2018-2023年开封市写字楼市场前景调查及投融资战略研究报告-中商产业研究院

内容概括

2013年以来，开封市写字楼投资额呈现逐年增长趋势。2017年，开封市写字楼投资额为17.60亿元，同比增长13.8%。随着开封市城市、产业转型升级，写字楼品质升级，甲级写字楼集中入市，使得开封市写字楼摆脱原来老旧写字楼狭小、配套设施落后的旧面貌，呈现出高端大气上档次的设计和形象。开封市写字楼硬件品质集中提升，包括智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等。由于开封市都是中小型企业为主，对办公面积需求不大，开发商为追求高利润，出现有部分开发商在提高单价、控制总价，主打中小户型，开封市写字楼市场开始日趋小户型化。

近年来，开封市转型升级取得了一定的效果，大企业、上市公司都有大面积中高端办公空间的需求，中高端写字楼需求也就得到了释放。大企业对写字楼的需求及要求在不断提升，为了满足现代化商务办公需求及企业形象，未来甲级写字楼的需求会较为旺盛。接下来开封市写字楼市场或将再经历一轮优胜劣汰。未来开封市写字楼开发投资仍将保持增长趋势。预计到2023年，开封市写字楼投资额将达到38.6亿元。

开封市住建局、市发展和改革委等相关部门指出，开封市对房地产调控的态度是明确的、坚决的，始终坚持调控目标不动摇、力度不放松，全面贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强房地产市场顶层设计，统筹安排土地供应、住房建设总量和开发时序，加强市场调控。用好郑徐高铁开通运营、郑开城际铁路增加班次机遇，活跃房地产市场。

未来随着开封市写字楼供应量的增长，写字楼市场价格将保持平稳增长趋势。随着写字楼的品质升级和甲级写字楼的不断涌现，开封市写字楼租金价格将继续保持增长趋势。

报告目录

第一章写字楼的相关概述

第一节写字楼定义与特点

9
一、写字楼的定义 9
二、写字楼的特点 9
三、写字楼的模式分析 10
四、写字楼与商务公寓的区别 10

第二节写字楼的分类

11
一、按建筑面积划分 11
二、按使用功能划分 11
三、按现代化程度分 12
四、按综合条件划分 12
五、物业开发目的分 12

第三节写字楼物业档次的划分标准

13
一、顶级物业（国际写字楼） 13
二、高档物业（甲级写字楼） 14
三、中档物业（乙级写字楼） 15
四、低档物业（丙级写字楼） 16

第二章中国写字楼市场分析

第一节中国写字楼市场现状分析

17
一、写字楼发展回顾分析 17
二、写字楼市场特征分析 17
三、写字楼错位竞争分析 20
四、甲级写字楼竞争分析 20

第二节中国写字楼投资分析

22
一、房地产投资金额分析 22
二、写字楼投资金额分析 23
三、房地产开发资金来源规模 24

第三节中国写字楼市场供给分析

25
一、写字楼新开工面积 25
二、写字楼施工面积分析 25
三、写字楼竣工面积分析 25

第四节中国写字楼销售情况分析

26
一、写字楼销售面积分析 26
二、写字楼销售金额分析 26
三、写字楼销售价格分析 27
四、写字楼价格波动原因 27

第三章开封市房地产市场环境分析

第一节开封市地理交通环境分析

28
一、地理位置 28
二、行政划分 28
三、土地资源 29
四、交通条件 29

第二节开封市宏观经济环境分析

33
一、开封市GDP增长情况分析 33
二、开封市产业结构情况分析 33
三、开封市固定资产投资分析 34
四、开封市工业发展现状分析 35
五、开封市居民收支情况分析 36

第三节开封市房地产政策环境分析

37
一、开封出台楼市“汴九条” 37
二、开封市促进房地产健康发展意见 40
三、写字楼相关政策分析 43

第四节开封市房地产市场发展分析

43
一、房地产投资金额分析 43
二、房地产施工面积分析 44
三、房地产竣工面积分析 44
四、房地产销售面积分析 44
五、房地产销售金额分析 45
六、房地产市场价格分析 45

