2018-2023年中国养老地产市场调查与发展预测报告-中商产业研究院

内容概括

养老地产是养老产业的模式之一，是老龄化时代到来形成的特有概念，是市场机制下养老制度创新的结晶。对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产，具体包括老年住宅、老年公寓、老年社区、养老院、托老所、以及普通住宅中供老年人居住和使用的部分的开发和经营过程。本报告中，养老地产专指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。近年来，在党和政府的高度重视下，各地出台政策措施，加大资金支持力度，使我国的社会养老服务体系建设取得了长足发展。养老机构数量不断增加，服务规模不断扩大，社区养老服务设施进一步改善，老年人的精神文化生活日益丰富。民政部数据显示：截止2013年底，全国各类养老服务机构42475个，拥有床位493.7万张，比上年增长18.9%（每千名老年人拥有养老床位24.4张，比上年增长13.9%），其中社区留宿和日间照料床位64.1万张。年末收留抚养老年人307.4万人，比上年增长5.5%。根据《中国老龄事业发展“十三五”规划》预测，预计到2015年，约有1295万老年客群将选择养老宜居社区，未来适老宜居社区发展潜力巨大。据测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元，潜力巨大。随着老龄化进程的加速，老年人对社会养老保障和养老服务需求急剧增加，同时个性化住房需求更是不可抑制。面对巨大的养老需求缺口，养老地产悄然成为了楼市的“朝阳”产业。

报告目录

第一章养老地产行业发展基础概述 15

第一节养老地产概述 15

一、养老产业的定义和目标 15
二、养老地产的内涵及特征 15
三、养老地产利益主体分析 18
四、成熟养老地产特点分析 19

第二节养老地产行业政治法律环境（P） 20

一、行业相关法律法规 20
1、《中华人民共和国老年人权益保障法》 20
2、《关于加强老年人优待工作的意见》 21
3、《关于加快发展养老服务业的意见》 21
4、《关于加快发展养老服务业的若干意见》 23
5、《关于全面推进居家养老服务工作的意见》 24
6、“以房养老”试点的指导意见 26
二、行业相关发展规划 27
1、《社会养老服务体系建设“十三五”规划》 27
2、《中国老龄事业发展“十三五”规划》 28
三、中国房地产市场调控政策分析 37
四、中国养老地产的支持政策分析 42

第三节行业经济环境分析（E） 43

一、中国GDP增长情况分析 43
二、工业经济发展形势分析 44
三、社会固定资产投资分析 45
四、全社会消费品零售总额 46
五、城乡居民收入增长分析 47
六、居民消费价格变化分析 49
七、对外贸易发展形势分析 49

第四节行业社会环境分析（S） 50

一、中国人口老龄化趋势分析 50
二、中国老年人养老模式分析 53
三、中国养老观念的转变分析 57
四、社会养老服务体系的现状 58
五、中国的老龄人口红利分析 59

第五节行业技术环境分析（T） 60

一、养老地产市场项目的产品分析 60
二、养老地产产品的功能、设计与内涵 61
1、养老地产住宅设计的功能 61
2、养老地产住宅的设计与内涵 62
三、《老年人建筑设计规范》简介及内容 63
1、《老年人建筑设计规范》简介 63
2、《老年人建筑设计规范》内容 64

第二章国际养老地产行业运行状况分析 71

第一节国际养老地产业运行环境分析 71

一、世界人口总数和分布 71
二、世界人口老龄化现状 72
三、世界各国老龄化对策 75

第二节国外养老地产业发展状况分析 77

一、国外养老模式发展历程 77
二、国外养老模式经验借鉴 79
三、国外老年人的居住模式 81
四、国外养老地产发展分析 85
五、国际养老社区模式分析 86
六、西方养老地产发展经验 87

第三节世界主要国家养老地产发展分析 89

一、美国养老地产开发经验及启示 89
（一）美国养老模式运行机制 89
（二）美国养老地产市场现状 93
（三）美国养老地产项目分析 94
（四）美国养老地产开发经验 95
（五）美国养老地产开发启示 97
二、日本养老地产开发经验及启示 98
（一）日本社会的老龄化趋势 98
（二）日本的多样化养老模式 98
（三）日本养老地产发展现状 100
（四）日本养老地产项目分析 102
（五）日本养老地产发展经验 104
三、欧洲国家养老地产开发经验及启示 105
（一）英国养老地产开发经验 105
（二）荷兰养老地产开发经验 108
（三）法国养老地产开发经验 109
（四）丹麦养老地产开发经验 110
（五）德国养老地产开发经验 111
四、其他国家养老地产项目经验分析 111

