2018-2023年中国房地产深度调研分析报告-中商产业研究院

内容概括

企业成功的关键就在于，能否跳出红海，开辟蓝海。那些成功的公司往往都会倾尽毕生的精力及资源搜寻产业的当前需求、潜在需求以及新的需求！随着房地产行业快速发展，大型企业间渠道扩张与资本运作日趋频繁，国内外优秀的房地产企业，如万科、恒大、保利、华润、金地等，愈来愈重视对行业市场的研究，特别是对房地产市场发展环境和客户需求趋势变化的深入研究。正因为如此，一大批国内外优秀的房地产企业迅速崛起，逐渐成为行业中的翘楚！2012年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。随着限购、限贷等调控政策措施逐步发挥作用，投资投机性需求被有效遏制，但部分城市商品房销售量明显回升，新建住宅价格出现环比上涨，土地市场也随之出现了一些波动，部分城市再现高价地，引发社会热议。目前，国家税务总局正在会同财政部、住房城乡建设部在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上，积极研究推进扩大房产税改革试点范围。房产税改革试点范围的扩大是大势所趋，重庆、上海的试点情况表明，由于房产税试点初期税率低、征税范围窄，对购房者的实际税费影响有限，但房产税改革深入，将进一步打击投资投机性行为。1-7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，房地产开发企业到位资金68987亿元，同比增长3.2%，我国房地产开发企业房屋施工面积为63.27亿平方米，其中，住宅施工面积为45.16亿平方米，我国房地产开发企业房屋竣工面积为4.35亿平方米，其中，住宅竣工面积为3.33亿平方米。我国房地产开发企业商品房销售面积为4.96亿平方米，我国房地产开发企业商品房销售额为2.99万亿元。从支持商品住宅需求的经济环境来看，目前我国宏观经济稳定增长，在此基础上，城镇居民收入有了更快的提升。宏观经济的高速增长是支撑我国房地产市场持续繁荣的最根本因素之一。城市化率大幅提升一直是国内房地产行业赖以蓬勃发展的最为重要的契机，未来几年，考虑到城市人口的快速增长、旧城改造、预期居住面积的实现、以及东方人强烈的置业偏好使得城市里80%的人都有潜在购房需求等因素，将对我国住宅消费存在巨大的潜在需求。

报告目录

第一章房地产行业相关概述 21

第一节房地产概念阐释 21

一、房地产的定义 21
二、房地产的特征 21
三、房地产的自然形态 21
四、房地产的类别 22

第二节房地产行业概述 22

一、房地产行业的定义 22
二、房地产行业的内容 23
三、房地产行业的特点 23
四、房地产行业的地位 24

第三节房地产市场分析的内容和特点 24

一、房地产市场分析的定义 24
二、房地产市场分析的分类 25
三、房地产市场分析的特点 25
四、房地产市场的组成要素 26

第二章中国房地产市场运行分析 27

第一节房地产景气指数分析 27

第二节房地产开发投资分析 30

第三节房地产开发资金来源 33

第四节房屋施竣工面积与价值 36

一、房地产开发企业房屋施工面积 36
二、房地产开发企业房屋竣工面积 37
三、房地产开发企业房屋竣工价值 37
四、房地产开发企业房屋竣工造价 38

第五节商品房销售情况分析 38

一、商品房销售面积分析 38
二、商品房现房销售面积 39
三、商品房期房销售面积 39
四、商品房销售金额分析 40
五、商品房现房销售金额 40
六、商品房期房销售金额 40

