2017-2022年魏县房地产市场前景及投资决策研究报告-中商产业研究院

内容概括

魏县，河北省下辖县，地处冀鲁豫三省交界处，是国家重点贫困县，县境南北长42.24千米，东西宽33.5千米，卫河、漳河横贯中部。北与广平县接壤，西与成安县、临漳县毗邻，东与大名县相连，南与河南省内黄县、清丰县、南乐县相接。魏县是河北省农业大县、林业大县、人口大县，全县常年粮食复种面积达120多万亩，总产量63万吨；鸭梨种植面积20万亩，总产量20万吨；林业面积达29万亩，森林覆盖率达25.35%，活立木蓄积量达200万立方米；魏县劳动力资源丰富，常年外出务工人员近30万人，年劳务经济收入40多亿元，是国家确定的劳务输出试点县、农村劳动力开发就业试点县，打造的“实打实”劳务品牌享誉全国。2016年，魏县地区生产总值（GDP）为138.86亿元；全社会固定资产投资达228.41亿元；魏县城镇居民人均可支配收入为2.38万元；农村居民人均可支配收入为1.13万元。2016年，魏县房地产开发投资完成额达1.32亿元；魏县房屋施工面积为3.05万平方米；魏县房屋竣工面积为0.24万平方米；2017年上半年，魏县房地产开发投资完成额为0.71亿元；魏县房屋施工面积为1.55万平方米；魏县房屋竣工面积为0.12万平方米。根据城乡发展规划和经济社会发展规划，魏县的近期发展目标是：撤县建市，实现经济总量翻番；中长期发展目标是：到2030年，把魏县打造成为冀中南经济区重要的中等城市、邯郸市域次中心城市、以魏文化为特色的生态宜居园林城市，构建具有区域竞争力、多元综合性的魏州市。围绕实现这一目标，在城镇化与城乡空间布局结构上，着力打造以“一心、一带、两轴、四极”为形态的城乡空间结构，形成“中心城区-中心镇-一般乡镇-新型农村社区”四级城镇等级结构体系。到2030年，县域总人口112万，其中城镇人口65万，城镇化率达到58%，随着城镇人口的不断增长，未来魏县商业地产发展空间较大。

报告目录

第一章中国二三线城市房地产发展概述 8

第一节中国二三线城市土地市场 8

一、二三线城市土地市场概况 8
二、二三线土地成交溢价情况 8

第二节中国二三线城市房地产市场 9

一、二线城市房地产市场成交情况 9
二、三线城市房地产市场成交情况 9
三、二三线城市房地产可售情况 10
四、房地产行业战略布局新动态 11

第三节中国二三线城市房地产市场价格分析 11

一、全国大中城市房地产价格变动分析 11
二、二三线城市房地产市场价格分析 15

第四节二三线城市房地产市场开发模式 16

一、城市综合体模式 16
二、城市发展运营商模式 16
三、“城投”模式分析 17
四、“城中村”模式分析 18

第二章魏县房地产市场环境分析 19

第一节魏县房地产地域环境分析 19

一、地理位置 19
二、自然环境 19
三、生态气候 19
四、资源分布 19

第二节魏县房地产宏观经济环境分析 21

一、魏县GDP增长情况 21
二、魏县固定资产投资 21
三、魏县居民收支情况 22
四、魏县产业结构分析 22

第三节魏县房地产市场政策环境分析 23

一、房地产政策环境综述 23
二、全国土地政策解读 26
三、房地产税收新政策 29
四、二三线城市限购政策 31
五、魏县房地产重要政策分析 33
（一）《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的若干意见》 33
（二）《魏县人民政府关于房地产开发建设违法行为专项整治工作的通告》 35
（三）不动产登记相关规定 36
（四）《全市规范房地产开发企业经营行为专项行动实施方案》 37

