2015-2020年湘乡房地产市场深度调查及投资决策报告-中商产业研究院

内容概括

目前我国房地产市场重心明显转移到二三线城市。受“新国五条”等政策影响，住宅市场受到打压，且由于一线城市商业地产供应量日益增加，而随着二、三线城市消费水平的提高，二三线城市将成为商业地产的“蓝海”。

湘乡市属湖南省湘潭市管辖的县级市，位于湖南省中部，北邻韶山22公里，东距长沙80公里。2012年，湘乡市房地产开发完成投资11.71亿元，同比增长44.8%；2013年1-11月完成投资12.37亿元，同比增长22.65%。2013年湘乡市住宅批售面积为37.16万㎡，同比增长214.82%；批准销售套数为2984套，同比增长190.84%。非住宅批售面积为10.19万㎡，同比增长73.78%；非住宅批准销售套数为1332套，同比增长359.31%。

未来几年，湘乡市房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面可能已经过去。据估计，未来10年，年均住宅“刚需”也就约2.5亿平方米，假设刚需在全部新房的成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积最多为7亿-8亿平方米，这样的销售量即便与2012年的销售量相比，降幅也达5%-20%。如果进一步考虑湘乡人口的老龄化趋势、土地财政对房价合理回调的阻滞从而导致的刚需减少，房地产需求可能会持续减弱。

报告目录

第一章 2012-2013年全球及中国

第一节 2012-2013年全球房地产市场发展分析 7

一、国际宏观经济环境分析 7
（一）国际宏观经济分析 7
（二）国际宏观经济预测 9
二、全球房地产市场发展状况 10
三、全球房地产商投资额分析 12
四、全球房地产市场交易情况 13
五、全球房地产重点区域分析 14
（一）美国房地产市场分析 14
（二）欧洲房地产市场分析 17
（三）香港房地产市场分析 17
（四）台湾房地产市场分析 18

第二节 2012-2013年中国房地产市场发展分析 18

一、房地产开发景气指数 18
二、土地开发及购置情况 19
三、房地产开发投资情况 20
四、房地产开发资金来源 21
五、房地产市场供给分析 22
（一）房屋施工面积 22
（二）房屋竣工面积 23
（三）房地产开发结构 24
六、房地产市场需求分析 25
（一）商品房市场销售情况 25
（二）房地产企业销售业绩 26
七、房地产市场价格分析 28