第六节中国房地产市场价格分析 41

一、新建住宅销售价格指数 41
二、新建商品住宅价格指数 42
三、二手住宅销售价格指数 43

第七节中国房地产市场价格分析 45

一、新建住宅销售价格指数 45
二、新建商品住宅价格指数 46
三、二手住宅销售价格指数 47

第三章中国中国房地产品牌价值研究分析 49

第一节年房地产品牌价值分析 49

第二节中国房地产公司品牌价值分析 55

一、房地产公司品牌价值分析 55
二、国有房地产公司品牌价值 56
三、商业地产公司品牌价值分析 57
四、商业地产公司项目价值分析 58

第三节中国房地产特色地产品牌价值 60

一、住宅地产项目品牌价值 60
二、产业地产项目品牌价值 61
三、旅游地产项目品牌价值 62
四、地方项目品牌价值分析 63
五、专业领先品牌价值分析 64

第四节中国区域房地产公司品牌价值 65

一、华东房地产公司品牌价值 65
二、华南房地产公司品牌价值 66
三、华北房地产公司品牌价值 67
四、中部房地产公司品牌价值 68
五、西部房地产公司品牌价值 69

第四章中国商业地产发展分析 71

第一节中国商业地产发展概述 71

一、商业地产行业发展历程 71
二、商业地产行业驱动因素 71
（一）外部驱动因素分析 71
（二）内部价值潜力分析 72
三、商业地产发展的必然性 74
四、商业地产市场现状分析 75
五、商业地产发展特点分析 75
六、商业地产市场形势分析 76

第二节中国商业地产的发展状况 77

一、商业地产开发投资额分析 77
二、商业地产销售面积分析 78
三、商业地产销售价格分析 79

第三节商业地产发展特点及未来趋势 80

一、中国商业地产的发展特点 80
二、中国商业地产的发展前景 82
三、商业地产发展的趋势 84

第四节中国商业地产运营模式探讨 86

一、完全自营模式分析 86
（一）完全自营模式资源要求 86
（二）完全自营模式优劣势分析 87
二、自营+经营贷模式分析 87
（一）模式操作方式 87
（二）模式资源要求 88
（三）模式优劣势分析 89
三、资本运作模式分析 89
（一）资本运作模式操作方式 89
（二）资本运作模式优劣势分析 90

第五节中国商业地产经营策略的比较 90

一、零散销售、统一经营 90
二、零散销售、各自经营 91
三、整体出售、整体经营 91
四、整体出租、整体经营 91
五、零散出租、各自经营 92

第六节中国商业地产目标市场定位 92

一、目标市场的选择策略 92
（一）集中化进入策略 92
（二）商品专业化策略 92
（三）市场专业化策略 93
（四）选择性进入策略 93
（五）市场全覆盖策略 93
二、项目开发商圈分析法 93
三、商业地产项目客户定位 99
（一）商圈范围界定 99
（二）消费者定位 99
（三）商家定位 100
（四）投资者定位 100
四、商业地产项目业态定位 101
（一）业态分类与特点 101
（二）项目的业态定位 103
（三）业态的合理构成 105
五、商业地产项目条件判断 106

第七节中国商业地产市场项目招商策略 109

一、商业地产项目招商特点 109
二、商业地产项目招商对象 109
三、商业地产项目招商流程 111
四、商业地产招商现存问题 111
五、商业地产项目招商策略 113
（一）项目招商通用策略 113
（二）购物中心招商策略 117
（三）写字楼的招商策略 120
（四）商业街的招商策略 125
（五）餐饮品牌招商策略 126

第五章中国商铺地产市场 129

第一节中国商铺市场概况 129

一、商铺地产开发背景 129
二、商铺地产经营特点 129
三、商铺市场存在问题 131
四、商铺投资考虑因素 131
五、商铺地产投资技巧 132
六、商铺市场发展趋势 135

第二节中国商铺市场的发展 135

一、中国商铺市场分析 135
二、中国优质商铺发展情况 136

第三节重点城市商铺市场现状分析 138

一、北京 138
二、上海 139
三、广州 141
四、深圳 142

第四节产权式商铺及相关法律问题浅析 143

一、中国产权式商铺的兴起及发展 143
（一）产权式商铺的概念 143
（二）产权式商铺经营模式形成的原因 143
二、产权式商铺发展的现状考察与法律困境 144
（一）产权式商铺法律关系现状的分析 144
（二）产权式商铺产权登记现状的分析 146
（三）产权式商铺售后包租问题现状的分析 147
三、产权式商铺经营模式完善构想 150
（一）完善产权式商铺经营模式的常规构想 150
（二）完善产权式商铺经营模式的证券化构想 151