第三章我国养老地产行业运行现状分析 116

第一节我国养老地产行业发展状况 116

一、我国养老地产行业发展阶段 116
二、我国养老地产行业发展总体概况 116
三、我国养老地产行业运营模式与盈利模式 117
（一）中国养老地产运营模式分析 117
（二）中国养老地产盈利模式解析 120

第二节我国养老地产行业发展规模 122

一、中国养老地产行业市场需求 122
二、中国养老地产行业市场供给 124
三、我国养老地产行业企业规模 124
四、中国养老地产企业项目规模 125

第三节我国养老地产市场情况分析 127

一、中国养老地产市场总体概况 127
二、中国养老地产产品市场发展分析 128
第二部分行业前景调研 129

第四章我国养老地产发展模式分析 129

第一节家庭养老 129

第二节机构养老 129

一、案例 129
二、机构养老的盈亏分析 130
三、模式点评 131

第三节社区居家养老 132

一、案例 132
二、模式点评 133

第四节新兴的养老模式 134

一、养生文化村 134
1、案例 134
2、模式点评 135
二、大型综合性服务机构 135
1、案例 135
2、模式点评 136
三、以房养老 136
1、案例 136
2、模式点评 136
四、异地养老 137
1、异地购房 137
2、“候鸟式”养老 138
3、季节性”养老 138
4、海外华人回国养老 139
五、度假养老基地连锁 140
1、案例 140
2、模式点评 140
六、分时度假式养老 141
1、案例 141
2、模式点评 142
七、连锁养老超市 142
1、案例 142
2、模式点评 142

第五节我国养老模式案例总结 143

一、“社区+医院+地产”模式 143
二、会籍制的养老俱乐部 143
三、以房养老 143
四、异地养老 143
五、度假基地连锁 143
六、分时度假式养老 143
七、连锁养老超市 144

第六节创新养老模式的建议 144

一、养老产业必须走社会化的道路 144
二、养老产业必须走产业化的道路 145
三、养老产业必须走专业化的道路 145
四、产品创新是养老地产发展关键 145

第五章养老地产行业开发模式分析 146

第一节与社区共同建设 146

一、专门建设综合型养老社区 146
二、新建大型社区的同时开发养老组团 147
三、普通社区中配建各类养老产品 147
四、成熟社区周边插建多功能老年服务设施 148

第二节与相关设施并设 148

一、与医疗机构结合 148
二、养老设施与幼儿园并设 148
三、与教育设施结合 149

第三节与旅游或商业地产结合 149

一、在旅游风景区中开发养老居住产品 149
二、与商业地产结合而开发老年公寓 150

第四节与国际品牌接轨 150

一、建世界型连锁老年设施 150
二、与国际知名养老品牌共同开发 150

第五节以其他方式转型 151

一、利用险资投资养老地产 151
二、与护理服务业结合 151
三、利用自身独特资源转型 151
四、将旧的国有资产盘活 151

第六章养老地产行业经营模式分析 152

第一节政府、慈善机构合作经营模式 152

一、纯福利性质的养老院 152
二、民办养老院 152

第二节专业公司经营管理

－老年公寓 152
一、老年公寓的类型与特点 152
二、老年人辅助生活机构 153

第三节住宅建设与管理相分离的经营模式 154

第七章养老地产行业重点项目分析 155

第一节北京东方太阳城 155

一、项目基本情况概述 155
二、项目规划设计分析 155
三、项目运营模式分析 157
四、项目运营现状分析 158
五、项目盈利情况分析 158
六、项目的优劣势分析 159

第二节三亚清平乐 160

一、项目基本情况概述 160
二、项目规划设计分析 161
三、项目运营模式分析 164
四、项目运营现状分析 164
五、项目盈利情况分析 165
六、项目的优劣势分析 165

第三节上海亲和源老年公寓 166

一、公寓基本情况概述 166
二、公寓规划设计分析 167
三、公寓运营模式分析 168
四、公寓运营现状分析 168
五、公寓盈利情况分析 169
六、公寓的优劣势分析 171

第四节荣成老年公寓 171

一、公寓发展简况分析 171
二、公寓配套服务分析 172
三、公寓收费情况分析 173
四、公寓发展规划分析 173

第五节十大养老地产项目介绍 174

一、西塘—保利西塘越 174
二、天津—永泰红磡阳光幸福村 175
三、天津—滨海雲杉镇 175
四、青岛—新华锦国际颐养中心 176
五、上海—复星星堡中环 177
六、宜兴—中大九如城 178
七、杭州—万科随园嘉树 178
八、长沙—康乃馨国际老年生活示范区 179
九、北京—万科幸福汇 180
十、沈阳—蔚蓝听雨观澜林溪公馆 180

