2014-2018年北京写字楼市场竞争分析及投资咨询报告

写字楼是供各种政府机构的行政管理人员和企事业单位的职员办理行政事物和从事商业经营活动的大厦，是商品经济和社会专业化分工发展的产物，它的出现大大缩短了社会各行业、各系统部门、公司机构人员的空间距离，为他们集中办公，进行商务、公务往来等提供了极大的便利。

我国写字楼经历了从普通型商务写字楼、综合型仿国际标准写字楼、智能型商务写字楼到国际型顶级商务写字楼的发展演变。当前，中国写字楼的建设规模迅速增加，北京、上海等一线城市写字楼规模均达到上千万平方米，二、三线城市的写字楼开发也方兴未艾。写字楼经济在各个主要城市均已成为经济转型、城市发展的重要推动体系。特别是近几年随着国家对住宅市场的调控，写字楼作为商业地产正呈现出一片繁荣景象。2013年，我国写字楼开发投资额4652亿元，同比增长38.2%；写字楼累计施工面积24577万平方米，同比增长26.5%；新开工面积6887万平方米，同比增长15.0%；写字楼竣工面积2789万平方米，同比增长20.5%。2013年1-12月，我国写字楼销售面积2883万平方米，同比增长27.9%；写字楼销售金额3747亿元，同比增长35.1%。

2013年，北京市写字楼完成投资611.7亿元，增长59%；新开工面积为671.4万平方米，增长25.1%；施工面积为2114.1万平方米，增长23.5%；竣工面积为273.1万平方米，增长20.4%；北京写字楼销售面积为317.9万平方米，同比增长25.4%；销售金额为664.85亿元，同比增长18.6%。

近年来写字楼物业的投资年回报在4-10%，同时写字楼物业带来的租金收入一直保持着20%-25%的年增长率。如果说21世纪前10年是住宅市场投资的黄金时代，那么后10年则是写字楼地产投资的黄金时代。随着政策调整和城市的发展，越来越多的人正把目光投到写字楼市场，而日益向高端发展的写字楼必然会得到广大投资者的青睐，预计未来几年写字楼市场发展前景看好。

第一章 写字楼的相关概述 12

第一节 写字楼定义与特点 12
一、写字楼的定义 12
二、写字楼的特点 12
三、写字楼的模式分析 13
四、写字楼与商务公寓的区别 13

第二节 写字楼的分类 14
一、按建筑面积划分 14^p第
二、按使用功能划分 14
三、按现代化程度分 15
四、按综合条件划分 15
五、按物业开发目的分 15

第三节 写字楼物业档次的划分标准 16
一、顶级物业（国际写字楼） 16
二、高档物业（甲级写字楼） 17
三、中档物业（乙级写字楼） 18
四、低档物业（丙级写字楼） 18

第二章 2013-2014年中国写字楼市场分析 20

第一节 中国写字楼市场现状分析 20
一、写字楼的发展回顾 20
二、写字楼市场特征分析 21
三、写字楼错位竞争分析 23
四、甲级写字楼竞争分析 24

第二节 中国写字楼投资分析 26
一、房地产投资金额分析 26
二、写字楼投资金额分析 28
三、写字楼投资类型分布 29

第三节 中国写字楼市场供给分析 30
一、写字楼新开工面积 30
二、写字楼施工面积分析 31
三、写字楼竣工面积分析 31

第四节 中国写字楼销售情况分析 32
一、写字楼销售面积分析 32
二、写字楼销售金额分析 33
三、写字楼销售价格分析 33
四、写字楼价格波动原因 34

第三章 2013-2014年北京房地产市场环境分析 35

第一节 北京地理交通环境分析 35
一、地理位置 35
二、行政划分 35
三、土地资源 36
四、交通条件 36

第二节 北京宏观经济环境分析 39
一、北京GDP增长情况分析 39
二、北京产业结构情况分析 40
三、北京固定资产投资分析 41
四、北京工业发展现状分析 42
五、北京居民收入情况分析 42

第三节 北京房地产政策环境分析 43
一、房地产政策环境综述 43
二、房地产调控政策解读 49
三、写字楼相关政策分析 51

第四节 北京房地产市场环境分析 52
一、房地产投资金额分析 52
二、房地产施工面积分析 53
三、房地产竣工面积分析 53
四、房地产销售面积分析 54
五、房地产销售金额分析 54
六、房地产市场价格分析 55

第四章 2013-2014年北京写字楼市场分析 56

第一节 北京写字楼市场投资分析 56
一、北京房地产投资额分析 56
二、北京写字楼投资额分析 56
三、北京市写字楼投资情况 56

第二节 北京写字楼市场供给分析 65
一、北京写字楼新开工面积 65
二、北京写字楼施工面积分析 66
三、北京写字楼竣工面积分析 66
四、北京写字楼竣工价值分析 66

