现状分析
二、商业地产发展特点分析
三、商业地产进入调控视野
四、商业地产市场热点分析
五、商业地产市场形势分析
六、商业地产发展方向分析

第四节商业地产行业运营分析

一、商业地产开发投资额分析
二、商业地产销售面积分析
三、商业地产的销售额分析
四、商业地产销售价格分析
五、商业地产价格影响因素

第五节商业地产行业竞争格局

一、房地产企业竞争格局分析
（一）房地产开发企业排名
（二）房地产品牌企业竞争
二、商业地产市场竞争态势分析
三、商业地产市场竞争全面升级
四、商业地产五大发展趋势分析
五、商业地产的全渠道模式分析

第六节商业地产经营策略分析

一、零散销售、统一经营
二、零散销售、各自经营
三、整体出售、整体经营
四、整体出租、整体经营
五、零散出租、各自经营

第三章中国商业地产行业盈利模式分析

第一节商业地产企业开发销售盈利模式

一、商业地产企业散售盈利模式
（一）散售模式类型分析
（二）散售模式适用物业
（三）散售模式的优劣势
二、商业地产企业整售盈利模式
（一）整售模式操作方式
（二）整售模式主要特点
（三）整售模式适用物业
（四）整售模式的优劣势

第二节商业地产企业持有经营盈利模式

一、完全自营模式分析
（一）完全自营模式资源要求
（二）完全自营模式优劣势分析
二、自营+经营贷模式分析
（一）模式操作方式
（二）模式资源要求
（三）模式优劣势分析
三、资本运作模式分析
（一）资本运作模式操作方式
（二）资本运作模式优劣势分析

第三节商业地产企业混合运作盈利模式

一、混合运作模式操作方式分析
二、混合运作模式主要特点分析
三、混合运作适用物业类型分析
四、混合运作模式优劣势分析

第四节主要商业地产盈利模式对比分析

第四章中国商业地产项目营销管理分析

第一节商业地产项目商业规划

一、商业经营规划的布局顺序
二、商业经营规划的整体利益
三、商业规划的黄金分割定律
四、配套设施的作用与投入
五、商铺格局规划分析

第二节商业地产项目经济测算

一、商业地产项目经济测算
二、商业地产项目定价方式
三、商业地产项目经济效益

第三节商业地产目标市场选择

一、目标市场的选择策略
（一）集中化进入策略
（二）商品专业化策略
（三）市场专业化策略
（四）选择性进入策略
（五）市场全覆盖策略
二、项目开发商圈分析法
三、商业地产项目客户定位
（一）商圈范围界定
（二）消费者定位
（三）商家定位
（四）投资者定位
四、商业地产项目业态定位
（一）业态分类与特点
（二）项目的业态定位
（三）业态的合理构成
五、商业地产项目条件判断

第四节商业地产项目营销推广

一、商业地产消费者行为调查
二、销售与经营的平衡分析
三、商业物业商铺营销特性
四、商业项目营销推广流程
五、商业物业常用销售方式

第五节商业地产项目招商实施

一、商业地产项目招商特点
二、商业地产项目招商对象
三、商业地产项目招商流程
四、商业地产招商现存问题
五、商业地产项目招商策略
（一）项目招商通用策略
（二）购物中心招商策略
（三）写字楼的招商策略
（四）商业街的招商策略
（五）餐饮品牌招商策略

第六节商业地产项目开业策略

第五章中国写字楼市场开发投资分析

第一节写字楼市场开发研究

一、写字楼投资开发特性
二、写字楼投资开发背景
三、写字楼投资开发条件
四、写字楼项目投资开发
（一）写字楼投资策略
（二）写字楼产品定位
（三）写字楼市场需求
（四）写字楼市场供给
五、写字楼开发趋势预测

第二节写字楼市场竞争现状

一、写字楼发展历程分析
二、写字楼错位竞争分析
三、甲级写字楼竞争分析
四、节能环保成新竞争点
五、写字楼发展特点分析

第三节写字楼市场运营状况分析

一、写字楼投资情况分析
二、写字楼市场建设规模
三、写字楼市场销售情况
四、写字楼销售额情况
五、写字楼投资收益分析
（一）写字楼盈利模式
（二）写字楼投资成本
（三）写字楼投资回报率

第四节写字楼市场投资前景

一、写字楼投资前景分析
二、写字楼投资潜力分析
（一）大城市投资潜力
（二）中城市投资潜力
（三）小城市投资潜力
三、写字楼发展前景分析
（一）写字楼区域发展潜力
（二）郊区写字楼发展前景
（三）总部办公楼投资机会
四、写字楼发展趋势分析

