2019-2025年宁德市产业地产研究与投资咨询报告-中商产业研究院

内容概括

产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。在房地产调控和鼓励产业升级转型发展的大背景下，产业与地产的结合也越来越紧密。产业地产既作为房地产企业新的转型方向受到地产企业的关注，也在国家政策和地方政府的支持下蓬勃发展。对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。

产业地产、产业园区在中国改革发展当中的作用早已经超出了经济的范畴，它成为改革开放整体进行过程当中一个非常重要的物质基础和载体，其前景十分美好并将成为发展趋势和热点。从投资角度来看，产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能，为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标，能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。产业园区的各个子项目完成，会形成整体强大的社会效益和经济效益。产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其出发点是将地产资源与其他资源整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。

中商产业研究院发布的《2019-2025年宁德市产业地产研究与投资咨询报告》对当前宁德市产业地产发展概况进行了论述和分析，并对宁德市产业发展规模、产业集群与效益、产业园区建设与规划等进行了深入调研分析，从总体上提出了宁德市产业地产创新设计与可行性。本报告是房地产企业、产业投资者了解宁德市产业地产行业当前最新发展态势，把握市场机会，正确制定企业发展战略的必备参考工具，极具参考价值！

报告目录

第一章产业地产概述 9

第一节产业地产的基础界定 9

一、产业地产的定义 9
二、产业地产的特性 9
（一）政策主导性 9
（二）区域性分析 10
（三）项目增值性 10
（四）投资回收期长 11
三、产业地产的分类 12
（一）物流仓储 12
（二）工业厂房 13
（三）工业研发楼宇 15

第二节产业地产的开发模式 16

一、工业园区开发模式 16
（一）开发主体 16
（二）操作手段 17
（三）所需外部条件 17
（四）开发模式流程 17
二、主体企业引导模式 18
（一）开发主体 18
（二）操作手段 18
（三）所需外部条件 18
（四）开发模式流程 18
三、产业地产商开发模式 19
（一）开发主体 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部条件 19
（四）开发模式流程 19
四、综合开发模式 20
（一）开发主体 20
（二）操作手段 20
（三）所需外部条件 20
（四）开发模式流程 20

第三节产业地产主要盈利模式 21

一、产业地产出租模式 21
二、产业地产出售模式 21
三、产业地产RELTS 22
四、产业地产收入来源 22

第二章 2018年宁德市产业地产环境背景分析 23

第一节宁德市宏观经济运行情况 23

一、宁德市GDP增长 23
二、宁德市固定资产投资 23
三、宁德市产业结构分析 25

第二节宁德市工业经济运行情况 26

一、宁德市工业经济效益情况 26
（一）宁德市工业增加值历年增长情况 26
（二）宁德市与本省其他城市工业增加值对比 28
（三）宁德市工业企业生产效益情况分析 29
（四）工业经济整体效益情况 29
二、宁德市工业企业单位数量 30
三、工业发展结构分析 30
（一）轻重工业发展情况对比及增长率 30
（二）宁德市工业产业结构及其产值 31
（三）宁德市工业企业规模/实力对比 32
四、宁德市工业发展区域布局 33
（一）工业经济规模未来发展预期 33
（二）宁德市工业产业未来区位分布规划 34