第二章中国二三线城市房地产发展概述 30

第一节中国二三线城市土地市场 30

一、一线城市房地产复苏情况分析 30
二、二三线城市土地市场供给概况 30
三、三四线城市成中小房企主战场 31

第二节中国二三线城市房地产市场 32

一、二三线城市房地产市场成交情况 32
二、二三线城市商品住宅存量情况 33
三、房地产重心向二三线城市转移 34
四、房企加快布局二三线城市市场 35

第三节中国二三线城市房地产市场价格分析 36

一、全国大中城市房地产价格变动分析 36
二、二三线城市房地产市场价格分析 39
三、二三线城市房价走势上涨的主因 39

第四节二三线城市房地产市场开发模式 40

一、城市综合体的模式 40
二、城市发展运营商的模式 41
三、城投的模式 41
四、城中村的模式 42

第三章 2012-2013年

第一节湘乡房地产地域环境分析 43

一、地理位置 43
二、生态气候 43
三、资源分布 44

第二节湘乡房地产宏观经济环境分析 45

一、湘乡GDP增长情况 45
二、湘乡固定资产投资 45
三、湘乡居民收入情况 45
四、湘乡产业结构分析 46

第三节湘乡房地产市场政策环境 46

一、政策环境综述 46
二、房地产政策 49
三、重要政策分析 49

第四节湘乡房地产行业社会环境分析 83

一、湘乡人口数量分析 83
二、社会消费品零售额 84
三、招商引资情况分析 84
四、居民住房情况分析 85

第四章 2010-2013年湘乡

第一节湘乡建筑业总产值情况 86

第二节湘乡建筑业经济指标 86

一、建筑业企业规模分析 86
二、建筑业资产规模分析 87
三、建筑业利润规模分析 87

第三节湘潭建筑业供需分析 87

一、建筑业房屋施工面积 87
二、建筑业房屋竣工面积 87

第四节湘乡建筑业发展面临的问题及对策 88

一、湘乡市建筑业面临的主要问题 88
二、促进湘乡市建筑业发展的几点建议 88

第五章 2010-2012年湘乡土地市场分析 90

第一节湘乡城市规划布局 90

一、土地总体布局 90
二、工业用地布局 90
三、农业用地布局 91
四、农村居民点用地布局 92

第二节湘乡土地供应分析 92

一、土地推出情况 92
二、土地推出分布 94

第三节湘乡土地成交分 94

一、土地成交状况 94
二、土地成交分布 97

第四节湘乡土地供需分析 99

第五节湘乡土地利用总体规划 100

第六章 2010-2013年湘乡房地产市场分析 107

第一节湘乡房地产投资开发分析 107

第二节湘乡房地产市场供需分析 107

一、房地产供应状况 107
二、商品房竣工情况 107
三、商品房销售情况 108
四、房地产成交分析 108
（一）住宅成交情况 108
（二）非住宅成交情况 109
五、二手房市场分析 109

第三节湘乡房地产楼盘分析 109

一、房地产推盘情况 109
二、主要楼盘价格情况 110

第四节湘乡房地产价格走势 111

一、房地产成交价格走势 111
二、商品住宅价格走势 111

第五节湘乡安居

工程建设情况 112
一、保障房项目开工情况 112
二、新增租赁补贴户数 113
三、新建保障性住房规模 113
四、“十二五”保障性住房建设规划 113

第七章湘乡市房地产重点企业分析 115

第一节湘乡市湘房房地产开发有限公司 115

一、企业基本情况 115
二、企业经营情况 115
三、企业资质情况 115
四、企业开发项目 115

第二节

湖南省湘乡市华南房地产开发有限公司 115
一、企业基本情况 115
二、企业经营情况 116
三、企业资质情况 116
四、企业开发项目 116

第三节湘乡市鑫龙房地产开发有限公司 116

一、企业基本情况 116
二、企业经营情况 117
三、企业资质情况 117
四、企业开发项目 117

第四节湘乡市鸿德房地产开发有限公司 117

一、企业基本情况 117
二、企业经营情况 118
三、企业开发项目 118

第五节湘乡市新湘房地产开发有限公司 118

一、企业基本情况 118
二、企业经营情况 118
三、企业开发项目 119

第八章二三线城市房地产市场投资分析 120

第一节二三线城市房地产投资环境分析 120

一、投资吸引力 120
二、经济发展 120
三、房地产投资 121
四、商品房销售 121
五、土地市场 122
六、人口与城市化 124
七、居民购买意愿 124
八、居民购买力 125
九、人均可支配收入 125
十、未来走势展望 125