第六章中国商铺地产开发投资分析

第一节商铺市场发展概况

一、商铺地产开发背景
二、商铺地产经营特点
三、商铺市场存在问题
四、商铺投资考虑因素
五、商铺地产投资技巧
六、商铺市场发展趋势

第二节商铺地产投资概况分析

一、中国商业街主要类型
二、商业街发展特点分析
三、商业街存在问题分析
四、商业街主要表现形态
五、商业街投资收益分析
（一）商业街投资成本构成
（二）商业街投资回报率
（三）商业街盈利模式分析
（四）商业街运作成功策略
六、零售地产运行情况分析
七、零售地产市场趋势分析

第三节商铺投资风险与对策分析

一、投资商铺风险及对策分析
二、产权式商铺投资风险分析
（一）产权式商铺投资优势
（二）产权式商铺法律风险
（三）产权式商铺投资风险
三、七类商铺的投资回收形态
四、七类商铺的投资策略分析

第七章中国购物中心开发投资分析

第一节大型购物中心开发流程分析

一、购物中心调研与论证
二、购物中心立项与决策
三、购物中心选址与选型
四、购物中心规划与设计
五、购物中心融资与招商

第二节购物中心投资建设情况

一、购物中心发展阶段分析
二、购物中心数量增长分析
三、购物中心体量变化趋势
四、购物中心商铺数量分析

第三节购物中心发展分布情况

一、购物中心分布及城市竞争力
（一）购物中心区域分布情况
（二）购物中心分布特点分析
二、重点城市购物中心分布特征
（一）北京购物中心分布特征
（二）广州购物中心分布特征
（三）上海购物中心分布特征
（四）深圳购物中心分布特征
（五）天津购物中心分布特征
三、三四线购物中心发展现状
（一）三四线购物中心发展优势
（二）三四线购物中心供应格局
（三）三四线购物中心开发模式
（四）三四线MALL短培育周期

第四节购物中心的发展方向分析

一、布局移动销售
二、线上线下融合打造全新经营模式
三、体验式、特色化成为购物中心进行差异化经营的主要突破点
四、社区型购物中心日益兴起
五、传统零售转型购物中心

第五节购物中心投资收益分析

一、购物中心盈利模式选择
二、购物中心投资成本构成
三、购物中心业态租金分析
四、购物中心的投资回报率

第六节购物中心市场投资前景

一、购物中心业态发展趋势
二、购物中心投资前景分析
三、购物中心投资潜力分析
（一）大城市投资潜力分析
（二）中城市投资潜力分析
（三）小城市投资潜力分析

第八章中国中央商务区开发投资分析

第一节中央商务区发展活力分析

一、中央商务区发展演化过程
（一）国内CBD演化过程
（二）国外CBD演化过程
二、中央商务区不同分类情况
三、中央商务区空间布局模式
四、中央商务区空间扩展方式
五、中央商务区开发强度分析
六、中央商务区发展活力分析
（一）城市CBD已建程度
（二）城市CBD在建程度
（三）城市CBD可建程度