第八章养老地产消费者调研分析 182

第一节老年人特征与消费能力分析 182

一、老年人的生理特征研究 182
（一）老年人人体工程学 182
（二）老年人的生理特征 183
（三）老年人的生理需求 184
二、老年人的心理特征研究 185
（一）老年人的心理特征 185
（二）老年人的心理需求 185
三、老年人的行为活动特征 186
（一）老年人活动分布圈 186
（二）老年人的活动特性 187
四、老年人群购买力分析 188
（一）老年人经济收入来源 188
（二）老年人购买力正提升 188

第二节中国养老地产客户群体分析 189

一、企事业单位老年退休人群 189
二、收入学历较高的中年子女 189
三、追求安逸老年生活退休者 189
四、休闲度假养生的老年客流 189
五、养老地产的潜在客户分析 190
六、养老地产客户群消费特征 190

第三节养老地产消费者行为分析 192

一、中国居民养老意愿调查 192
二、老年人的养老消费观念 192
三、消费者对养老地产认识 193
四、不同老年人关注度调查 193
五、养老地产设施服务需求 193
六、养老地产入住方式调查 194

第四节养老地产调研结论及对策 194

第三部分竞争格局分析 197

第九章养老地产行业竞争形势及策略 197

第一节行业总体市场竞争状况分析 197

一、养老地产行业竞争结构分析 197
1、现有企业间竞争 197
2、潜在进入者分析 197
3、替代品威胁分析 198
4、供应商议价能力 199
5、客户议价能力 199
二、养老地产行业市场竞争格局分析 200
三、养老地产行业SWOT分析 201
1、养老地产行业优势分析 201
2、养老地产行业劣势分析 201
3、养老地产行业机会分析 201
4、养老地产行业威胁分析 201

第二节养老地产行业竞争格局综述 201

一、养老地产业未来竞争格局和特点 201
二、养老地产市场进入及竞争对手分析 203

第三节养老地产市场竞争策略分析 203

一、养老配套服务是核心竞争力 203
二、养老地产市场竞争策略建议 206

第十章养老地产行业领先企业分析 208

第一节保利房地产(集团)股份有限公司 208

一、企业发展基本情况 208
二、养老地产项目布局 208
三、企业经营情况分析 210
四、企业经济指标分析 213
五、企业盈利能力分析 213
六、企业偿债能力分析 213
七、企业运营能力分析 214
八、企业成本费用分析 214
九、企业发展战略分析 215

第二节万科企业股份有限公司 215

一、企业发展基本情况 215
二、养老地产项目布局 216
三、企业经营情况分析 217
四、企业经济指标分析 219
五、企业盈利能力分析 219
六、企业偿债能力分析 220
七、企业运营能力分析 220
八、企业成本费用分析 220
九、企业发展战略分析 221

第三节远洋地产控股有限公司 223

一、企业发展基本情况 223
二、养老地产项目布局 223
三、企业经营情况分析 224
四、企业经济指标分析 225
五、企业盈利能力分析 225
六、企业偿债能力分析 225
七、企业运营能力分析 226
八、企业成本费用分析 226
九、企业发展战略分析 227

第四节花样年控股集团有限公司 228

一、企业发展基本情况 228
二、养老地产项目布局 229
三、企业经营情况分析 229
四、企业经济指标分析 230
五、企业盈利能力分析 231
六、企业偿债能力分析 231
七、企业运营能力分析 231
八、企业成本费用分析 232
九、企业发展成果展示 233

第五节首创置业股份有限公司 234

一、企业发展基本情况 234
二、养老地产项目布局 234
三、企业经营情况分析 235
四、企业主要经济指标 236
五、企业盈利能力分析 236
六、企业偿债能力分析 236
七、企业运营能力分析 237
八、企业成本费用分析 237
九、企业最新发展动态 237

第六节绿城房地产集团有限公司 239

一、企业发展基本情况 239
二、养老地产项目布局 240
三、企业发展历程分析 241
四、企业发展战略分析 241

第七节盛世天颐投资(集团)股份有限公司 242

一、企业发展基本情况 242
二、养老地产项目布局 242
三、企业未来发展展望 245

第八节亲和源股份有限公司 245

一、企业发展基本情况 245
二、养老地产项目布局 245
三、企业未来发展展望 246
第四部分投资前景展望 247

第十一章 2018-2023年养老地产行业面临的困境及对策 247

第一节养老地产行业面临的困境 247

一、无法复制的中国养老地产 247
二、年轻人成为养老地产销售主角 248
三、养老会员制模式能走多远 248
四、政策引导失利市场预期不定 249

第二节养老地产企业面临的困境及对策 249

一、养老地产企业面临的困境 249
1、养老地产运营盈利模式不够成熟 249
2、养老地产融资难，前期资金压力大 250
3、后期服务复杂，专业护理人员缺乏 250
二、养老地产企业发展的对策 250
1、规划设计先易后难，缓解前期压力 250
2、吸引社会资本，拓展融资渠道 250
3、企业配合当地政府规划，争取政府支持 250
4、借鉴国外成熟经验，提升运营服务能力 251

