2019-2024年乌鲁木齐市商业地产调查及投资前景咨询报告-中商产业研究院

内容概括

商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。商业地产的形式多样，主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。乌鲁木齐市房地产开发投资306.16亿元。商品房施工面积3537.82万平方米；房屋竣工面积368.44万平方米。商品房销售面积535.56万平方米；销售额338.02亿元。乌鲁木齐市写字楼销售面积为31.58万平方米，销售额为32.64亿元。乌鲁木齐市商业营业用房销售面积为24万平米，销售额为35亿元。“十三五”期间，乌鲁木齐市将拓展优化城市空间布局。统筹空间、规模、产业三大结构，重点打造绕城公路环内城市空间。坚持发展导向明确、要素配置均衡、空间集约集聚的原则，突出重点区域主导功能，推动城市发展由外延扩张向内涵提升转变，构建“多中心、组团式”发展格局，带动以首府为中心的城市群快速发展。未来几年，乌鲁木齐市将有几家大型城市综合体开业，说到乌鲁木齐市零售业的前景，商业地产更是热潮。对于乌市来说，尽管普通住宅仍然是房地产市场的最主要“角色”，然而最近几年，一种新的地产发展模式商业地产正迅速地扩展开来，成为引人注目的亮点。伴随着楼市调控的不断升级，越来越多的地产企业逐渐向商业地产领域布局，商业综合体等商业地产将成为乌市城市发展主要推动力。商业地产正逐渐成为乌市主要城市更新扩张的发展引擎，商业地产迎来了全新的发展契机。

报告目录

第一章商业地产行业相关概述 9

第一节商业地产的相关概述 9

一、商业地产的定义 9
二、商业地产的分类 9
三、商业地产的模式 9

第二节商业地产行业投资背景 10

一、商业地产行业发展历程 10
二、商业地产行业驱动因素 10
三、商业地产发展的必然性 12

第三节商业地产行业发展分析 13

一、商业地产市场现状分析 13
二、商业地产发展特点分析 14
三、商业地产进入调控视野 15
四、商业地产市场热点分析 16
五、商业地产市场形势分析 18

第二章商业地产盈利模式分析 20

第一节商业地产企业开发销售盈利模式 20

一、商业地产企业散售盈利模式 20
（一）散售模式类型分析 20
（二）散售模式适用物业 21
（三）散售模式的优劣势 22
二、商业地产企业整售盈利模式 23
（一）整售模式操作方式 23
（二）整售模式主要特点 23
（三）整售模式适用物业 24
（四）整售模式的优劣势 24

第二节商业地产企业持有经营盈利模式 24

一、完全自营模式分析 24
（一）完全自营模式资源要求 24
（二）完全自营模式优劣势分析 26
二、自营+经营贷模式分析 26
（一）模式操作方式 26
（二）模式资源要求 27
（三）模式优劣势分析 27
三、资本运作模式分析 28
（一）资本运作模式操作方式 28
（二）资本运作模式优劣势分析 29

第三节商业地产企业混合运作盈利模式 29

一、混合运作模式操作方式分析 29
二、混合运作模式主要特点分析 29
三、混合运作适用物业类型分析 29
四、混合运作模式优劣势分析 30

第四节主要商业地产盈利模式对比分析 30

第三章 2018年乌鲁木齐市房地产市场环境分析 31

第一节乌鲁木齐市房地产地域环境分析 31

一、地理位置 31
二、自然环境 31
三、生态气候 31
四、资源分布 32

第二节乌鲁木齐市宏观经济环境分析 34

一、乌鲁木齐市GDP增长 34
二、乌鲁木齐市工业增加值 35
三、乌鲁木齐市固定资产投资 36
四、乌鲁木齐市消费价格分析 36
五、乌鲁木齐市社会消费品总额 37