第四章开封市写字楼市场供需状况分析

第一节 2015-2017年开封市写字楼市场投资分析

47
一、开封写字楼投资额分析 47
二、开封市写字楼投资类型 47

第二节 2015-2017年开封市写字楼市场供给分析

47
一、开封市写字楼施工面积分析 47
二、开封市写字楼竣工面积分析 48
三、开封市写字楼竣工价值分析 48

第三节 2015-2017年开封市写字楼销售情况分析

49
一、开封市写字楼销售面积分析 49
二、开封市写字楼销售金额分析 49
三、开封市写字楼销售价格分析 49

第四节 2015-2017年开封市写字楼出租需求分析

50
一、开封市写字楼出租需求分析 50
二、开封市写字楼出租价格分析 50
三、开封市写字楼的出租率分析 51

第五章 2017年开封市重点区域写字楼市场分析

第一节自贸区写字楼市场分析

52
一、自贸试验区相关概况 52
二、写字楼市场现状分析 53
三、写字楼建设项目分析 53
四、写字楼需求情况分析 53
五、写字楼市场价格分析 53
六、写字楼租金水平分析 54

第二节开封新区写字楼市场分析

55
一、写字楼市场现状分析 55
二、写字楼建设项目分析 55
三、写字楼需求情况分析 56
四、写字楼市场价格分析 57
五、写字楼租金水平分析 57

第三节鼓楼区写字楼市场分析

58
一、写字楼市场现状分析 58
二、写字楼建设项目分析 58
三、写字楼需求情况分析 59
四、写字楼市场价格分析 59
五、写字楼租金水平分析 59

第六章开封市写字楼客户类型与营销策略

第一节开封市写字楼客户类型分析

61
一、跨国公司客户 61
二、金融企业客户 61
三、工业企业客户 61
四、贸易企业客户 61
五、专业服务机构 62
六、其他类型客户 62

第二节开封市写字楼客户选择因素

62
一、地理位置 62
二、物业服务 63
三、租金水平 63
四、内部装修 63
五、通信网路 64
六、商业配套 64

第三节开封市写字楼客户销售策略分析

64
一、注重采集企业客户关键信息 64
二、注重管理跟踪潜在客户线索 64
三、强调客户决策人的公关管理 65
四、强调销售团队的组织与协调 65
五、强调对企业客户商圈的支持 66

第七章开封市写字楼招商定位与策略分析

第一节开封市写字楼招商阶段分析

67
一、开发前期招商 67
二、开发中期招商 68
三、开业阶段招商 68
四、开业后的招商 69

第二节开封市写字楼招商定位要素

69
一、写字楼业态定位 69
二、写字楼目标市场 70
三、写字楼主题特色 70
四、写字楼品种组合 70

第三节开封市写字楼营销推广工具

70
一、楼书 70
二、DM单 72
三、VI系统 72
四、户外包装 73
五、报纸广告 73
六、车身广告 74

第四节开封市写字楼招商策略分析

74
一、写字楼项目的招商定位 74
二、写字楼招商的广告推广 75
三、写字楼的招商流程分析 76
四、写字楼的招商策略建议 78
五、写字楼的招商管理流程 80

第八章开封市写字楼物业管理服务分析

第一节开封市写字楼物业服务方式

84
一、委托服务型物业服务 84
二、自主经营型物业服务 84
三、专业服务企业物业服务 84

第二节开封市写字楼前期物业服务内容

85
一、签订物业服务合同 85
二、制订物业服务方案 85
三、成立业主委员会 85
四、编写物业维修公约 85
五、制订规划并具体落实 85
六、做好物业的接管验收 85