第五节商铺地产投资分析 152

一、我国商业街主要类型 152
二、商业街投资收益分析 153
（一）商业街投资成本构成 153
（二）商业街投资回报率 154
（三）商业街盈利模式分析 155
（四）商业街运作成功策略 155
三、零售地产投资交易规模 158
（一）零售地产市场投资份额 158
（二）零售地产投资交易规模 159

第六节商铺投资风险与对策 160

一、投资商铺风险及对策分析 160
二、产权式商铺投资风险分析 161
（一）产权式商铺投资优势 161
（二）产权式商铺法律风险 162
（三）产权式商铺投资风险 164
三、七类商铺的投资回收形态 165
四、七类商铺的投资策略分析 167

第六章中国写字楼市场 171

第一节中国写字楼市场发展综述 171

一、中国写字楼的开发特性 171
二、中国写字楼的开发背景 172
三、中国写字楼投资情况分析 173
四、中国写字楼市场建设规模 173
五、中国写字楼市场销售情况 175
六、中国写字楼市场价格情况 176

第二节中国四大城市写字楼市场发展 177

一、北京 177
二、上海 178
三、广州 180
四、深圳 181

第三节写字楼市场竞争现状 181

一、写字楼错位竞争分析 181
二、甲级写字楼竞争分析 182
三、节能环保成新竞争点 184

第四节写字楼市场投资分析 185

一、写字楼投资建设成本 185
二、写字楼运营管理成本 186
三、写字楼投资者类型情况 186
四、写字楼盈利模式分析 187
五、写字楼盈利模式因素 188
六、写字楼投资回报率分析 189

第五节写字楼市场投资前景 191

一、写字楼投资前景分析 191
二、写字楼投资潜力分析 192
（一）大城市投资潜力 192
（二）中城市投资潜力 192
（三）小城市投资潜力 193
三、写字楼发展前景分析 193
（一）写字楼区域发展潜力 193
（二）郊区写字楼发展前景 194
（三）总部办公楼投资机会 195

第七章中国购物中心地产市场 197

第一节中国购物中心总体发展情况 197

一、购物中心总量持续快速增长 197
二、购物中心仍以大体量为主 198
三、中国购物中心发展阶段的转变 199

第二节中国购物中心类型及城市格局发展趋势 200

一、购物中心类型 200
二、购物中心业态组合 201
三、购物中心投资流向 203

第三节中国购物中心行业并购与趋势分析 205

一、购物中心整体行业增速放缓 206
二、购物中心市场集中度 207
三、中国购物中心行业新趋势 208

第四节购物中心发展分布情况 209

一、购物中心分布及城市竞争力 209
（一）购物中心区域分布情况 209
（二）购物中心分布特点分析 210
（三）购物中心各城市竞争力 210
二、重点城市购物中心分布特征 212
（一）上海购物中心分布特征 212
（二）成都购物中心分布特征 213
（三）郑州购物中心分布特征 214
（四）南宁购物中心分布特征 215
三、三四线购物中心发展现状 216
（一）三四线购物中心发展优势 216
（二）三四线购物中心供应格局 218
（三）三四线购物中心开发模式 219
（四）三四线MALL短培育周期 220

第五节购物中心的发展方向分析 221

一、购物中心运营因素 221
（一）消费者认为的运营因素 221
（二）商户认为的运营因素 222
（三）开发商认为的运营因素 223
二、购物中心拓展方向 224
三、品牌商户未来发展趋势 225
四、网络购物与商场购物 226
五、购物中心零售业交易 228
六、中国购物中心企业前十 229

第六节购物中心投资收益分析 230

一、购物中心盈利模式选择 230
二、购物中心投资成本构成 231
三、购物中心业态租金分析 234
四、购物中心的投资回报率 235

第七节购物中心市场投资前景 237

一、购物中心业态发展趋势 237
二、购物中心投资前景分析 238
三、购物中心投资潜力分析 238
（一）大城市投资潜力分析 238
（二）中城市投资潜力分析 239
（三）小城市投资潜力分析 239

