2018-2023年杭州办公楼行业调查及市场咨询研究报告-中商产业研究院

内容概括

2011年以来，杭州市房地产业发展速度快，拉动经济增长作用日益突显。杭州市房地产开发投资呈现快速增长的特征，2011年至三年间，全市房地产项目新开工面积达到6339万平方米，；房地产总投资额达到4753亿元，平均年增长率达到24.96%；房地产开发投资占全社会固定资产投资总额的比例一上升至42%左右，成为固定资产投资的重要组成部分。，杭州商品房成交量增加，刷新历史次新高纪录。杭州楼市三区商品房成交套数85854套，成交总金额约1591.82亿元，刷新了2012年的历史次新高的纪录，成交金额刷新了2009年历史最高纪录。中小户型比例不断提高，区域结构日趋优化，形成了主城、三大副城、外围组团共同发展，住宅市场与非住宅商品房市场、销售市场与租赁市场共同繁荣的格局。近年来，在住宅市场竞争日趋激烈、限购等背景下，商业地产逐渐成为地产投资新宠，进入高速发展时期。杭州市作为我国的大城市也不例外，，杭州市人均办公楼施工面积排名全国第1 位，人均办公楼新开工面积排名全国第2 位。杭州租金水平和一线城市较为接近，基本超过120元/平方米/月；增速方面，仍然保持同比增长，但增速较上年放缓。，杭州市三区成交办公楼2529套，成交面积39.95万平方米，成交金额为82.31亿元。，杭州市三区的办公楼成交中，180-300平方米和0-60平方米占主力地位。其中180-300平方米的成交量最大，为728套；其次为0-60平方米，成交量为662套。7月，杭州市主要城区办公楼成交345套，日均成交11套；杭州市主要城区办公楼共有50个楼盘有成交，明珠国际商务中心成交50套，位列第一，申瑞国际成交38套，列第二；深蓝绿景国际成交27套，列第三。其余楼盘成交量在23套及以下。在未来较长一段时期内，杭州市经济、人口等宏观因素将使得杭州的发展继续维持在较高水平，房地产市场的优势将继续保持，杭州市办公楼投资规模将持续增长。预计2015年，杭州市办公楼市场投资规模将达到278亿元；到2018年，杭州市办公楼市场投资规模将突破400亿元。在未来杭州市经济稳步增长、城市化水平继续提高的背景下，杭州市办公楼保持旺盛需求。预计到2018年，杭州办公楼销售规模将突破324亿元。

报告目录

第一章办公楼的相关概述 12

第一节办公楼定义与特点 12

一、办公楼的定义 12
二、办公楼的特点 12
三、办公楼的模式分析 13
四、办公楼与商务公寓的区别 13

第二节办公楼的分类 14

一、按建筑面积划分 14
二、按使用功能划分 14
三、按现代化程度分 15
四、按综合条件划分 15
五、按物业开发目的分 15

第三节办公楼物业档次的划分标准 16

一、顶级物业（国际办公楼） 16
二、高档物业（甲级办公楼） 17
三、中档物业（乙级办公楼） 18
四、低档物业（丙级办公楼） 19

第二章中国办公楼市场分析 20

第一节中国办公楼市场现状分析 20

一、办公楼的发展回顾 20
二、办公楼市场特征分析 21
三、办公楼错位竞争分析 23
四、甲级办公楼竞争分析 24

第二节中国办公楼投资分析 26

一、房地产投资金额分析 26
二、办公楼投资金额分析 27
三、房地产开发资金来源规模 28

第三节中国办公楼市场供给分析 29

一、办公楼新开工面积 29
二、办公楼施工面积分析 30
三、办公楼竣工面积分析 31
四、各地区办公楼开发规模情况 32

第四节中国办公楼销售情况分析 33

一、办公楼销售面积分析 33
（一）中国办公楼销售面积 33
（二）各地区办公楼销售面积 34
二、办公楼销售金额分析 35
三、办公楼销售价格分析 36
四、办公楼价格波动原因 37

第三章杭州房地产市场环境分析 39

第一节杭州地理交通环境分析 39

一、基本概况 39
二、地理位置 40
三、行政划分 41
四、土地资源 42
五、交通条件 42
（一）公路 42
（二）铁路 43
（三）航空 44
（四）地铁 44

第二节杭州宏观经济环境分析 45

一、杭州GDP增长情况分析 45
二、杭州产业结构情况分析 46
三、杭州固定资产投资分析 47
四、杭州工业发展现状分析 48
五、杭州居民收支情况分析 49
六、杭州居民住房建筑面积分析 51

