一、商业物业的定义 19
二、商业物业属性与特点 19
（一）商业物业的属性 19
（二）商业物业的特点 20
三、商业物业的类型 21
（一）办公物业 21
（二）酒店物业 22
（三）商贸物业 22
（四）娱乐休闲物业 22

一、自建自管 22
二、自营与专业物业服务相结合 23
三、委托经营 23

一、商业物业的物业服务特点 24
二、商业物业的物业服务要求 24
（一）商业物业应具有良好形象 25
（二）建立商业物业识别体系 25
（三）商业物业安全服务要求高 26
三、商业物业的物业服务基本内容 26
（一）楼宇与设备、设施养护及维修管理 27
（二）环境卫生及绿化管理 27
（三）安全服务管理 27
（四）广告管理 27
（五）装修管理 27
（六）租赁管理 27

一、中国GDP增长情况分析 29
二、工业经济发展形势分析 30
三、社会固定资产投资分析 31
四、全社会消费品零售总额 32
五、城乡居民收入增长分析 34

产业政策环境分析 35
一、中国商业地产主要法律法规 35
二、房地产行业调控政策分析 35
三、中国房地产土地政策分析 38

一、物业管理行业主要法律法规 40
（一）《物业管理条例》 40
（二）《物业服务企业资质管理办法》 41
（三）《物业服务收费管理办法》 43
（四）《物业服务收费明码标价规定》 43
（五）《物业服务定价成本监审办法》 44
（六）《服务业十二五规划》 46
二、物业管理监管政策分析 46
（一）物业管理市场主体的监管 46
（二）物业管理市场客体的监管 47
（三）物业管理市场价格的监管 47
（四）物业管理市场竞争的监管 48
（五）物业管理市场供求的监管 48
（六）物业管理市场竞争的监管 49

一、物业管理行业发展历程 50
二、物业管理行业变化分析 50
三、物业管理营业收入规模 52
四、商业物业管理收入规模 53
五、物业管理行业主要问题 53
（一）经营成本急剧上涨 54
（二）价格调整机制缺失 54
（三）从业队伍人才匮乏 54
（四）部分企业生存堪忧 54
（五）服务理念有待端正 54
（六）行业责任边界不清 55
（七）业主大会制度实施难 55
（八）地域发展不平衡 55
六、物业管理行业发展特点 55
七、物业管理发展推动因素 56

一、物业管理法规体系 57
二、物业管理面积规模 57
三、物业管理企业数量 58
四、物业管理从业人员 59
五、物业管理百强企业排名情况 60

一、综合实力TOP20 62
二、管理规模TOP20 63
三、资产规模TOP20 64
四、经营收入TOP20 65
五、利润规模TOP20 66
六、纳税总额TOP20 67

一、物业管理服务指数模型 68
二、物业管理服务价格总指数 68
三、物业管理服务均价分析 69
四、物业服务分星级价格水平 70

一、物业管理商业模式创新策略 70
二、物业管理企业经营策略分析 73
（一）战略服务经营模式 73
（二）内部专业化模式 73
（三）产业链条经营模式 73
（四）社区经济经营模式 74
（五）规模优势经营模式 74
（六）专业市场细分模式 74
（七）产品高端化经营模式 74
（八）成本优势竞争模式 75
（九）多元化经营模式 75
（十）兼并式发展经营模式 75
三、物业管理企业经营策略选择 75
四、中小物业管理企业经营策略 77
（一）夯实基础 77
（二）概念领先 78
（三）服务领先 78
（四）横向联合 78
（五）创造品牌 79

一、写字楼的概念 80
二、写字楼物业的类型 80
（一）写字楼物业发展历程 80
（二）写字楼物业的类型 82
三、写字楼物业的特点 84

一、2013年办公楼投资建设分析 85
（一）办公楼投资规模分析 85
（二）办公楼施工面积分析 85
（三）办公楼开工面积分析 86
（四）办公楼竣工面积分析 87
二、2013年办公楼销售情况分析 87
（一）办公楼市场景气度 87
（二）办公楼销售面积分析 88
（三）办公楼销售金额分析 89
（四）写字楼销售价格分析 89
三、2013年写字楼投资收益分析 90
（一）写字楼投资建设成本 90
（二）写字楼运营管理成本 91
（三）写字楼投资者类型情况 91
（四）写字楼盈利模式分析 92
（五）写字楼盈利模式因素 93
（六）写字楼投资回报率分析 95