第三节中国养老地产行业发展建议 251

一、对政府的建议 251
二、对开发商的建议 251
1开发养老地产应慎之又慎 251
2、可考虑合作开发养老地产 251
3、在已建项目或拟开发项目上建设日托（养老）站 252

第十二章 2018-2023年中国养老地产市场前景预测分析 253

第一节 2018-2023年养老地产市场发展驱动力分析 253

一、我国房地产市场细分为大势所趋 253
二、我国人口老龄化进程加速发展 253
三、家庭收入小康化和富裕人群扩大化 254
四、养老机构和专业护理人员严重不足 254

第二节 2018-2023年中国养老地产发展趋势分析 254

一、综合性住宅将成为主导产品 254
二、市场竞争激烈设计更重细节 254
三、更加注重以人为本开发理念 255
四、小户型是养老地产开发首选 255
五、将逐步从主城区向郊区转移 255
六、开发不再片面追求规模档次 255

第三节 2018-2023年中国养老地产市场机会分析 256

一、养老综合体的市场机会 256
二、养生养老地产市场机会 256
三、养老旅游地产市场机会 257
四、养老地产区域投资潜力 258
五、保险企业养老地产机会 260
六、医疗康复机构市场机会 260
七、酒店管理企业市场机会 261

第四节 2018-2023年中国养老地产市场发展前景分析 261

一、养老地产成房地产新增长点 261
二、养老地产产品渐成新型刚需 262
三、养老地产潜力巨大尚需升级 262
四、养老地产市场需求前景广阔 263
五、中国养老地产市场规模预测 264
第五部分投融资战略研究 266

第十三章养老地产投融资市场战略分析 266

第一节养老地产投资开发影响因素分析 266

一、地区经济水平 266
二、地区居民收入 266
三、社会福利制度 266
四、老龄人口数量 266
五、居民养老观念 267
六、地区生态环境 267
七、地区地价水平 267

第二节中国养老地产投资特性分析 267

一、养老地产项目投入产出分析 267
二、投资养老地产关键决策要素 268
三、养老地产的投资价值点分析 269
（一）进入品牌效应 269
（二）售租获取利润 269
（三）运营管理获益 269
（四）地区辐射效应 270
（五）社会口碑效应 270

第三节房地产企业投资养老地产可行性分析 270

一、养老地产成房企开发新方向 270
二、房企开发养老地产优势分析 270
三、房企开发养老地产前提分析 271
四、房企投资养老地产效益分析 271

第四节保险企业投资养老地产可行性分析 271

一、保险资金与养老地产匹配性 271
二、险资投资养老地产法律环境 273
三、保险资金养老地产投资模式 274
四、险企养老地产运营模式分析 275
五、险企养老地产投资收益分析 276

第五节中国养老地产投资风险分析 277

一、产业政策风险 277
二、房产信贷风险 278
三、新兴市场风险 278
四、投资收益风险 278
五、物业管理风险 279

第六节中国养老地产投融资策略分析 279

一、房地产投融资主体分析 279
二、养老地产融资渠道分析 280
三、养老地产融资方式分析 281
四、养老地产融资策略分析 282
五、养老地产PFI融资模式 285

第十四章养老地产行业投资开发战略研究 290

第一节对我国养老地产开发战略思考 290

一、市场定位及有效需求与供给 290
二、资源的获取整合与有效利用 290
三、能力培育与创新 291
四、利益关系及共生共长 292

第二节养老地产行业投资开发规划研究 292

一、规划选址要求 292
1、基础型养老社区 292
2、高端型养老社区 293
二、对环境景观要求 294
1、好景配好房 294
2、高绿地率 295
3、高供氧绿植组合 295
三、对交通的要求 296
1、人车分流系统是最低要求 296
2、结合景观体系打造慢生活步行系统 296
四、对规划尺度的要求 296
1、控制建筑高度和密度 296
2、宜人的活动场所尺度 297
3、适合老年人出行的服务设施设置半径 297
五、老年社区对日照通风卫生要求 297
六、老年社区对公共服务设施的要求 297
1、无障碍道路系统为强制性建设内容 297
2、入户式和随身式急救护理系统 298
3、医疗体检康复中心 298
七、养老地产规划选址综述 298

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