第八章中国工业地产市场 240

第一节中国工业地产市场概况 240

一、中国工业地产发展历程分析 240
二、中国工业地产发展特点分析 241
（一）跨国投资增多 241
（二）国内企业大举圈地 242
（三）工业地产租金飙升 243
三、中国工业地产土地价格分析 243
（一）中国工业用地价格走势分析 243
（二）中国工业用地土地价格指数 244
（三）主要地区工业用地价格分析 245
四、中国工业园区单位产值分析 246
五、中国工业地产市场面临的问题 246

第二节中国各大城市工业地产的发展情况 247

一、上海市 247
二、北京市 249
三、深圳市 250
四、武汉市 251
五、天津市 252
六、重庆市 253

第三节工业地产开发招商策略分析 254

一、工业地产成功开发要素 254
（一）项目选址 254
（二）项目定位 254
（三）客户选择 254
（四）宣传造势 255
（五）产业招商 255
（六）服务水平 255
二、工业地产开发选址策略 255
（一）区域环境分析 255
（二）开发区环境分析 256
（三）产业依托分析 256
（四）交通物流区位分析 256
（五）企业客户来源分析 256
三、工业地产开发定位策略 256
（一）市场定位的必要 256
（二）市场地位的策略 257
四、工业地产招商引资分析 258
（一）招商引资的重要性 258
（二）传统招商模式的问题 259
（三）招商环境的打造 260
（四）选商分析 261

第四节工业地产企业融资渠道分析 262

一、股权出让融资 262
二、增资扩股融资 262
三、产权交易融资 263
四、杠杆收购融资 264
五、风险投资融资 264
六、投资银行融资 265
七、国内上市融资 265
八、境外上市融资 266
九、买壳上市融资 267

第五节中国工业地产发展新趋势探析 268

一、中国工业地产发展趋势 268
（一）工业与工业地产共同高速发展 268
（二）工业地产操作方式将不断创新 268
（三）都市化工业成工业地产发展趋势 269
（四）高新区成未来工业地产发展重点 269
二、中国工业地产业发展战略分析 269
（一）工业园区招商引资环境建设 269
（二）用品牌意识引导工业地产发展 278
（三）以专业化谋工业地产的发展 278

第九章北京房地产市场 280

第一节北京房地产投资金额分析 280

第二节北京房地产建设分析 280

一、北京房地产施工面积分析 280
二、北京房地产竣工面积分析 281
三、北京房地产新开工面积分析 281

第三节北京房地产销售需求分析 281

一、北京商品房销售面积分析 281
二、北京房地产销售金额分析 282

第四节北京房地产市场情况分析 282

一、北京住宅房库存情况分析 282
二、北京住宅房均价走势分析 283
三、北京房地产成交情况分析 284

第五节北京房地产开盘情况分析 285

一、爱晚大爱城 285
二、润泽公馆 286
三、华润公元九里 286
四、廊坊孔雀城?大学里 287
五、北京市各月房地产开盘情况 287

第六节北京房地产市场的最新政策 288

一、自住商品房明确为共有产权 288
二、《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》 289
三、两会提出房地产的“双向调控” 289
四、京津冀一体化 289
五、公积金新政 290