第二节中央商务区建设投资现状

一、中央商务区开发运作特点
二、中央商务区建设现状分析
三、中央商务区发展模式分析
四、中央商务区成功关键因素
五、中央商务区的投资回收期

第三节中央商务区写字楼市场分析

一、中央商务区写字楼经济价值
二、中央商务区写字楼容量分析
三、中央商务区写字楼供求情况
四、中央商务区写字楼重点案例
五、中央商务区写字楼价格租金

第四节中央商务区住宅市场分析

一、中央商务区住宅主要标准
二、中央商务区住宅供求特点
三、中央商务区住宅交易情况
四、中央商务区住宅价格租金

第五节中央商务区商业楼分析

一、中央商务区商业楼供求分析
二、中央商务区商业地产的案例
三、中央商务区商业楼市场走势
四、中央商务区商业楼价格租金

第九章中国酒店市场开发投资分析

第一节酒店市场开发注意事项

一、投资开发背景
二、酒店开发模式
三、酒店资本运作

第二节酒店行业盈利模式分析

一、经营增长盈利模式
二、物业增值盈利模式
三、资本营运盈利模式
四、品牌创新盈利模式
五、集团建设盈利模式

第三节酒店行业投资收益分析

一、经济型酒店投资收益
（一）经济酒店投入产出
（二）经济酒店投资回报
二、产权式酒店投资价值
三、酒店公寓投资回报模式

第四节酒店市场投资情况分析

一、酒店市场投资特点
二、酒店市场投资技巧
三、星级酒店发展分析
（一）星级酒店经营情况
（二）星级酒店分星级情况
（三）旅游城市星级酒店情况

第五节酒店市场投资前景分析

一、酒店投资前景分析
二、中西部酒店投资潜力
三、二三线酒店投资潜力

第十章中国重点商业地产企业经营状况分析

第一节万达集团商业地产模式分析

一、企业基本情况分析
二、企业产品与市场分析
三、企业经营情况分析
四、企业竞争优势分析
五、企业战略方向分析
六、万达广场案例分析

第二节恒隆地产商业地产模式分析

一、企业概况与历史沿革
二、企业总体经营情况分析
三、企业在内地发展的项目

第三节中粮集团商业地产模式分析

一、企业概况与历史沿革
二、企业资本与扩张策略
三、企业产品定位与经营
四、企业的经营情况分析
五、企业营销网络分析
六、企业主流产品线分析
七、大悦城商业模式分析

第四节 SOHO中国商业地产模式分析

一、企业概况与历史沿革
二、企业产品定位与经营
三、企业的经营情况分析
四、企业主流产品线分析
五、企业商业模式分析
六、企业盈利模式分析
七、企业已建项目统计
八、企业重点案例分析

第五节中国国贸商业地产模式分析

一、企业概况与历史沿革
二、企业产品定位与经营
三、企业主流产品线分析
四、企业的经营情况分析
五、企业商业模式分析
六、国贸中心案例分析

第六节世贸股份商业地产模式分析

一、企业概况与历史沿革
二、企业资本与扩张策略
三、企业产品定位与经营
四、企业的经营情况分析
五、企业营销网络分析
六、企业主流产品线分析
七、企业商业模式分析
八、企业重点案例分析

第七节上海陆家嘴商业地产模式分析

一、企业概况与历史沿革
二、企业产品定位与经营
三、企业经营情况分析
四、企业商业模式分析
五、企业重点案例分析

第八节金融街商业地产模式分析

一、企业概况与历史沿革
二、企业资本与扩张策略
三、企业产品定位与经营
四、企业经营情况分析
五、企业营销网络分析
六、企业商业模式分析
七、北京金融街案例分析

第十一章中国商业地产行业投融资策略分析

第一节商业地产市场融资分析

一、商业地产融资的意义
二、商业地产融资需求分析
三、商业地产融资渠道分析
四、商业地产多元化融资流程
五、商业地产市场融资新平台
（一）商业抵押担保证券CMBS
（二）商业地产基金融资模式
六、商业地产市场融资形势

第二节商业地产企业上市融资模式

一、商业地产企业上市融资必要性
二、商业地产企业上市融资模式
三、商业地产企业上市融资效果
四、商业地产企业上市融资风险
（一）买壳上市的风险
（二）IPO形式的风险

第三节商业地产信托融资分析

一、房地产信托融资模式分析
（一）房地产信托融资模式类型
（二）房地产信托融资模式优劣势
二、房地产信托发行结构分析
三、商业地产信托融资情况分析
（一）房地产信托季度发行规模
（二）房地产资金信托季度余额规模
（三）房地产信托平均收益率
四、房地产信托资金运用方式
五、房地产信托资金投资方式
六、房地产信托兑付分析
七、地产类信托兑付风险与房地产调控高度相关

第四节商业地产融资困难及对策

一、商业地产的固有特性
（一）高收益高风险并存
（二）商业与地产有机结合
（三）开发是基础/运营是关键
（四）资金需求巨大
二、商业地产融资的现实困境
三、突破困境的有效途径分析
四、商业地产融资基金待推广

第五节商业地产行业投资风险及策略

一、商业地产投资风险
（一）开发商经验不足
（二）同质化/空置率高
（三）资金链压力较大
二、商业地产投资策略
（一）商业地产投资运作
（二）各业态投资攻略
（三）投资注意事项

第十二章中国商业地产行业前景预测

第一节房地产行业发展前景展望

一、促进房地产市场长期繁荣因素
二、中国房地产业中长期发展目标

第二节商业地产行业发展展望

一、未来商业地产将向城市综合体转型
二、未来商业地产发展机遇与挑战
三、未来商业地产发展走向预测

第三节商业地产市场规模预测

一、商业地产投资规模预测
二、商业地产销售面积预测
三、商业地产销售额预测分析

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