第三节 北京写字楼销售情况分析 67
一、北京写字楼销售面积分析 67
二、北京写字楼销售金额分析 67
三、北京写字楼待售面积分析 68
四、北京写字楼销售价格分析 69

第四节 北京写字楼出租需求分析 70
一、北京写字楼出租面积分析 70
二、北京写字楼出租需求分析 70
三、北京写字楼的出租率分析 71

第五章 北京重点区域写字楼市场分析 72

第一节 东城区写字楼市场分析 72
一、写字楼建设项目分析 72
二、写字楼需求情况分析 72
三、写字楼租金水平分析 73

第二节 西城区写字楼市场分析 74
一、写字楼建设项目分析 74
二、写字楼需求情况分析 76
三、写字楼租金水平分析 78

第三节 朝阳区写字楼市场分析 79
一、写字楼建设项目分析 79
二、写字楼需求情况分析 84
三、写字楼租金水平分析 86

第四节 海淀区写字楼市场分析 87
一、写字楼建设项目分析 87
二、写字楼需求情况分析 90
三、写字楼租金水平分析 91

第五节 丰台区写字楼市场分析 92
一、写字楼建设项目分析 92
二、写字楼需求情况分析 93
三、写字楼租金水平分析 94

第六章 北京写字楼客户类型与营销策略 95

第一节 北京写字楼客户类型分析 95
一、跨国公司客户 95
二、金融企业客户 95
三、工业企业客户 95
四、贸易企业客户 95
五、专业服务机构 96
六、其他类型客户 96

第二节 北京写字楼客户选择因素 96
一、地理位置 96
二、物业服务 97
三、租金水平 97
四、内部装修 97
五、通信网路 98
六、商业配套 98

第三节 北京写字楼客户销售策略分析 98
一、注重采集企业客户关键信息 98
二、注重管理跟踪潜在客户线索 98
三、强调客户决策人的公关管理 99
四、强调销售团队的组织与协调 99
五、营造对企业客户商圈的支持 100

第七章 北京写字楼招商定位与策略分析 101

第一节 北京写字楼招商阶段分析 101
一、开发前期招商 101
二、开发中期招商 102
三、开业阶段招商 102
四、开业后的招商 103

第二节 北京写字楼招商定位要素 103
一、写字楼业态定位 103
二、写字楼目标市场 103
三、写字楼主题特色 104
四、写字楼品种组合 104

第三节 北京写字楼营销推广工具 104
一、楼书 104
二、DM单 106
三、VI系统 106
四、户外包装 107
五、报纸广告 107
六、车身广告 108

第四节 北京写字楼招商策略分析 108
一、写字楼项目的招商定位 108
二、写字楼招商的广告推广 109
三、写字楼的招商流程分析 110
四、写字楼的招商策略建议 111
五、写字楼的招商管理流程 114

第八章 北京写字楼物业管理服务分析 118

第一节 北京写字楼物业服务方式 118
一、委托服务型物业服务 118
二、自主经营型物业服务 118
三、专业服务企业物业服务 118

第二节 北京写字楼前期物业服务内容 119
一、签订物业服务合同 119
二、制订物业服务方案 119
三、成立业主委员会 119
四、编写物业维修公约 119
五、制订规划并具体落实 119
六、做好物业的接管验收 119

第三节 北京写字楼物业营销租售管理 120
一、写字楼租赁合同的签订 120
二、写字楼租赁合同的执行 120
三、写字楼客户的选择 120
四、写字楼租金的确定 123

第四节 北京写字楼日常物业服务内容 124
一、写字楼前台服务内容 124
二、写字楼设施设备管理 125
三、写字楼的安全服务 125
四、写字楼的消防管理 126
五、写字楼的保洁管理 126

第五节 北京写字楼物业管理的策略分析 127
一、物业管理水平影响写字楼品质 127
二、掌握客户需求提供针对性服务 127
三、细分主流客户突出服务重点 128
四、前瞻性的运作满足客户期望 129
五、运用特色管理成就超值服务 129

第九章 北京写字楼项目开发策略分析 131

第一节 北京写字楼项目开发要点分析 131
一、写字楼的开发策略分析 131
二、写字楼的市场调查分析 132
三、写字楼的地块定位建议 133
四、写字楼的市场需求分析 134
五、写字楼的市场供给分析 135

第二节 北京写字楼产品规划设计 136
一、写字楼建筑规划设计要点 136
二、写字楼配置规划设计要点 137
三、写字楼智能办公设计分析 139
四、写字楼生态办公设计分析 140

