2018-2022年拉萨市商业地产行业发展趋势与投资咨询报告-中商产业研究院

内容概括

商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。2014年，拉萨市完成房地产开发投资9.78亿元，同比增长35.6%;房地产施工面积为258.36万平方米，竣工面积为29.65万平方米。拉萨市2015年公共租赁住房建设计划总套数为1006套，总建筑面积40240平方米；公共租赁住房(周转房)维修改造计划总套数为538套，总建筑面积40350平方米；城镇棚户区(危旧房)改造计划总户数为800户。2014年，拉萨市商品房销售面积为13.59万平方米，销售额为4.85亿元。在内地商业地产发展进入鼎盛时期的同时，拉萨的商业地产也开始悄然起步，并快速发展着。拉萨的商业地产，在发展过程中面临着一些问题，比如管理，比如人才，但危与机并存，众多开发商在商业发展过程中，同样也寻求着突破现状的制胜之机。近年来经济的大发展，在一定程度上预热了拉萨商业地产市场，在政府的政策支持下，以及随着拉萨地产市场的逐渐成熟，拉萨的商业地产会有一个好的市场前景。拉萨经济的快速发展，将推动房地产行业发展进入快车道。中商产业研究院预计，到2020年，拉萨市房地产开发投资额将达到41亿元。

报告目录

第一章商业地产行业相关概述 9

第一节商业地产的相关概述 9

一、商业地产的定义 9
二、商业地产的分类 9
三、商业地产的模式 9

第二节商业地产行业投资背景 10

一、商业地产行业发展历程 10
二、商业地产行业驱动因素 10
（一）外部驱动因素分析 10
（二）内部价值潜力分析 12
三、商业地产发展的必然性 13

第三节商业地产行业发展分析 14

一、商业地产市场现状分析 14
二、商业地产发展特点分析 15
三、商业地产进入调控视野 16
四、商业地产市场热点分析 17
五、商业地产市场形势分析 19

第四节商业地产经营策略分析 20

一、零散销售、统一经营 20
二、零散销售、各自经营 20
三、整体出售、整体经营 21
四、整体出租、整体经营 21
五、零散出租、各自经营 22

第二章商业地产盈利模式分析 23

第一节拉萨商业地产企业开发销售盈利模式 23

一、商业地产企业散售盈利模式 23
（一）一般散售模式分析 23
（二）带租约销售模式分析 23
（三）带回报销售模式分析 24
（四）散售模式适用物业 24
（五）散售模式优劣势 25
二、商业地产企业整售盈利模式 26
（一）整售模式操作方式 26
（二）整售模式主要特点 26
（三）整售模式适用物业 26
（四）整售模式优劣势 27

第二节拉萨商业地产企业持有经营盈利模式 27

一、完全自营模式分析 27
（一）完全自营模式资源要求 27
（二）完全自营模式优劣势分析 28
二、自营+经营贷模式分析 29
（一）模式操作方式 29
（二）模式资源要求 30
（三）模式优劣势分析 30
三、资本运作模式分析 30
（一）资本运作模式操作方式 30
（二）资本运作模式优劣势分析 31

第三节拉萨商业地产企业混合运作盈利模式 32

一、混合运作模式操作方式分析 32
二、混合运作模式主要特点分析 32
三、混合运作适用物业类型分析 32
四、混合运作模式优劣势分析 32

第四节主要商业地产盈利模式对比分析 33

第三章商业地产项目营销管理分析 34

第一节拉萨商业地产项目商业规划 34

一、商业经营规划的布局顺序 34
二、商业经营规划的整体利益 34
三、商业规划的黄金分割定律 36
四、配套设施的作用与投入 37
五、商铺格局规划分析 38

第二节拉萨商业地产项目经济测算 40

一、商业地产项目经济测算 40
二、商业地产项目定价方式 41
三、商业地产项目经济效益 42

第三节商业地产目标市场选择 44

一、目标市场的选择策略 44
（一）集中化进入策略 44
（二）商品专业化策略 44
（三）市场专业化策略 44
（四）选择性进入策略 44
（五）市场全覆盖策略 44
二、项目开发商圈分析法 45
三、商业地产项目客户定位 50
（一）商圈范围界定 50
（二）消费者定位 51
（三）商家定位 52
（四）投资者定位 52
四、商业地产项目业态定位 52
（一）业态分类与特点 52
（二）项目的业态定位 55
（三）业态的合理构成 56
五、商业地产项目条件判断 58

第四节拉萨商业地产项目营销推广 60

一、商业地产消费者行为调查 60
二、销售与经营的平衡分析 61
三、商业物业商铺营销特性 62
四、商业项目营销推广流程 64
五、商业物业常用销售方式 67

第五节拉萨商业地产项目招商实施 68

一、商业地产项目招商特点 68
二、商业地产项目招商对象 69
三、商业地产项目招商流程 70
四、商业地产招商现存问题 71
五、商业地产项目招商策略 72
（一）项目招商通用策略 72
（二）购物中心招商策略 76
（三）写字楼的招商策略 80
（四）商业街的招商策略 84
（五）餐饮品牌招商策略 86