第四节魏县房地产行业社会环境分析 38

一、人口数量分析 38
二、消费市场分析 38
三、招商引资情况 38
四、城镇化率情况 39

第三章魏县土地市场分析 41

第一节魏县城市规划布局 41

第二节魏县土地供应分析 43

第三节魏县土地成交分析 44

一、成交地块规划用途 44
二、成交地块用地面积 44
三、成交地块建筑面积 45
四、成交地块的容积率 46
五、成交地块受让单位 47

第四节魏县土地成交价格 48

一、成交地块的成交价 48
二、地块的成交楼面价 49

第四章 2013-2017年魏县房地产市场分析 50

第一节魏县房地产投资建设分析 50

一、魏县房地产投资额分析 50
二、魏县房地产建设规模分析 50
（一）魏县房地产施工面积分析 50
（二）魏县房地产竣工面积分析 50
三、魏县房地产开发重点企业 51
四、魏县房地产市场价格分析 53

第二节魏县产业园区建设分析 54

一、魏县产业园区建设情况 54
二、魏县产业园区建设规模 54
三、魏县产业园区发展动态 55

第三节魏县商业营业用房建设分析 56

一、魏县写字楼市场分析 56
二、魏县商铺市场分析 56
三、魏县酒店市场分析 57

第五章魏县房地产重点企业分析 58

第一节魏县赵都房地产开发有限公司 58

一、企业基本情况 58
二、企业开发项目 58
三、企业竞争优势 58

第二节魏县国泰房地产开发有限公司 58

一、企业基本情况 58
二、企业开发项目 59
三、企业经营理念 59

第三节魏县顺驰房地产开发有限公司 59

一、企业基本情况 59
二、企业开发项目 60
三、企业竞争优势 60

第四节魏县佳居房地产开发有限公司 60

一、企业基本情况 60
二、企业开发项目 61
三、企业竞争优势 61

第五节河北泽泓房地产开发有限公司 61

一、企业基本情况 61
二、企业开发项目 61
三、企业竞争优势 61

第六章二三线城市房地产市场投资分析 62

第一节中国房地产市场投资现状 62

一、投资状况及增速 62
二、分物业投资情况 62
三、分区域投资状况 62
四、房地产开发资金来源分析 63

第二节二三线城市房地产投资环境分析 63

一、投资吸引力 63
二、经济发展 64
三、房地产投资 64
四、限购政策影响情况 64
五、商品房销售 65
（一）商品房销售面积及销售额 65
（二）2016年各等级城市商品住宅分析 66
（三）2017年一季度各等级城市商品住宅分析 67
六、土地市场 68
七、人口与城市化 69
八、居民购买力 70
九、人均可支配收入 70
十、未来走势展望 70

第三节二三线城市房地产市场投资机遇 70

一、二三线城市成房地产市场投资热点 70
二、二三线城市房地产市场发展潜力 71
三、二三线城市未来将成房企投资重点 71

第四节二三线城市商业地产投资分析 71

一、二三线城市商业地产投资机会 71
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 72
三、二三线城市商业地产投资建议 74