第三节 北京超高层高端写字楼设计趋势 143
一、规模和功能向复合型发展 143
二、更注重与城市关系的融合 144
三、产品的设计标准不断提高 144

第十章 北京写字楼开发重点企业分析 149

第一节 北京中关村科技发展(控股)股份有限公司 149
一、企业基本情况 149
二、企业经营业务分析 149
三、企业经营状况分析 150
四、企业写字楼项目简介 151
五、企业未来发展展望 151

第二节 北京万通地产股份有限公司 152
一、企业发展基本情况 152
二、企业经营状况分析 152
三、企业开发项目分析 154
四、企业发展策略分析 158

第三节 北京城建投资发展股份有限公司 158
一、企业发展基本情况 158
二、企业经营状况分析 159
三、企业开发项目分析 160
四、企业竞争优势分析 160

第四节 北京天恒置业集团 161
一、企业发展基本情况 161
二、企业经营状况分析 162
三、企业开发项目分析 163
四、企业竞争优势分析 163

第五节 北京房地集团有限公司 164
一、企业发展基本情况 164
二、企业经营业务分析 164
三、企业开发项目分析 164
四、企业竞争优势分析 165

第六节 北京天鸿集团公司 165
一、企业发展基本情况 165
二、企业经营业务分析 166
三、企业开发项目分析 166
四、企业发展策略分析 167

第七节 北京昆泰房地产开发集团有限公司 169
一、企业发展基本情况 169
二、企业发展历程分析 170
三、企业经营状况分析 170
四、企业开发项目分析 170

第八节 北京金隅嘉业房地产开发有限公司 172
一、企业发展基本情况 172
二、企业经营状况分析 173
三、企业开发项目分析 173
四、企业竞争优势分析 174

第九节 北京首钢房地产开发有限公司 174
一、企业发展基本情况 174
二、企业经营业务分析 174
三、企业开发项目分析 174
四、企业竞争优势分析 175

第十节 北京万科企业有限公司 175
一、企业发展基本情况 175
二、企业经营状况分析 175
三、企业开发项目分析 175

第十一章 2014-2018年北京写字楼市场前景预测分析 176

第一节 2014-2018年中国写字楼市场前景分析 176
一、中国写字楼市场前景乐观 176
二、写字楼区域发展潜力分析 176
三、写字楼成地产投资新趋势 177
四、郊区写字楼市场前景看好 177

第二节 2014-2018年北京写字楼市场趋势分析 178
一、价值取向明朗化 178
二、产品符合时代特质 179
三、与国际化办公需求相符合 181

第三节 2014-2018年北京写字楼市场前景预测 181
一、写字楼投资规模预测分析 181
二、写字楼市场供给预测分析 182
三、写字楼市场需求预测分析 182
四、写字楼市场价格预测分析 183

第十二章 2014-2018年北京写字楼投资风险及策略分析 185

第一节 2014-2018年北京写字楼投资盈利分析 185
一、写字楼投资开发特性 185
二、写字楼投资开发条件 186
三、写字楼盈利模式分析 187
四、写字楼投资成本分析 191
五、写字楼的投资回报率 191

第二节 2014-2018年北京写字楼投资风险分析 193
一、政策风险 193
二、地段风险 194
三、功能风险 194
四、规划风险 194
五、空置风险 194
六、竞争风险 195