第三节乌鲁木齐市交通环境分析 37

一、铁路 37
二、公路 38
三、航空 38

第四节乌鲁木齐市社会环境分析 39

一、乌鲁木齐市人口数量情况 39
二、乌鲁木齐市居民收入分析 39
三、乌鲁木齐市家庭收支情况 40

第四章 2018年乌鲁木齐市土地市场分析 41

第一节乌鲁木齐市城市规划布局 41

第二节乌鲁木齐市土地供需分析 42

一、土地供应面积分析 42
二、土地成交宗数分析 42
三、土地成交面积分析 42
四、土地成交金额分析 43

第三节乌鲁木齐市土地成交分析 43

一、成交地块规划用途 43
二、成交地块用地面积 47
三、成交地块建筑面积 50
四、成交地块的容积率 51
五、成交地块受让单位 54

第四节乌鲁木齐市土地成交价格 56

一、成交地块的起始价 56
二、成交地块的成交价 59
三、地块的成交楼面价 60

第五章 2018年乌鲁木齐市房地产市场分析 62

第一节乌鲁木齐市房地产投资建设分析 62

一、乌鲁木齐市房地产投资额分析 62
二、乌鲁木齐市房地产建设规模分析 62
三、乌鲁木齐市房地产开发重点企业 63
四、乌鲁木齐市房地产市场价格分析 64

第二节乌鲁木齐市产业园区建设分析 65

一、乌鲁木齐市产业园区发展情况 65
二、乌鲁木齐市产业园区建设规模 65
三、乌鲁木齐市产业园区发展规划 66

第三节乌鲁木齐市商品房市场销售情况 68

一、乌鲁木齐市商品房销售情况 68
二、乌鲁木齐市住宅销售情况 68
三、乌鲁木齐市写字楼销售情况 68
四、乌鲁木齐市商铺销售情况 69

第四节乌鲁木齐市商品房市场情况分析 69

第六章乌鲁木齐市商业地产细分行业发展分析 71

第一节乌鲁木齐市商业地产市场分析 71

第二节乌鲁木齐市商铺地产市场分析 72

第三节乌鲁木齐市购物中心市场分析 73

第四节乌鲁木齐市酒店市场分析 74

第五节乌鲁木齐市写字楼市场分析 76

第六节乌鲁木齐市城市综合体分析 76

第七章乌鲁木齐市商业地产项目营销管理分析 79

第一节乌鲁木齐市商业地产项目商业规划 79

一、商业经营规划的布局顺序 79
二、商业经营规划的整体利益 79
三、商业规划的黄金分割定律 81
四、配套设施的作用与投入 82
五、商铺格局规划分析 83

第二节乌鲁木齐市商业地产项目经济测算 85

一、商业地产项目经济测算 85
二、商业地产项目定价方式 86
三、商业地产项目经济效益 87

第三节乌鲁木齐市商业地产目标市场选择 89

一、目标市场的选择策略 89
（一）集中化进入策略 89
（二）商品专业化策略 89
（三）市场专业化策略 89
（四）选择性进入策略 89
（五）市场全覆盖策略 90
二、项目开发商圈分析法 90
三、商业地产项目客户定位 96
（一）商圈范围界定 96
（二）消费者定位 96
（三）商家定位 97
（四）投资者定位 97
四、商业地产项目业态定位 97
（一）业态分类与特点 97
（二）项目的业态定位 100
（三）业态的合理构成 101
五、商业地产项目条件判断 102

第四节乌鲁木齐市商业地产项目营销推广 105

一、商业地产消费者行为调查 105
二、销售与经营的平衡分析 106
三、商业物业商铺营销特性 106
四、商业项目营销推广流程 108
五、商业物业常用销售方式 111

第五节乌鲁木齐市商业地产项目招商实施 113

一、商业地产项目招商特点 113
二、商业地产项目招商对象 113
三、商业地产项目招商流程 115
四、商业地产招商现存问题 115
五、商业地产项目招商策略 117
（一）项目招商通用策略 117
（二）购物中心招商策略 121
（三）写字楼的招商策略 124
（四）商业街的招商策略 129
（五）餐饮品牌招商策略 130

第八章商业地产行业投融资策略分析 133

第一节商业地产市场融资分析 133

一、商业地产融资的意义 133
二、商业地产融资需求分析 133
三、商业地产融资渠道分析 134
四、商业地产多元化融资流程 135
五、商业地产市场融资新平台 137
（一）商业抵押担保证券CMBS 137
（二）商业地产基金融资模式 139
六、商业地产市场融资形势 140

第二节商业地产企业上市融资模式 141

一、商业地产企业上市融资必要性 141
二、商业地产企业上市融资模式 143
三、商业地产企业上市融资效果 147
四、商业地产企业上市融资风险 149
（一）买壳上市的风险 149
（二）IPO形式的风险 149

第三节商业地产信托融资分析 150

一、房地产信托融资模式分析 150
（一）房地产信托融资模式类型 150
（二）房地产信托融资模式优劣势 154
二、商业地产信托融资情况分析 155
（一）房地产信托季度发行规模 155
（二）房地产信托季度余额规模 155
（三）房地产信托平均收益率 156
三、房地产信托资金运用方式 156
四、房地产信托资金投资方式 156
五、房地产信托兑付分析 158
六、房地产信托风险分析 159

第四节商业地产融资困难及对策 160

一、商业地产的固有特性 160
（一）高收益高风险并存 160
（二）商业与地产有机结合 160
（三）开发是基础/运营是关键 160
（四）资金需求巨大 161
二、商业地产融资的现实困境 161
三、突破困境的有效途径分析 162
四、商业地产融资基金待推广 164