第七章 2017-2022年魏县房地产市场前景分析 75

第一节房地产市场发展前景分析 75

一、中国房地产业中长期发展目标 75
二、中国房地产未来发展趋势 78
三、中国房地产投资前景分析 79

第二节魏县房地产市场趋势及前景 80

一、魏县房地产市场发展趋势 80
二、魏县房地产市场需求前景 80

第三节魏县房地产市场价格趋势 81

第四节魏县商业地产投资前景分析 81

第八章 2017-2022年魏县房地产投资风险及策略分析 82

第一节 2017-2022年魏县房地产市场的投资风险 82

一、市场竞争风险 82
二、购买力风险 82
三、流动性和变现性风险 82
四、利率风险 82
五、经营性风险 82

第二节 2017-2022年魏县房地产市场风险及控制策略 83

第三节 2017-2022年魏县房地产发展策略及投资建议 84

第九章魏县房地产企业发展战略分析 86

第一节企业应对房地产周期波动的经营策略 86

一、资本运作策略 86
二、土地储备策略 86
三、业务组合策略 87
四、区域互补策略 88

第二节房地产企业发展管理分析 89

一、成本控制策略 89
二、定价策略分析 94
三、竞争策略分析 99
四、并购重组策略 100
五、融资策略分析 103
六、资本运作策略 105

第三节房地产企业战略规划策略分析 106

一、战略综合规划 106
二、技术开发战略 107
三、区域战略规划 107
四、产业战略规划 107
五、营销品牌战略 108
六、竞争战略规划 109

图表目录

图表 1 2016年二、三线城市土地市场情况 8
图表 2 2016年不同类型城市土地成交溢价率情况 8
图表 3 2016年二线代表城市房地产市场成交情况 9
图表 4 2016年三线代表城市房地产市场成交情况 10
图表 5 2016年部分二三线城市房地产可售情况表 10
图表 6 2016年中国70个大中城市新建商品住宅价格指数 12
图表 7 2016年中国70个大中城市二手住宅价格指数 14
图表 8 2015年部分二线城市房地产成交均价情况表 15
图表 9 2015年部分三线城市房地产成交均价情况表 16
图表 10 2012-2016年魏县地区生产总值（GDP）增长趋势图 21
图表 11 2012-2016年魏县全社会固定资产投资额情况 22
图表 12 2013-2016年魏县居民人均可支配收入情况 22
图表 13 2012-2016年魏县产业结构情况 22
图表 14 2016-2017年限购城市名单及限购政策 32
图表 15 2012-2016年魏县人口数量统计 38
图表 16 2012-2016年魏县社会消费品零售总额情况 38
图表 17 魏县部分重点招商引资项目 39
图表 18 2012-2016年魏县城镇化率情况 40
图表 19 魏县城乡总体规划《2012-2030》示意图 42
图表 20 城乡空间结构规划图 42
图表 21 2016-2017年魏县土地供应情况 43
图表 22 2015-2016年魏县成交地块规划用途情况 44
图表 23 2015-2016年魏县成交地块用地面积统计 45
图表 24 2015-2016年魏县成交地块建筑面积统计 45
图表 25 2015-2016年魏县成交地块容积率情况 46
图表 26 2015-2016年魏县成交地块受让单位情况 47
图表 27 2015-2016年魏县成交地块成交价格统计 48
图表 28 2015-2016年魏县部分成交地块楼面价统计 49
图表 29 2013-2017年魏县房地产开发投资完成额统计 50
图表 30 2013-2017年魏县房屋施工面积统计 50
图表 31 2013-2017年魏县房屋竣工面积统计 51
图表 32 魏县房地产开发部分重点企业 51
图表 33 2016-2017年魏县二手房房价走势图 53
图表 34 2016年魏县部分楼盘二手房房价统计 53
图表 35 魏县部分写字楼情况 56
图表 36 魏县部分商场情况 57
图表 37 魏县部分酒店情况 57
图表38 魏县赵都房地产开发有限公司基本情况 58
图表39 魏县国泰房地产开发有限公司基本情况 59
图表40 魏县顺驰房地产开发有限公司基本情况 59
图表41 魏县佳居房地产开发有限公司基本情况 60
图表42 河北泽泓房地产开发有限公司基本情况 61
图表43 2012-2016年全国房地产开发投资统计 62
图表44 2012-2016年中国分物业房地产投资统计 62
图表45 2016年不同地区房地产投资额完成情况 63
图表46 2016年房地产开发企业资金来源结构 63
图表 47 2012-2017年中国商品房销售面积及销售额 66
图表 48 2012-2017年中国商品住宅销售面积及销售额 66
图表 49 2013-2016年各等级城市商品住宅销售面积占比 66
图表 50 2013-2016年各等级城市商品住宅销售金额占比 67
图表 51 2017年都市圈主要城市商品住宅销售情况 67
图表 52 2015-2016年中国高价地城市数量分布（单位：块） 68
图表53 2015年中国主要大中城市土地成交情况 69

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