第三节杭州房地产政策环境分析 51

一、中国房地产市场调控政策分析 51
二、杭州房地产市场政策分析 53
（一）“杭六条”对杭州市房地产市场影响 53
（二）建房地产企业重大调价政策预报制度 54
（三）杭州楼市实施“限降令” 54
（四）杭州正式调整限购政策 55
三、杭州办公楼市场调控相关建议 55

第四节杭州房地产投资环境分析 56

一、房地产市场发展现状 56
二、房地产投资金额分析 57
三、房地产施工面积分析 58
四、房地产新开工面积分析 59
五、房地产竣工面积分析 59
（一）房地产竣工面积分析 59
（二）房地产竣工价值分析 60
六、“十二五”房地产发展趋势 60

第五节杭州房地产销售市场分析 62

一、房地产销售情况分析 62
（一）房地产销售面积分析 62
（二）商品房成交量分析 62
二、房地产销售金额分析 63
（一）房地产销售金额分析 63
（二）商业地产销售金额前十 64
三、房地产市场价格分析 64

第四章杭州办公楼市场分析 66

第一节杭州办公楼市场投资分析 66

一、杭州房地产投资分析 66
二、杭州办公楼投资额分析 67

第二节杭州办公楼市场供给分析 68

一、杭州办公楼新开工面积 68
二、杭州办公楼施工面积分析 68
三、杭州办公楼竣工面积分析 68
四、杭州办公楼新增供应量 69

第三节杭州办公楼销售情况分析 69

一、杭州商业办公用地成交情况 69
二、杭州办公楼销售面积分析 70
三、杭州办公楼销售金额分析 70
四、杭州办公楼销售价格分析 71
五、杭州三区办公楼销售情况 72
（一）按城区划分 72
（二）按面积划分 73
（三）库存压力分析 73

第四节杭州办公楼出租需求分析 74

一、杭州办公楼出租面积分析 74
二、杭州办公楼出租需求分析 74

第五章杭州主要城区办公楼成交量分析 76

第一节杭州办公楼月成交量总体统计 76

第二节杭州办公楼月成交量 76

一、办公楼成交量分析 76
二、办公楼预定情况 77

第三节 1月杭州办公楼月成交量 78

一、办公楼成交量分析 78
二、办公楼预定情况 78

第四节 2月杭州办公楼月成交量 79

一、办公楼成交量分析 79
二、办公楼预定情况 80

第五节 3月杭州办公楼月成交量 80

一、办公楼成交量分析 80
二、办公楼预定情况 81

第六节 4月杭州办公楼月成交量 81

一、办公楼成交量分析 81
二、办公楼预定情况 82

第七节 5月杭州办公楼月成交量 82

一、办公楼成交量分析 82
二、办公楼预定情况 83

第八节 6月杭州办公楼月成交量 83

一、办公楼成交量分析 83
二、办公楼预定情况 84
三、成交区域分布 84

第九节 7月杭州办公楼月成交量 85

一、办公楼成交量分析 85
二、办公楼预定情况 86
三、成交区域分布 86

第十节 8月杭州办公楼月成交量 86

第六章杭州重点区域办公楼市场分析 88

第一节滨江区办公楼市场分析 88

一、办公楼建设项目分析 88
二、办公楼销售情况分析 88
三、办公楼销售价格分析 89
四、办公楼租金水平分析 90
五、办公楼需求情况分析 90

第二节江干区城办公楼市场分析 91

一、办公楼建设项目分析 91
二、办公楼销售情况分析 92
三、办公楼销售价格分析 92
四、办公楼租金水平分析 93
五、办公楼需求情况分析 94

第三节西湖区办公楼市场分析 95

一、办公楼建设项目分析 95
二、办公楼销售情况分析 95
三、办公楼销售价格分析 96
四、办公楼租金水平分析 96
五、办公楼需求情况分析 97

第七章杭州办公楼客户类型与营销策略 98

第一节杭州办公楼客户类型分析 98

一、跨国公司客户 98
二、金融企业客户 98
三、工业企业客户 98
四、贸易企业客户 98
五、专业服务机构 99
六、其他类型客户 99

第二节杭州办公楼客户选择因素 99

一、地理位置 99
二、物业服务 100
三、租金水平 100
四、内部装修 100
五、通信网路 101
六、商业配套 101

第三节杭州办公楼客户销售策略分析 101

一、注重采集企业客户关键信息 101
二、注重管理跟踪潜在客户线索 101
三、强调客户决策人的公关管理 102
四、强调销售团队的组织与协调 102
五、营造对企业客户商圈的支持 103