第三节开封市写字楼物业营销租售管理

86
一、写字楼租赁合同的签订 86
二、写字楼租赁合同的执行 86
三、写字楼客户的选择 86
四、写字楼租金的确定 89

第四节开封市写字楼日常物业服务内容

90
一、写字楼前台服务内容 90
二、写字楼设施设备管理 91
三、写字楼安全服务内容 91
四、写字楼消防管理内容 92
五、写字楼保洁管理内容 92

第五节开封市写字楼物业管理的策略分析

93
一、物业管理水平影响写字楼品质 93
二、掌握客户需求提供针对性服务 93
三、细分主流客户突出服务重点 94
四、前瞻性的运作满足客户期望 95
五、运用特色管理成就超值服务 95

第九章开封市写字楼项目开发策略分析

第一节开封市写字楼项目开发要点分析

97
一、写字楼开发策略分析 97
二、写字楼市场调查分析 98
三、写字楼地块定位建议 99
四、写字楼市场需求分析 100
五、写字楼市场供给分析 101

第二节开封市写字楼产品规划设计

102
一、写字楼建筑规划设计要点 102
二、写字楼配置规划设计要点 103
三、写字楼智能办公设计分析 104
四、写字楼生态办公设计分析 106

第三节开封市超高层高端写字楼设计趋势

109
一、规模和功能向复合型发展 109
二、更注重与城市关系的融合 109
三、产品的设计标准不断提高 110

第十章开封市写字楼开发重点企业分析

第一节河南大宏建设集团有限公司

113
一、企业发展基本情况 113
二、企业发展历程分析 113
三、企业开发项目分析 114
四、企业经营优势分析 114

第二节开封伟宏置业有限公司

114
一、企业发展基本情况 114
二、企业经营理念分析 115
三、企业开发项目分析 115
四、企业发展策略分析 115

第三节开封新枫华置业有限公司

116
一、企业发展基本情况 116
二、企业发展历程分析 116
三、企业开发项目分析 117
四、企业经营优势分析 117

第四节开封金泰置业有限公司

118
一、企业发展基本情况 118
二、企业开发项目分析 118
三、企业经营优势分析 118
四、企业发展策略分析 119

第五节其他企业

119
一、上海绿地控股集团开封公司 119
二、河南蓝码置业有限公司 119
三、开封联谊置业有限公司 120
四、河南晖达嘉睿置业有限公司 120

第十一章 2018-2023年开封市写字楼市场前景预测分析

第一节 2018-2023年中国写字楼市场前景分析

121
一、中国写字楼市场前景乐观 121
二、写字楼区域发展潜力分析 121
三、写字楼成地产投资新趋势 122
四、郊区写字楼市场前景看好 122

第二节 2018-2023年开封市写字楼市场趋势分析

123
一、价值取向明朗化 123
二、产品符合时代特质 124
三、与国际化办公需求相符合 126

第三节 2018-2023年开封市写字楼市场前景预测

126
一、写字楼投资规模预测分析 126
二、写字楼市场需求预测分析 127
三、写字楼市场价格预测分析 128

第十二章 2018-2023年开封市写字楼投资风险及策略分析

第一节 2018-2023年开封市写字楼投资盈利分析

129
一、写字楼投资开发特性 129
二、写字楼投资开发条件 130
三、写字楼盈利模式分析 131
四、写字楼投资成本分析 134
五、写字楼的投资回报率 135

