2018-2023年上海办公楼市场调研及投资风险研究报告-中商产业研究院

内容概括

办公楼是供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦，是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。我国办公楼经历了从普通型商务办公楼、综合型仿国际标准办公楼、智能型商务办公楼到国际型顶级商务办公楼的发展演变。当前，中国办公楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市办公楼规模均达到上百万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。办公楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。特别是近几年随着国家对住宅市场的调控，办公楼作为商业地产正呈现出一片繁荣景象。2013年，我国办公楼开发投资额4652亿元，同比增长38.2%；办公楼累计施工面积24577万平方米，同比增长26.5%；新开工面积6887万平方米，同比增长15.0%；办公楼竣工面积2789万平方米，同比增长20.5%。2013年，我国办公楼销售面积2883万平方米，同比增长27.9%；办公楼销售金额3747亿元，同比增长35.1%。上海作为国际大都市，经济发展进入工业化末期，第三产业客户逐渐成为上海办公楼的主要客户群体，由外资和中资企业共同带动的这一第三产业的稳定增长，依旧是上海办公楼市场保持强劲需求的中坚力量。近年来办公楼物业的投资年回报在4-10%，同时办公楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到办公楼市场，而日益向高端发展的办公楼必然会得到广大投资者的青睐，预计未来几年上海办公楼市场发展前景看好。

报告目录

第一章办公楼的相关概述 11

第一节办公楼定义与特点 11

一、办公楼的定义 11
二、办公楼的特点 11
三、办公楼的模式分析 12
四、办公楼与商务公寓的区别 12

第二节办公楼的分类 13

一、按建筑面积划分 13
二、按使用功能划分 13
三、按现代化程度分 14
四、按综合条件划分 14
五、按物业开发目的分 14

第三节办公楼物业档次的划分标准 15

一、顶级物业（国际办公楼） 15
二、高档物业（甲级办公楼） 16
三、中档物业（乙级办公楼） 17
四、低档物业（丙级办公楼） 17

第二章中国办公楼市场分析 19

第一节中国办公楼市场现状分析 19

一、办公楼的发展回顾 19
二、办公楼市场特征分析 20
三、办公楼错位竞争分析 22
四、甲级办公楼竞争分析 23

第二节中国办公楼投资分析 25

一、房地产投资金额分析 25
二、办公楼投资金额分析 27
三、房地产开发资金来源规模 28

第三节中国办公楼市场供给分析 29

一、办公楼新开工面积 29
二、办公楼施工面积分析 30
三、办公楼竣工面积分析 31
四、各地区办公楼开发规模情况 32

第四节中国办公楼销售情况分析 33

一、办公楼销售面积分析 33
（一）中国办公楼销售面积 33
（二）各地区办公楼销售面积 34
二、办公楼销售金额分析 36
三、办公楼销售价格分析 37
四、办公楼价格波动原因 38

第三章上海房地产市场环境分析 39

第一节上海地理交通环境分析 39

一、地理位置 39
二、行政划分 39
三、土地资源 41
四、交通条件 41

第二节上海宏观经济环境分析 43

一、上海GDP增长情况分析 43
二、上海产业结构情况分析 44
三、上海固定资产投资分析 45
四、上海工业发展现状分析 45
五、上海居民收入情况分析 46

第三节上海房地产政策环境分析 47

一、房地产政策环境综述 47
二、房地产调控政策解读 50
三、办公楼相关政策分析 52

第四节上海房地产市场环境分析 54

一、房地产投资金额分析 54
二、房地产施工面积分析 54
三、房地产竣工面积分析 55
四、房地产销售面积分析 55
五、房地产销售金额分析 56
六、房地产市场价格分析 56

第四章上海办公楼市场分析 58

第一节上海办公楼市场投资分析 58

一、上海办公楼投资额分析 58
二、上海市办公楼投资情况 58

第二节上海办公楼市场供给分析 60

一、上海办公楼新开工面积 60
二、上海办公楼施工面积分析 60
三、上海办公楼竣工面积分析 60

第三节上海办公楼销售情况分析 61

一、上海办公楼销售面积分析 61
二、上海办公楼销售金额分析 61
三、上海办公楼待售面积分析 62
四、上海办公楼销售价格分析 62

第四节上海办公楼出租需求分析 62

一、上海办公楼出租面积分析 62
二、上海办公楼出租需求分析 63
三、上海办公楼的出租率分析 64

第五章上海重点区域办公楼市场分析 65

第一节浦东区办公楼市场分析 65

一、办公楼建设项目分析 65
二、办公楼需求情况分析 66
三、办公楼销售价格分析 66
四、办公楼租金水平分析 67

第二节徐汇区办公楼市场分析 68

一、办公楼建设项目分析 68
二、办公楼需求情况分析 69
三、办公楼销售价格分析 69
四、办公楼租金水平分析 70

第三节虹口区办公楼市场分析 71

一、办公楼建设项目分析 71
二、办公楼需求情况分析 71
三、办公楼销售价格分析 72
四、办公楼租金水平分析 73

第四节静安区办公楼市场分析 73

一、办公楼建设项目分析 73
二、办公楼需求情况分析 75
三、办公楼销售价格分析 75
四、办公楼租金水平分析 77

第五节黄浦区办公楼市场分析 78

一、办公楼建设项目分析 78
二、办公楼需求情况分析 78
三、办公楼销售价格分析 79
四、办公楼租金水平分析 79

第六章上海办公楼客户类型与营销策略 81

第一节上海办公楼客户类型分析 81

一、跨国公司客户 81
二、金融企业客户 81
三、工业企业客户 81
四、贸易企业客户 81
五、专业服务机构 82
六、其他类型客户 82

第二节上海办公楼客户选择因素 82

一、地理位置 82
二、物业服务 83
三、租金水平 83
四、内部装修 83
五、通信网路 84
六、商业配套 84

第三节上海办公楼客户销售策略分析 84

一、注重采集企业客户关键信息 84
二、注重管理跟踪潜在客户线索 84
三、强调客户决策人的公关管理 85
四、强调销售团队的组织与协调 85
五、营造对企业客户商圈的支持 86