第二节二三线城市房地产市场投资机遇 126

一、二三线城市成房地产市场投资热点 126
二、二三线城市房地产市场发展潜力 126
三、二三线城市未来将成房企投资重点 126

第三节二三线城市

商业地产投资分析 126
一、二三线城市商业地产投资机会 126
二、二三线城市商业地产发展存在的矛盾 128
三、二三线城市商业地产投资建议 129

第九章 2015-2020年湘乡房地产市场

第一节中国房地产市场发展前景分析 130

一、中国房地产业中长期发展目标 130
二、“十二五”保障房建设发展规划 133
三、中国房地产投资前景分析 134

第二节湘乡房地产市场需求

趋势及前景 135
一、湘乡房地产市场需求趋势 135
二、湘乡房地产市场需求前景 136

第三节湘乡房地产市场价格趋势 136

第四节湘乡商业地产投资前景分析 136

第十章 2015-2020年湘乡房地产投资风险及策略分析 138

第一节 2015-2020年湘乡房地产市场的投资风险 138

一、影响湘乡房地产市场发展的风险 138
二、湘乡房地产市场存在的风险 138

第二节 2015-2020年湘乡房地产市场风险规避及控制策略 139

第三节 2015-2020年湘乡房地产投资策略建议 141

第十一章湘乡房地产企业发展战略分析 143

第一节企业应对房地产周期波动的经营策略 143

一、资本运作策略 143
二、土地储备策略 143
三、业务组合策略 144
四、区域互补策略 145

第二节房地产企业发展管理分析 146

一、成本控制策略 146
二、定价策略分析 151
三、竞争策略分析 155
四、并购重组策略 157
五、融资策略分析 160
六、资本运作策略 162

第三节房地产企业战略规划策略分析 163

一、战略综合规划 163
二、技术开发战略 164
三、区域战略规划 164
四、产业战略规划 164
五、营销品牌战略 165
六、竞争战略规划 166

图表目录

图表 1 2012-2013年世界主要国家和地区经济增长率比较 9
图表 2 2014-2015年IMF对全球及主要经济体经济增长预测值 11
图表 3 2005-2013年全球房地产商直接投资额统计 13
图表 4 2012-2013年中国月度房地产景气指数统计 19
图表 5 2005-2013年中国房地产开发企业土地购置面积统计 20
图表 6 2012-2013年全国房地产开发企业土地购置面积增速变化趋势图 21
图表 7 2006-2013年中国房地产开发投资累计完成情况 21
图表 8 2012-2013年中国房地产投资增速情况统计 22
图表 9 2012-2013年全国房地产开发到位资金统计 22
图表 10 2012年全国房地产开发资金累计构成情况 23
图表 11 2013年全国房地产开发资金累计构成情况 23
图表 12 2005-2013年中国房屋施工面积统计 24
图表 13 2005-2013年中国房屋竣工面积增长趋势图 24
图表 14 2012年不同用途房地产开发投资变动情况 25
图表 15 2013年不同用途房地产开发投资变动情况 25
图表 16 2011-2013年累计不同地区房地产开发投资完成额情况 26
图表 17 2005-2013年中国按用途分商品房销售面积统计 27
图表 18 2005-2013年中国按用途分商品房销售额统计 27
图表 19 2013年房企销售金额排行统计表 28
图表 20 2012-2013年70个大中城市新建商品住宅价格变动情况 30
图表 21 2012-2013年全国100个城市（新建）住宅平均价格及同环比涨幅 30
图表 22 2014年70个大中城市新建商品住宅价格指数 37
图表 23 2014年70个大中城市二手住宅价格指数 38
图表 24 2010-2013年湘乡市生产总值统计 46
图表 25 2010-2013年湘乡市固定资产投资统计 46
图表 26 2010-2013年湘乡市城乡居民收入统计 47
图表 27 2011-2013年湘乡市产业增加值结构统计 47
图表 28 2012-2013年发布的主要保障性住房政策 48
图表 29 房地产主要法律法规统计 50
图表 30 2011-2013年湘乡市人口总数统计 84
图表 31 2012年湘乡市人口主要构成情况 85
图表 32 2010-2013年湘乡市社会消费品零售总额统计 85
图表 33 2011-2013年湘乡市城乡居民人均住房面积统计 86
图表 34 2011-2013年湘乡市建筑业总产值统计 87
图表 35 2011-2013年湘乡市资质以上建筑业企业数量统计 87
图表 36 2011-2013年湘潭市建筑业房屋施工面积统计 88
图表 37 2011-2013年湘潭市建筑业房屋竣工面积统计 88
图表 38 湘乡市城市总体规划图示 91
图表 39 “十二五”湘乡市工业空间布局图 92
图表 40 2013年湘乡市土地出让情况统计 93
图表 41 2013年湘乡市出让的土地分布 95
图表 42 2013年湘乡市成交土地统计 96
图表 43 2013年湘乡市成交土地分布 98
图表 44 2013年第一季度湘乡市建设用地供应情况 100
图表 45 2013年第二季度湘乡市建设用地供应情况 100
图表 46 2013年第三季度湘乡市建设用地供应情况 101
图表 47 2006-2020年湘乡市土地利用总体规划主要控制指标 102
图表 48 2006-2020年湘乡市建设用地规模控制指标分析 102
图表 49 2006-2020年湘乡市重点建设项目统计 103
图表 50 2010-2013年湘乡市房地产开发完成投资情况统计 108
图表 51 2011-2013年湘乡市商品房竣工面积统计 109
图表 52 2010-2013商品房销售面积统计 109
图表 53 2013年湘乡市商品住宅实际预销售情况统计 109
图表 54 2013年湘乡市非住宅实际预销售情况统计 110
图表 55 2013年湘乡市二手房销售情况统计 110
图表 56 2013年湘乡市主要楼盘成交均价统计 111
图表 57 2012-2013年湘乡市房地产成交价格统计 112
图表 58 2013年湘乡市商品住宅交易均价分月度统计 113
图表 59 2012-2013年湘乡市新建保障性住房规模统计 114
图表 60 湘乡市湘房地产开发有限公司资产与收入统计 116
图表 61 湖南省湘乡市华南房地产开发有限公司资产与收入统计 117
图表 62 湘乡市鑫龙房地产开发有限公司资产与收入统计 118
图表 63 湘乡市鸿德房地产开发有限公司资产与收入统计 119
图表 64 湘乡市新湘房地产开发有限公司资产与收入统计 120
图表 65 2013年典型二三线城市商品住宅成交面积统计 123
图表 66 2013年全国土地市场成交情况 124
图表 67 2013年典型二三线城市商品房用地成交情况统计 124
图表 68 “十二五”中国保障性住房建设计划 135

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