第六节拉萨商业地产项目开业策略 88

第四章拉萨市房地产市场环境分析 90

第一节拉萨市房地产地域环境分析 90

一、地理位置 90
二、生态气候 90
三、资源分布 90

第二节拉萨市宏观经济环境分析 92

一、拉萨市GDP增长情况 92
二、拉萨市固定资产投资 92
三、拉萨市居民收入情况 93
四、拉萨市产业结构分析 93

第三节拉萨市交通环境分析 93

一、铁路 93
二、公路 94
三、城市公共交通 94

第四节拉萨市人口社会环境分析 95

一、拉萨市人口数量及结构 95
二、拉萨市家庭支出结构 96
三、拉萨市外来人口情况 96

第五章拉萨市土地市场分析 97

第一节拉萨市城市规划布局 97

第二节拉萨市土地供应分析 103

第三节拉萨市建设用地分析 103

一、城市建设用地面积 103
二、居住用地面积 104
三、工业用地面积 104
四、商业服务业设施用地面积 105

第六章拉萨市房地产市场分析 106

第一节拉萨市房地产投资建设分析 106

一、拉萨市房地产投资额分析 106
二、拉萨市房地产建设规模分析 106
三、拉萨市保障房建设情况分析 106
四、拉萨市房地产开发重点企业 107
五、拉萨市房地产市场价格分析 107

第二节拉萨市产业园区建设分析 108

一、拉萨市产业园区分布情况 108
二、拉萨市产业园区建设规模 108
三、拉萨市产业园区发展规划 109

第三节拉萨市商品房市场销售情况 110

一、拉萨市商品房销售情况 110
二、拉萨市住宅销售情况 110

第四节拉萨市商业地产市场分析 111

一、拉萨市商业地产市场发展现状 111
二、拉萨商业地产蓬勃发展全面开花 111
三、拉萨商业地产市场发展尚不规范 113

第五节拉萨市房地产市场走势分析 115

第七章拉萨市商业地产细分行业发展及投资前景分析 117

第一节拉萨市商铺地产市场分析 117

第二节拉萨市购物中心分析 118

第三节拉萨市酒店市场分析 120

一、拉萨市星级酒店市场规模 120
二、拉萨市高星级酒店数量统计 120
三、拉萨市高星级酒店平均房价 120
四、拉萨市高星级酒店平均出租率 121
五、拉萨市部分星级酒店名单 121

第四节拉萨市写字楼市场分析 122

第五节拉萨市城市综合体分析 123

第六节拉萨市主题式商业地产分析 124

第八章二三线城市房地产市场投资分析 126

第一节中国房地产市场投资现状 126

一、投资状况及增速 126
二、房地产供应状况 126
三、房地产成交状况 127
四、分区域投资状况 127

第二节二三线城市房地产投资环境分析 128

一、投资吸引力 128
二、经济发展 128
三、房地产投资 128
四、商品房销售 129
五、土地市场 129
六、人口与城市化 130
七、限购政策影响 130
八、居民购买力 132
九、人均可支配收入 132
十、未来走势展望 133

第九章拉萨市房地产企业发展战略分析 134

第一节企业应对房地产周期波动的策略 134

一、资本运作策略 134
二、土地储备策略 134
三、业务组合策略 135
四、区域互补策略 136

第二节房地产企业发展管理分析 137

一、成本控制策略 137
二、定价策略分析 142
三、竞争策略分析 146
四、并购重组策略 148
五、融资策略分析 151
六、资本运作策略 153

第三节房地产企业战略规划策略分析 154

一、战略综合规划 154
二、技术开发战略 155
三、区域战略规划 155
四、产业战略规划 155
五、营销品牌战略 156
六、竞争战略规划 157

第十章商业地产行业投融资策略分析 159

第一节商业地产融资分析 159

一、商业地产融资的意义 159
二、商业地产融资需求分析 159
三、商业地产融资渠道分析 160
四、商业地产多元化融资流程 161
五、商业地产市场融资新平台 163
（一）商业抵押担保证券CMBS 163
（二）商业地产基金融资模式 165

第二节商业地产企业上市融资模式 166

一、商业地产企业上市融资必要性 166
二、商业地产企业上市融资模式 168
三、商业地产企业上市融资效果 172
四、商业地产企业上市融资风险 175
（一）买壳上市的风险 175
（二）IPO形式的风险 175

第三节商业地产信托融资分析 176

一、房地产信托融资模式分析 176
二、房地产信托融资模式优劣势 179
三、房地产信托融资运作流程 180
四、房地产信托资金运用方式 183
五、房地产信托资金投资方式 183

第四节商业地产融资困难及对策 184

一、商业地产的固有特性 184
（一）高收益高风险并存 184
（二）商业与地产有机结合 184
（三）开发是基础/运营是关键 185
（四）资金需求巨大 185
二、商业地产融资的现实困境 185
三、突破困境的六种有效途径 186
四、商业地产融资基金待推广 188

第十一章 2018-2022年拉萨市商业地产投资风险及策略分析 189

第一节 2018-2022年拉萨市商业地产市场前景预测 189

一、拉萨市商业地产市场发展前景 189
二、拉萨市房地产开发投资额预测 190

第二节 2018-2022年拉萨市商业地产市场的投资风险 191

一、商业地产投资的经营风险 191
二、商业地产投资的财务风险 191
三、商业地产管理人才紧缺风险 191
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 192

第三节 2018-2022年拉萨市商业地产市场风险规避及控制策略 192

一、商业地产投资风险 192
（一）开放商经验不足 192
（二）同质化/空置率高 193
（三）资金链压力较大 193
二、商业地产投资策略 194
（一）商业地产投资运作 194
（二）各业态投资攻略 217
（三）投资注意事项 221

第四节拉萨市商业地产企业资本市场运作建议 224

一、商业地产企业并购重组策略建议 224
二、商业地产企业海外市场运作建议 225
三、商业地产企业并购整合策略建议 226

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