第五节商业地产行业投资风险及策略 164

一、商业地产投资风险 164
（一）开发商经验不足 164
（二）同质化/空置率高 165
（三）资金链压力较大 165
二、商业地产投资策略 166
（一）商业地产投资运作 166
（二）各业态投资攻略 188
（三）投资注意事项 192

第九章 2019-2024年乌鲁木齐市商业地产投资风险及策略分析 196

第一节 2019-2024年乌鲁木齐市商业地产市场前景预测 196

第二节 2019-2024年乌鲁木齐市商业地产市场的投资风险 196

一、商业地产投资的经营风险 196
二、商业地产投资的财务风险 196
三、商业地产管理人才紧缺风险 197
四、商业地产投资的流动性和变现性风险 197

第三节 2019-2024年乌鲁木齐市商业地产市场风险规避及控制策略 197

一、转嫁风险 197
二、加强市场调查研究 197
三、通过投资组合来分散风险 198
四、通过良好的管理控制风险 198
五、通过“期权”交易控制风险 198
六、选择风险较小的项目进行投资 198

第四节 2019-2024年乌鲁木齐市商业地产发展策略建议 198

一、政府要创造良好的商业地产发展环境 199
二、开发商应准确市场定位，合理选址和规模 200
三、购买者购买商业地产时需理性 201

图表目录

图表 1 中国商业地产发展阶段分析 10
图表 2 商业地产散售模式优缺点情况 23
图表 3 商业地产各种盈利模式指标对比分析 30
图表 4 2015-2018年乌鲁木齐市地区生产总值变化趋势图 35
图表 5 2015-2018年乌鲁木齐市工业增加值变化趋势图 35
图表 6 2015-2018年乌鲁木齐市固定资产投资变化趋势图 36
图表 7 2018年乌鲁木齐市居民消费价格变动情况 36
图表 8 2015-2018年乌鲁木齐市消费品零售总额情况统计 37
图表 9 2015-2018年乌鲁木齐市常住人口数量情况统计 39
图表 10 2015-2018年乌鲁木齐市居民人均可支配收入统计 39
图表 11 2015-2018年乌鲁木齐市土地供应面积统计 42
图表 12 2015-2018年乌鲁木齐市土地成交宗数统计 42
图表 13 2015-2018年乌鲁木齐市土地成交面积统计 43
图表 14 2015-2018年乌鲁木齐市土地成交金额统计 43
图表 15 乌鲁木齐市部分土地成交地块规划用途一览表 43
图表 16 乌鲁木齐市部分土地成交地块用地面积一览表 47
图表 17 乌鲁木齐市部分土地成交地块建筑面积一览表 50
图表 18 乌鲁木齐市部分土地成交地块容积率一览表 52
图表 19 乌鲁木齐市部分土地成交地块受让单位一览表 55
图表 20 乌鲁木齐市部分土地成交地块的起始价一览表 56
图表 21 乌鲁木齐市部分土地成交地块的成交价一览表 59
图表 22 乌鲁木齐市部分土地成交地块的成交楼面价一览表 60
图表 23 2015-2018年乌鲁木齐市房地产投资额情况分析 62
图表 24 2015-2018年乌鲁木齐市商品房施工、竣工面积统计 62
图表 25 乌鲁木齐市房地产开发重点企业统计 63
图表 26 乌鲁木齐市主要楼盘均价情况统计 64
图表 27 乌鲁木齐市主要产业园区统计 65
图表 28 “十二五”期间乌鲁木齐市主要产业园区总产值情况统计 66
图表 29 2015-2018年乌鲁木齐市商品房销售情况统计 68
图表 30 2015-2018年乌鲁木齐市住宅销售情况统计 68
图表 31 2015-2018年乌鲁木齐市写字楼销售情况统计 69
图表 32 2015-2018年乌鲁木齐市商业营业用房销售情况统计 69
图表 33 2018年乌鲁木齐市商铺销售面积前十名企业情况 72
图表 34 2018年乌鲁木齐市商铺销售金额前十名企业情况 73
图表 35 乌鲁木齐市五星级酒店情况统计 75
图表 36 乌鲁木齐市四星级酒店情况统计 75
图表 37 2018年乌鲁木齐市写字楼销售面积前十名企业情况 76
图表 38 2018年乌鲁木齐市写字楼销售金额前十名企业情况 76
图表 39 城市购物中心商业业态组合 101
图表 40 地区购物中心商业业态组合 102
图表 41 Lifestyle Center商业业态组合 102
图表 42 私募基金的优势和劣势 140
图表 43 IPO的优势和劣势 140
图表 44 2015-2018年房地产资金信托规模统计 155

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