第八章杭州办公楼招商定位与策略分析 104

第一节杭州办公楼招商阶段分析 104

一、开发前期招商 104
二、开发中期招商 105
三、开业阶段招商 105
四、开业后的招商 106

第二节杭州办公楼招商定位要素 106

一、办公楼业态定位 106
二、办公楼目标市场 106
三、办公楼主题特色 107
四、办公楼品种组合 107

第三节杭州办公楼营销推广工具 107

一、楼书 107
二、DM单 109
三、VI系统 109
四、户外包装 110
五、报纸广告 110
六、车身广告 111

第四节杭州办公楼招商策略分析 111

一、办公楼项目的招商定位 111
二、办公楼招商的广告推广 112
三、办公楼的招商流程分析 113
四、办公楼的招商策略建议 115
五、办公楼的招商管理流程 117

第九章杭州办公楼物业管理服务分析 121

第一节杭州办公楼物业服务方式 121

一、委托服务型物业服务 121
二、自主经营型物业服务 121
三、专业服务企业物业服务 121

第二节杭州办公楼前期物业服务内容 122

一、签订物业服务合同 122
二、制订物业服务方案 122
三、成立业主委员会 122
四、编写物业维修公约 122
五、制订规划并具体落实 122
六、做好物业的接管验收 122

第三节杭州办公楼物业营销租售管理 123

一、办公楼租赁合同的签订 123
二、办公楼租赁合同的执行 123
三、办公楼客户的选择 123
四、办公楼租金的确定 126

第四节杭州办公楼日常物业服务内容 127

一、办公楼前台服务内容 127
二、办公楼设施设备管理 128
三、办公楼的安全服务 128
四、办公楼的消防管理 129
五、办公楼的保洁管理 129

第五节杭州办公楼物业管理的策略分析 130

一、物业管理水平影响办公楼品质 130
二、掌握客户需求提供针对性服务 130
三、细分主流客户突出服务重点 131
四、前瞻性的运作满足客户期望 132
五、运用特色管理成就超值服务 132

第十章杭州办公楼项目开发策略分析 134

第一节杭州办公楼项目开发要点分析 134

一、办公楼的开发策略分析 134
二、办公楼的市场调查分析 135
三、办公楼的地块定位建议 136
四、办公楼的市场需求分析 137
五、办公楼的市场供给分析 138

第二节杭州办公楼产品规划设计 140

一、办公楼建筑规划设计要点 140
二、办公楼配置规划设计要点 141
三、办公楼智能办公设计分析 142
四、办公楼生态办公设计分析 143

第三节杭州超高层高端办公楼设计趋势 147

一、规模和功能向复合型发展 147
二、更注重与城市关系的融合 147
三、产品的设计标准不断提高 148

第十一章杭州办公楼开发重点企业分析 152

第一节万达集团 152

一、企业发展基本情况 152
二、企业经营状况分析 152
三、企业开发项目分析 152

第二节杭州滨江房地产集团股份有限公司 153

一、企业发展基本情况 153
二、企业经营状况分析 153
三、企业开发项目分析 153

第三节杭州宋都房地产集团有限公司 154

一、企业发展基本情况 154
二、企业经营状况分析 154
三、企业开发项目分析 155

第四节浙江金都房地产有限公司 155

一、企业发展基本情况 155
二、企业开发项目分析 156
二、企业近期动态分析 156

第五节绿城房地产集团有限公司 157

一、企业发展基本情况 157
二、企业经营状况分析 157
三、企业开发项目分析 157

第十二章 2018-2023年杭州办公楼市场前景预测分析 159

第一节 2018-2023年中国办公楼市场前景分析 159

一、中国办公楼市场前景乐观 159
二、办公楼区域发展潜力分析 159
三、办公楼成地产投资新趋势 160
四、郊区办公楼市场前景看好 160

第二节 2018-2023年杭州办公楼市场趋势分析 161

一、价值取向明朗化 161
二、产品符合时代特质 162
三、与国际化办公需求相符合 164

第三节 2018-2023年杭州办公楼市场前景预测 164

一、办公楼投资吸引力分析 164
二、办公楼投资规模预测分析 165
三、办公楼市场供给预测分析 166
四、办公楼市场需求预测分析 166
五、办公楼市场价格预测分析 167

第十三章 2018-2023年杭州办公楼投资风险及策略分析 168

第一节 2018-2023年杭州办公楼投资盈利分析 168

一、办公楼投资开发特性 168
二、办公楼投资开发条件 169
三、办公楼盈利模式分析 170
四、办公楼投资成本分析 174
五、办公楼的投资回报率 174

第二节 2018-2023年杭州办公楼投资风险分析 176

一、政策风险 176
二、地段风险 177
三、功能风险 177
四、规划风险 177
五、空置风险 177
六、竞争风险 178

第三节 2018-2023年杭州办公楼投融资策略分析 178

一、办公楼项目融资渠道 178
二、办公楼投资技巧分析 179
三、办公楼投资策略分析 181

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