第七节北京房地产趋势与前景 290

第十章上海房地产市场 291

第一节上海市房地产的政策与环境 291

第二节上海市土地成交情况分析 292

一、上海市土地市场成交情况 292
二、上海市住宅用地成交情况 293
三、上海市住宅用地溢价率情况 294
四、上海房地产企业购置土地 295

第三节上海房地产投资情况分析 295

一、上海房地产投资金额分析 295
二、上海房地产投资资金来源 296
三、上海房地产投资结构分析 296

第四节上海房地产建设情况分析 297

一、上海房地产施工面积分析 297
二、上海房地产竣工面积分析 297
三、上海房地产新开工面积分析 297

第五节上海房地产销售情况分析 298

一、上海房地产销售面积分析 298
二、上海房地产销售金额分析 298

第六节上海市房地产细分市场研究 299

一、住宅市场 299
二、别墅市场 300

第七节上海市房地产的趋势与前景 302

第十一章广州房地产市场 303

第一节广州房地产投资金额分析 303

第二节广州房地产建设分析 303

一、广州房地产施工面积分析 303
二、广州房地产竣工面积分析 303
三、广州房地产新开工面积分析 304

第三节广州房地产销售需求分析 304

一、广州商品房销售面积分析 304
二、广州房地产销售金额分析 305

第四节广州房地产成交情况分析 305

一、广州中心区成交情况 306
二、广州近郊区成交情况 307
三、广州中心区网签均价情况 308
四、广州近郊区网签均价情况 308
五、广州前十热销楼盘情况 309

第五节上半年广州预售房源情况分析 310

第六节广州土地成交情况分析 310

第七节广州房地产市场的最新政策 311

一、《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》 311
二、广州住房公积金贷款政策拟调整贷过公积金不能再贷 311
三、广州房贷遭遇“围城困境” 商贷公积金贷双收紧 312
四、广州限签限价限售“实质性”放开 312

第八节广州房地产趋势与前景 312

第十二章深圳房地产市场 314

第一节深圳土地市场 314

第二节深圳房地产投资金额分析 316

一、深圳房地产投资金额分析 316
二、深圳房地产开发投资结构 316

第三节深圳房地产建设分析 316

一、深圳房地产施工面积分析 316
二、深圳房地产竣工面积分析 317
三、深圳房地产新开工面积分析 317

第四节深圳房地产销售分析 318

一、深圳商品房销售面积分析 318
二、深圳商品房销售价格分析 318
三、深圳房地产销售金额分析 319

第五节深圳市商品住宅市场 319

一、市场供应分析 319
二、市场成交分析 320
（一）整体走势 320
（二）户型分析 321
三、区域分析 322

第六节深圳房地产投资项目分析 322

一、恒大国香山 322
二、中洲中央公园 324
三、振业天峦 325

第七节深圳房地产市场的最新政策 325

第八节深圳房地产趋势与前景 327

第十三章重点企业分析 328

第一节万科企业股份有限公司 328

一、企业基本情况 328
二、企业经营情况分析 328
三、企业经济指标分析 329
四、企业盈利能力分析 330
五、企业偿债能力分析 330
六、企业运营能力分析 331
七、企业成本费用分析 331

第二节恒大地产集团 332

一、企业概况 332
二、企业经营情况分析 333
三、企业经济指标分析 334
四、企业盈利能力分析 335
五、企业偿债能力分析 335
六、企业运营能力分析 335
七、企业成本费用分析 336

第三节保利房地产（集团）股份有限公司 337

一、企业基本情况 337
二、企业经营情况分析 337
三、企业经济指标分析 339
四、企业盈利能力分析 340
五、企业偿债能力分析 340
六、企业运营能力分析 341
七、企业成本费用分析 341

第四节华润置地有限公司 342

一、企业概况 342
二、企业经营情况分析 343
三、企业经济指标分析 344
四、企业盈利能力分析 344
五、企业偿债能力分析 345
六、企业运营能力分析 345
七、企业成本费用分析 345

第五节中国海外发展有限公司 346

一、企业概况 346
二、企业经营情况分析 346
三、企业经济指标分析 347
四、企业盈利能力分析 348
五、企业偿债能力分析 348
六、企业运营能力分析 348
七、企业成本费用分析 349

第六节世茂房地产控股有限公司 350

一、企业概况 350
二、企业经营情况分析 350
三、企业经济指标分析 351
四、企业盈利能力分析 352
五、企业偿债能力分析 352
六、企业运营能力分析 352
七、企业成本费用分析 353

第七节龙湖地产有限公司 353

一、企业概况 353
二、企业经营情况分析 354
三、企业经济指标分析 355
四、企业盈利能力分析 355
五、企业偿债能力分析 355
六、企业运营能力分析 356
七、企业成本费用分析 356

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