第三节 2014-2018年北京写字楼投融资策略分析 195
一、写字楼行业融资渠道 195
二、写字楼投资技巧分析 196
三、写字楼投资策略分析 198

 
图表目录
图表 1  2008-2014年不同用途房地产开发投资构成统计 26
图表 2  2013-2014年全国房地产投资开发增速变化趋势图 27
图表 3  2013年不同地区房地产投资额所占份额 27
图表 4  2014年不同地区房地产投资额所占份额 28
图表 5  2008-2014年中国写字楼投资完成额统计 28
图表 6  2012-2014年中国房地产开发企业到位资金统计 29
图表 7  2013年房地产开发企业资金来源结构 29
图表 8  2014年房地产开发企业资金来源结构 30
图表 9  2008-2014年中国写字楼新开工面积统计 30
图表 10  2008-2014年中国写字楼施工面积统计 31
图表 11  2008-2014年中国写字楼竣工面积统计 32
图表 12  2008-2014年中国写字楼销售面积统计 32
图表 13  2008-2014年中国写字楼销售额统计 33
图表 14  2008-2014年中国写字楼年均销售价格变化趋势图 33
图表 15  北京市行政区划统计 35
图表 16  北京市土地资源统计 36
图表 17  2009-2014年北京市地区生产总值统计 40
图表 18  2013年北京市产业结构分析图 40
图表 19  2014年北京市产业结构分析图 41
图表 20  2009-2014年北京市全社会固定资产投资额统计 41
图表 21  2009-2014年北京市工业增加值统计 42
图表 22  2009-2014年北京市城镇居民人均可支配收入及实际增速 43
图表 23  2009-2013年北京市农村居民人均纯收入及实际增速 43
图表 24  房地产用地调控政策要点及主要内容 47
图表 25  2010-2014年北京市不同用途房地产开发投资构成统计 53
图表 26  2010-2014年北京市商品房施工面积统计 53
图表 27  2010-2014年北京市商品房竣工面积统计 54
图表 28  2010-2014年北京市商品房销售面积统计 54
图表 29  2010-2013年北京市商品房销售金额统计 54
图表 30  2013-2014年北京市房地产销售均价月度统计 55
图表 31  2013年北京商品住宅月度平均房价走势图 55
图表 32  2010-2014年北京市房地产开发投资额统计 56
图表 33  2010-2014年北京市写字楼投资额统计 56
图表 34  北京市金融街商圈主要写字楼统计 59
图表 35  北京CBD商圈主要写字楼统计 62
图表 36  2010-2014年北京市写字楼新开工面积统计 65
图表 37  2010-2014年北京市写字楼施工面积统计 66
图表 38  2010-2014年北京市写字楼竣工面积统计 66
图表 39  2010-2013年北京市写字楼竣工价值统计 67
图表 40  2010-2014年北京市写字楼销售面积统计 67
图表 41  2010-2013年北京市写字楼销售金额统计 67
图表 42  2013年北京市写字楼销售金额TOP10 68
图表 43  2010-2013年北京市写字楼待售面积统计 69
图表 44  北京市写字楼销售均价统计 69
图表 45  2010-2013年北京市写字楼出租面积统计 70
图表 46  北京市东城区写字楼项目情况统计 72
图表 47  北京市东城区部分写字楼租金统计 73
图表 48  北京市西城区写字楼项目情况统计 74
图表 49  北京市西城区写字楼分布图示 76
图表 50  北京市西城区部分写字楼租金统计 78
图表 51  北京市朝阳区写字楼项目情况统计 79
图表 52  北京市朝阳区部分写字楼租金统计 86
图表 53  北京市海淀区写字楼项目情况统计 87
图表 54  北京市海淀区部分写字楼租金统计 91
图表 55  北京市丰台区写字楼项目情况统计 92
图表 56  北京市丰台区部分写字楼租金统计 94
图表 57  写字楼开业后招商类别 103
图表 58  写字楼招商的策略 114
图表 59  招商人员的基本工作程序 115
图表 60  重要客户接待流程 116
图表 61  写字楼招商审核流程 117
图表 62  写字楼自用型客户统计 121
图表 63  部分高端写字楼项目设计参数一览表 146
图表 64  2013年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司业务结构情况 150
图表 65  2013年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司分产品情况表 150
图表 66  2013年北京中关村科技发展(控股)股份有限公司分地区情况表 151
图表 67  北京中关村科技发展（控股）股份有限公司主要写字楼项目情况介绍 151
图表 68  2013年北京万通地产股份有限公司分产品情况表 153
图表 69  2013年北京万通地产股份有限公司业务结构情况 154
图表 70  2013年北京万通地产股份有限公司分地区情况表 154
图表 71  2013年北京城建投资发展股份有限公司分产品情况表 159
图表 72  2013年北京城建投资发展股份有限公司业务结构情况 160
图表 73  2013年北京城建投资发展股份有限公司分地区情况表 160
图表 74  北京天恒置业集团组织架构图 162
图表 75  北京天恒置业集团办公楼开发项目情况统计 163
图表 76  北京天鸿集团公司发展战略K计划 168
图表 77  北京天鸿集团公司战略蓝图 168
图表 78  北京昆泰房地产开发集团有限公司组织架构图 169
图表 79  北京昆泰房地产开发集团有限公司发展历程 170
图表 80  北京金隅嘉业房地产开发有限公司组织架构图 173
图表 81  2014-2018年北京写字楼投资规模预测趋势图 182
图表 82  2014-2018年北京写字楼竣工面积预测趋势图 182
图表 83  2014-2018年北京写字楼销售额增长趋势图 183
图表 84  写字楼运营管理能力示意图 187
图表 85  写字楼需求类型及因素 187
图表 86  写字楼需求投资者类型情况 188
图表 87  写字楼盈利模式整体示意图 189
图表 88  写字楼盈利模式影响因素分析 189
图表 89  写字楼可持续盈利模式分析 190
图表 90  写字楼盈利案例研究 190
图表 91  写字楼运营管理费用情况 191
图表 92  写字楼行业融资渠道 196