第三节宁德市地域环境分析 34

一、地理位置 34
二、自然环境 35
三、生态气候 35
四、资源分布 35

第四节宁德市工业基础设施建设 36

一、交通 36
二、供电 37
三、供水 38
四、供气 38
五、排水 39

第五节宁德市产业地产市场政策环境 39

第六节宁德市产业地产行业社会环境分析 40

一、人口数量分析 40
二、消费市场分析 40
三、招商引资情况 41

第三章 2018年宁德市产业地产一级土地市场研究 43

第一节产业地产价格与其他地产价格走势对比 43

一、全国四类不同性质土地价格指数对比 43
二、宁德市四类不同性质土地价格指数对比 44
三、宁德市四类性质土地价格历史走势 45

第二节宁德市工业用地供应市场 46

一、主要工业园区土地供应情况 46
二、宁德市工业用地供应价格 46
三、区域土地供应价格对比 48

第三节宁德市工业用地需求市场 49

一、宁德市工业用地成交区域分布 49
二、2018年各主要工业园区成交情况 49

第四节宁德市工业用地供求关系 51

第四章 2018年宁德市产业地产二级市场研究 52

第一节宁德市产业地产开发现状 52

一、宁德市产业地产开发总况 52
二、宁德市产业地产发展特点分析 52
三、宁德市产业地产开发企业进入格局 53
四、宁德市产业地产投资立项项目统计 54

第二节各类工业厂房建设设计 59

一、单层厂房 59
二、多层厂房 60
三、热加工厂房 61
四、冷加工厂房 61
五、工业厂房建设趋势 62

第三节宁德市标准化厂房 63

一、工业厂房投资流程 63
二、标准工业厂房优势 63
三、标准厂房成本核算 63
四、定制工业厂房优势 65

第四节宁德市标准化厂房物业市场开发整体情况 65

第五章宁德市典型的产业地产项目分析 67

第一节产业园 67

一、项目分布及体量 67
二、项目产品特征分析 68
三、项目运作模式分析 69
四、工业园区单位产值 71
五、园区项目招商情况 71

第二节产业园 71

一、项目分布及体量 71
二、项目产品特征分析 72
三、项目运作模式分析 74
四、工业园区销售价格 74
五、园区项目招商情况 76

第三节产业园 76

一、项目分布及体量 76
二、项目产品特征分析 77
三、项目运作模式分析 78
四、工业园区单位产值 78
五、园区项目招商情况 78

第四节产业园 79

一、项目分布及体量 79
二、项目产品特征分析 80
三、项目运作模式分析 83
四、园区项目招商情况 84

第五节产业园 85

一、项目分布及体量 85
二、项目产品特征分析 88
三、项目运作模式分析 88
四、园区项目招商情况 89

第六章宁德市产业地产开发招商策略分析 91

第一节产业地产成功开发要素 91

一、项目选址 91
二、项目定位 91
三、客户选择 91
四、宣传造势 91
五、产业招商 92
六、服务水平 92

第二节产业地产开发选址策略 92

一、区域环境分析 92
二、开发区环境分析 92
三、产业依托分析 92
四、交通物流区位分析 93
五、企业客户来源分析 93

第三节产业地产开发定位策略 93

一、市场定位的必要 93
二、市场地位的策略 94

第四节产业地产招商引资分析 95

一、招商引资的重要性 95
二、传统招商模式的问题 95
三、招商环境的打造 97
四、选商分析 98

第五节产业地产招商引资方式 98

一、组合营销 98
二、中介招商 101
三、产业招商 102
四、网络招商 103
五、其他招商方式 106

第七章宁德市产业地产融资渠道选择策略 107

第一节产业地产企业股权融资 107

一、股权出让融资 107
二、增资扩股融资 107
三、产权交易融资 108
四、杠杆收购融资 109
五、风险投资融资 109
六、投资银行融资 110
七、国内上市融资 110
八、境外上市融资 110
九、买壳上市融资 112

第二节房地产投资信托 112

一、房地产信托产品发行规模 112
二、房地产信托发行结构分析 113
三、房地产信托发行情况分析 115
四、房地产信托余额规模分析 117
五、房地产信托兑付情况分析 117
六、房地产信托投资方式分析 118

第三节产业投资基金 119

一、中国产业投资基金发展现状 119
二、中国产业投资基金投资方向 121
三、产业投资基金融资形式分析 124
四、房地产产业投资基金运作分析 124
五、产业地产产业投资基金运作分析 125

第八章 2019-2025年宁德市产业地产业投资环境及风险 127

第一节宁德市产业地产行业投资环境分析 127

一、宁德市产业地产投资经济环境分析 127
二、宁德市产业地产投资与影响因素分析 127

第二节宁德市产业地产投资潜力分析 130

一、产业地产投资价值分析 130
二、产业地产投资回报率分析 130
三、产业地产区域投资热点分析 131

第三节宁德市产业地产投资风险分析 131

一、政策风险 131
二、市场风险 132
三、扩张风险 132
四、经营风险 133

第四节关于宁德市产业地产投资的建议 133

图表目录

图表 1 工业园区开发模式流程 17
图表 2 主体企业引导模式流程 18
图表 3 产业地产商开发模式流程 19
图表 4 综合开发模式流程 21
略、、、

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