2018-2023年四川省棚户区改造项目运营及发展前景预测报告-中商产业研究院

内容概括

棚户区通常是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大，环境脏乱差的区域。由于每个城市棚户区形成的原因不同，很难形成一个统一的概念。从这几年实践来看，扎实推进各类棚户区改造，既能改善民生，又是扩大内需的一项重要举措。棚户区改造产业关联度高，带动力强，不仅能够增加投资，而且能够带动消费，可以有效消化钢铁、建材、家电等上下游产能和产品。2014年，四川省棚区改造40万户，总投资约1200亿元。2015年四川省保障性安居工程专项资金中，中央资金62.80亿元，省级资金3.61亿元。2016年四川省棚户区改造政策在各市县顺利开展，如成都、自贡、攀枝花、泸州、德阳、绵阳、广元、遂宁、内江、乐山、南充、宜宾、广安、达州、眉山、雅安、巴中、资阳、阿坝、甘孜、凉山等县市棚户区改造皆快速推进。2016年财政预算方面将改善城乡住房条件：安排资金116.8亿元，增长18.6%。其中：一是安排城镇保障性安居工程资金44.4亿元。支持改造危旧房棚户区和建设保障性住房30万套，向农民工定向出租公租房；二是安排农村住房建设资金24.6亿元。实施15万户农村危房改造工程。支持“彝家新寨”、“藏区新居”、“摩梭家园”、“巴山新居”和“乌蒙新村”建设。

报告目录

第一章棚户区改造概念综述 10

第一节棚户区改造的概念 10

一、棚户区改造的形成 10
二、棚户区改造的范围 10
三、棚户区改造的要求 11
四、棚户区改造的进程 11

第二节国家棚户区改造的政策措施 12

一、棚户区改造的政策 12
二、棚户区改造的意义 12
三、棚户区改造的目标 12
四、棚户区改造的挑战 13
五、棚户区改造的措施 13

第二章四川省城市发展背景环境 14

第一节四川省城市发展经济水平 14

一、四川省区域经济发展水平 14
二、四川省固定资产投资 14
三、四川省产业结构分析 15
四、工业经济运行情况 16
五、城乡居民收支水平 16

第二节四川省城市生态环境分析 17

一、地理位置 17
二、自然环境 17
三、生态景观 18
四、资源分布 18

第三节四川省棚户区改造政策环境 20

一、政策环境综述 20
二、房地产政策 20
三、重要政策分析 22

第四节四川省棚户区改造社会环境 27

一、人口数量分析 27
二、消费市场分析 28
三、招商引资情况 28
四、居民住房情况 29

第三章四川省土地市场分析 31

第一节四川省城市规划布局 31

第二节四川省土地供应分析 37

第三节四川省土地成交价格 38

第四章四川省房地产市场分析 39

第一节四川省房地产投资开发分析 39

第二节四川省房地产市场供需分析 40

一、房地产供应状况 40
（一）房地产施工面积分析 40
（二）房地产竣工面积分析 40
二、商品房销售情况 41
三、房地产成交分析 41
（一）住宅成交情况 41
（二）商铺成交情况 41
（三）写字楼成交情况 42
四、二手房市场分析 42

第三节四川省房地产楼盘分析 43

一、四川省房地产推盘情况 43
二、部分市州调整购房补贴政策 43

第四节成都市房地产价格走势 45

一、房地产成交明细 45
二、商品住宅价格走势 46
三、热门商圈价格情况 47

第五节四川省安居工程建设情况 47

一、保障房项目开工情况 47
二、保障性安居工程资金 49
三、新增租赁补贴户数 50
四、新增安居工程规模 50
五、基本建成数量分析 51

第五章四川省棚户区改造进程 52

第一节四川省城市更新现状 52

一、四川省城市发展现状 52
二、四川省城镇化水平 53
三、四川省城市群分析 53

第二节四川省棚户区改造规划 54

一、四川省棚户区改造规划 54
二、四川省棚户区改造规模 54
三、四川省棚户区改造优惠政策 56
（一）资金 56
（二）土地 58
（三）税收 58
（四）安置补偿 58
四、四川省棚户区改造动态 59

第三节四川省棚户区改造的机会分析 59

一、棚户区改造给房企带来的利好 59
二、四川省棚户区改造近期重点地区 60
三、四川省棚户区改造启动重点项目 61

第六章棚户区改造的运作模式与支持系统 64

第一节棚户区改造的进入门槛 64

第二节棚户区改造的运作模式 65

一、棚户区改造三种运作模式 65
二、发挥政府主导的特殊作用 65
三、采用市场化运作的新途径 67

第三节棚户区改造的保障机制 69

一、棚户区改造的土地利用运作机制 69
（一）政府运作模式 69
（二）企业运作模式 70
（三）混合主体模式 70
二、棚户区改造项目的社会评价机制 70
三、棚户区改造与住房保障的联动机制 72