第七章上海办公楼招商定位与策略分析 87

第一节上海办公楼招商阶段分析 87

一、开发前期招商 87
二、开发中期招商 88
三、开业阶段招商 88
四、开业后的招商 89

第二节上海办公楼招商定位要素 89

一、办公楼业态定位 89
二、办公楼目标市场 89
三、办公楼主题特色 90
四、办公楼品种组合 90

第三节上海办公楼营销推广工具 90

一、楼书 90
二、DM单 92
三、VI系统 92
四、户外包装 93
五、报告广告 93
六、车身广告 94

第四节上海办公楼招商策略分析 94

一、办公楼项目的招商定位 94
二、办公楼招商的广告推广 95
三、办公楼的招商流程分析 96
四、办公楼的招商策略建议 97
五、办公楼的招商管理流程 100

第八章上海办公楼物业管理服务分析 104

第一节上海办公楼物业服务方式 104

一、委托服务型物业服务 104
二、自主经营型物业服务 104
三、专业服务企业物业服务 104

第二节上海办公楼前期物业服务内容 105

一、签订物业服务合同 105
二、制订物业服务方案 105
三、成立业主委员会 105
四、编写物业维修公约 105
五、制订规划并具体落实 105
六、做好物业的接管验收 105

第三节上海办公楼物业营销租售管理 106

一、办公楼租赁合同的签订 106
二、办公楼租赁合同的执行 106
三、办公楼客户的选择 106
四、办公楼租金的确定 109

第四节上海办公楼日常物业服务内容 110

一、办公楼前台服务内容 110
二、办公楼设施设备管理 111
三、办公楼的安全服务 111
四、办公楼的消防管理 112
五、办公楼的保洁管理 112

第五节上海办公楼物业管理的策略分析 113

一、物业管理水平影响办公楼品质 113
二、掌握客户需求提供针对性服务 113
三、细分主流客户突出服务重点 114
四、前瞻性的运作满足客户期望 115
五、运用特色管理成就超值服务 115

第九章上海办公楼项目开发策略分析 117

第一节上海办公楼项目开发要点分析 117

一、办公楼的开发策略分析 117
二、办公楼的市场调查分析 118
三、办公楼的地块定位建议 119
四、办公楼的市场需求分析 120
五、办公楼的市场供给分析 121

第二节上海办公楼产品规划设计 122

一、办公楼建筑规划设计要点 122
二、办公楼配置规划设计要点 123
三、办公楼智能办公设计分析 125
四、办公楼生态办公设计分析 126

第三节上海超高层高端办公楼设计趋势 129

一、规模和功能向复合型发展 129
二、更注重与城市关系的融合 130
三、产品的设计标准不断提高 130

第十章上海办公楼开发重点企业分析 135

第一节上海陆家嘴金融贸易区开发股有限公司 135

一、企业发展基本情况 135
二、企业开发项目分析 135
三、企业经营情况分析 137
四、企业经济指标分析 138
五、企业竞争优势分析 139

第二节中华企业股份有限公司 140

一、企业发展基本情况 140
二、企业开发项目分析 141
三、企业经营情况分析 145
四、企业经济指标分析 146
五、企业发展策略分析 147
六、企业竞争优势分析 148

第三节上海新黄浦置业股份有限公司 148

一、企业发展基本情况 148
二、企业开发项目分析 149
三、企业经营情况分析 151
四、企业经济指标分析 152
五、企业发展策略分析 153
六、企业竞争优势分析 154

第四节绿地集团 154

一、企业发展基本情况 154
二、企业开发项目分析 155
三、企业经营情况分析 156
四、企业发展策略分析 157

第五节上海中星(集团)有限公司 157

一、企业发展基本情况 157
二、企业开发项目分析 158
三、企业经营情况分析 161
五、企业发展策略分析 161

第十一章 2018-2023年上海办公楼市场前景预测分析 162

第一节 2018-2023年中国办公楼市场前景分析 162

一、中国办公楼市场前景乐观 162
二、办公楼区域发展潜力分析 162
三、办公楼成地产投资新趋势 163
四、郊区办公楼市场前景看好 163

第二节 2018-2023年上海办公楼市场趋势分析 164

一、价值取向明朗化 164
二、产品符合时代特质 165
三、与国际化办公需求相符合 167

第三节 2018-2023年上海办公楼市场前景预测 167

一、办公楼投资规模预测分析 167
二、办公楼市场供给预测分析 168
三、办公楼市场需求预测分析 168
四、办公楼市场价格预测分析 169

第十二章 2018-2023年上海办公楼投资风险及策略分析 170

第一节 2018-2023年上海办公楼投资盈利分析 170

一、办公楼投资开发特性 170
二、办公楼投资开发条件 171
三、办公楼盈利模式分析 172
四、办公楼投资成本分析 176
五、办公楼的投资回报率 177

第二节 2018-2023年上海办公楼投资风险分析 179

一、政策风险 179
二、地段风险 180
三、功能风险 180
四、规划风险 180
五、空置风险 180
六、竞争风险 180

第三节 2018-2023年上海办公楼投融资策略分析 181

一、办公楼行业融资渠道 181
二、办公楼投资技巧分析 182
三、办公楼投资策略分析 183

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