第二节 2018-2023年开封市写字楼投资风险分析

137
一、政策风险 137
二、地段风险 138
三、功能风险 138
四、规划风险 138
五、空置风险 138
六、竞争风险 138

第三节 2018-2023年开封市写字楼投融资策略分析

139
一、写字楼项目融资渠道 139
二、写字楼投资技巧分析 140
三、写字楼投资策略分析 141

图表目录

图表 1 2013-2018年中国不同用途房地产开发投资构成统计 24
图表 2 2013-2018年中国写字楼投资完成额统计 24
图表 3 2013-2018年中国房地产开发企业到位资金统计 25
图表 4 2018年房地产开发企业资金来源结构 25
图表 5 2013-2018年中国写字楼新开工面积统计 26
图表 6 2013-2018年中国写字楼施工面积统计 26
图表 7 2013-2018年中国写字楼竣工面积统计 27
图表 8 2013-2018年中国写字楼销售面积统计 27
图表 9 2013-2018年中国写字楼销售额统计 28
图表 10 2013-2018年中国写字楼年均销售价格统计 28
图表 11 开封市行政区划一览表 30
图表 12 2013-2018年开封市生产总值变化趋势图 34
图表 13 2013-2018年开封市三大产业增加值统计 35
图表 14 2012-2017年开封市固定资产投资变化趋势图 36
图表 15 2012-2017年开封市全部工业增加值变化趋势图 37
图表 16 2012-2017年开封市城镇居民收支情况一览表 37
图表 17 2012-2017年开封市农村居民收支情况一览表 38
图表 18 2012-2017年开封市房地产开发投资金额统计 44
图表 19 2012-2017年开封市房屋施工面积统计 45
图表 20 2012-2017年开封市房屋竣工面积统计 45
图表 21 2012-2017年开封市商品房销售面积统计 46
图表 22 2012-2017年开封市商品房销售额统计 46
图表 23 2012-2017年开封市商品房销售价格统计 47
图表 24 2012-2017年开封市写字楼投资额统计 48
图表 25 2012-2017年开封市写字楼施工面积统计 49
图表 26 2012-2017年开封市写字楼竣工面积统计 49
图表 27 2012-2017年开封市写字楼竣工价值统计 49
图表 28 2012-2017年开封市写字楼销售面积统计 50
图表 29 2012-2017年开封市写字楼销售额统计 50
图表 30 2012-2017年开封市写字楼销售均价统计 51
图表 31 2012-2017年开封市写字楼出租均价统计 51
图表 32 2012-2017年开封市写字楼出租率统计 52
图表 33 中国（河南）自由贸易试验区开封片区写字楼市场销售价格一览表 55
图表 34 中国（河南）自由贸易试验区开封片区写字楼市场租金水平一览表 55
图表 35 2014-2017年开封新区写字楼投资总额变化趋势图 56
图表 36 开封新区部分写字楼项目一览表 57
图表 37 开封新区写字楼市场销售价格一览表 58
图表 38 开封新区写字楼市场租金水平一览表 58
图表 39 2014-2017年开封市鼓楼区写字楼投资总额变化趋势图 59
图表 40 开封市鼓楼区部分写字楼项目一览表 59
图表 41 开封市鼓楼区写字楼市场销售价格一览表 60
图表 42 开封市鼓楼区写字楼市场租金水平一览表 61
图表 43 写字楼开业后招商类别 70
图表 44 写字楼招商的策略 81
图表 45 招商人员的基本工作程序 82
图表 46 重要客户接待流程 82
图表 47 写字楼招商审核流程 84
图表 48 写字楼自用型客户相关概述 88
图表 49 河南大宏建设集团有限公司基本情况 114
图表 50 开封伟宏置业有限公司基本情况 116
图表 51 开封新枫华置业有限公司基本情况 117
图表 52 开封金泰置业有限公司基本情况 119
图表 53 金泰科技写字楼相关信息 119
图表 54 2018-2023年开封市写字楼投资规模预测趋势图 128
图表 55 2018-2023年开封市写字楼销售面积预测趋势图 128
图表 56 写字楼运营管理能力示意图 132
图表 57 写字楼需求类型及因素 132
图表 58 写字楼需求投资者类型情况 133
图表 59 写字楼开发运营模式--直接处置型 133
图表 60 写字楼开发运营模式--运营处置型 134
图表 61 写字楼盈利模式整体示意图 134
图表 62 写字楼盈利模式影响因素 135
图表 63 写字楼可持续盈利模式分析 135
图表 64 写字楼运营管理费用情况 136
图表 65 写字楼行业融资渠道 141

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