第四节棚户区改造的综合支持系统 75

一、建立综合支持系统应遵循的原则 75
二、建立综合支持系统的核心内容 76

第五节棚户区改造拆迁补偿模式分析 82

一、补偿方式分析 82
（一）货币补偿 82
（二）产权调换 82
二、安置方式分析 83
（一）就地安置 83
（二）异地安置 83

第六节棚户区公共设施开发运营模式 83

一、工程项目融资代建制 83
二、村民投资参股经营模式 83
三、PFI (私人主动融资) 84
四、分阶段的建设时序控制 85

第七节棚户区改造的盈利模式分析 85

第八节棚户区改造的成功要素分析 87

一、做好旧城改造规划 87
二、增加企业的社会形象 87
三、开发前期的市场研究 87
四、旧城改造过程中的成本控制 88
五、扩宽资金来源 88
六、合理利用空间 88
七、旧城改造风险管理 89

第九节棚户区改造的退出机制分析 89

一、退出机制有明确的框架性规范 89
二、重准入保障、轻退出安排 90
三、“股权变更限制”分析 91
四、PPP模式中社会资本退出机制 92

第七章四川省棚户区改造运作策略研究 93

第一节棚户区改造对房地产的影响 93

一、对房地产市场供给的影响 93
二、对房地产市场需求的影响 93
三、对房地产价格走势的影响 94

第二节棚户区改造难点分析 94

一、拆迁安置难点 94
二、商业运作难点 95
三、融资难点 95
四、规划设计风险大 96
五、相关政策不完善 96

第三节棚户区改造难点对策 97

一、政府的作用 97
二、开发商的角色 99
三、被拆迁人的配合 101

第四节棚户区改造项目开发运作要点 102

一、棚户区改造项目价值链条 102
二、棚户区改造土地运营阶段 102
（一）前期准备 102
（二）拆迁实施 103
（三）开发实施 104

第八章四川省棚户区改造项目定位策略 106

第一节棚户区改造项目区域战略定位 106

一、定位依据 106
二、战略定位 107
三、定位描述 107
四、实现方式 108
五、效益评估 108

第二节棚户区改造项目区域形象定位 109

一、定位思路 109
二、形象因素 109
三、定位阐述 110

第三节城市功能与产业设置原则分析 110

一、区域特色原则 110
二、适当多样化原则 110
三、相对集中原则 110
四、互补发展原则 111

第四节区域城市功能与产业结构定位 111

一、可发展的功能与产业 111
（一）城市功能设置 111
（二）城市产业设置 112
二、功能与产业配置 112
（一）基础功能 112
（二）核心功能 113
（三）相关功能 113

第五节棚户区改造项目发展策略分析 113

一、区域发展配合整体规划 113
二、打造城市形象，创立区域品牌 114
三、保留传统文化，传承历史文明 114
四、市场为导向，建设新商业中心 114
五、整合多种资源，促进旅游业发展 114

第九章棚户区改造案例分析 115

第一节南溪区棚户区改造案例 115

一、棚户区改造原则 115
二、棚户区改造规划及规模 115
三、棚户区改造现状分析 116
四、棚户区改造模式分析 116
五、棚户区改造补偿标准 117

第二节内江市棚户区改造案例 120

一、棚户区改造规划及规模 120
二、棚户区改造资金分析 121
三、棚户区改造现状分析 121
四、棚户区改造深层问题 122

第三节茜草棚户区改造案例 123

一、棚户区改造背景 123
二、棚户区改造规划及规模 123
三、棚户区改造进程分析 124
四、棚户区改造补偿奖励 125

第十章四川省棚户区改造项目整体包装及推广策略 127

第一节招商引资策略 127

一、总体策略 127
二、策略具体分解 127
（一）规划为本、配套先行 127
（二）改善环境、以地招商 127
（三）外引内联、项目促建 128
（四）动开发、板块出世 128
三、招商操作要点 128

第二节整体包装策略 129

一、总体形象策略 129
二、历史文化概念包装建议 129
三、商业概念包装建议 130
四、现场包装建议 130
五、项目宣传及推广 131

第三节招商引资模式设计 132

一、招商项目设定 132
二、招商方式设定 132
（一）传统招商引资方式 132
（二）现代主要招商引资方式 133
（三）本项目主要的招商方式 133
三、招商政策措施设定 134
四、招商形象展示设定 134
五、招商引资计划 135
（一）招商客户目标锁定 135
（二）招商区域目标锁定 135
（三）招商引资步骤 135

第四节项目招商应注意的几大问题 136

一、招商引资政府角色扮演的问题 136
二、“政策优惠”不如诚信服务 137
三、招商引资要有所选择 137
四、关注引资新变化 138

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