一、写字楼物业的服务方式 96
（一）委托服务型物业服务 96
（二）自主经营型物业服务 96
（三）专业服务企业的物业服务 97
二、写字楼物业的物业服务目标 97
（一）创造安全舒适快捷工作与生活环境 97
（二）应延长使用年限及其功能正常发挥 97
（三）使物业保值、增值 98

一、签订物业服务合同 98
二、制订物业服务方案 98
三、成立业主委员会 98
四、编写物业维修公约 98
五、制订规划并具体落实 99
六、做好物业的接管验收 99

一、营销推广 99
（一）写字楼的客户公关活动 99
（二）写字楼的社会公关活动 101
二、租赁物业服务与经营管理 101
（一）写字楼租赁合同的签订 101
（二）写字楼租赁合同的执行 102
（三）写字楼客户的选择 104
（四）写字楼租金的确定 105

日常物业服务的内容 108
一、商务中心服务与管理 108
（一）商务中心的设备配置 108
（二）工作要求和工作程序 108
二、前台服务 109
三、设施设备管理 110
（一）设备管理 110
（二）维修与保养 110
（三）设备的更新改造 110
四、安全服务与消防管理 110
（一）安全服务 110
（二）消防管理 111
（三）日常消防工作 111
五、保洁管理 112

一、写字楼物业安全服务的重点 112
（一）保持设备完好，运行正常 112
（二）提供安全保障，常备不懈 113
二、写字楼物业安全服务工作规程 113
（一）巡视检查制度 113
（二）日常巡视管理制度 114
（三）档案保密管理制度 115
（四）贵宾接待制度 116
（五）出入证管理制度 117
（六）钥匙使用管理制度 118

一、商场物业的概念 121
二、商场物业的类型 121
三、商场物业的特点 122

一、购物中心投资建设情况 123
（一）购物中心发展阶段分析 123
（二）购物中心数量增长分析 124
（三）购物中心体量变化趋势 125
（四）购物中心商铺数量分析 126
二、购物中心分布及城市竞争力 127
（一）购物中心区域分布情况 127
（二）购物中心分布特点分析 127
（三）购物中心各城市竞争力 128
三、重点城市购物中心分布特征 130
（一）上海购物中心分布特征 130
（二）成都购物中心分布特征 131
（三）郑州购物中心分布特征 132
（四）南宁购物中心分布特征 133
四、三四线购物中心发展现状 133
（一）三四线购物中心发展优势 134
（二）三四线购物中心供应格局 135
（三）三四线购物中心开发模式 137
（四）三四线MALL短培育周期 138

一、商场物业的物业管理要求 139
二、商场物业的物业服务基本内容 139
（一）建立商场物业的识别体系 140
（二）设施养护管理 140
（三）环境卫生及绿化管理 140
（四）安全服务 141
（五）广告管理 143
（六）装修管理 143
（七）租赁管理 143
（八）产权、债权关系 144
三、商场物业的物业服务重点 144
（一）安全服务 144
（二）环境和车辆管理 145
（三）设备设施的维修与管理 145
（四）物业服务及时方便 145

一、商场物业的安全服务特性分析 145
（一）商场物业安全服务的特点 145
（二）商场物业安全服务的重点 146
二、商场物业的安全服务组织机构 147
三、商场物业的安全服务规程 148
（一）开、闭店安全服务制度 148
（二）钥匙保管和使用规定 148
（三）商场日常巡视制度 149
（四）卸货区管理规定 150

一、零售业态定义及分类原则 151
（一）零售业态定义 151
（二）零售业态的分类 151
二、零售商业物业的定义与分类 152
（一）零售商业物业的定义 152
（二）零售商业物业分类 152
三、零售商业物业的物业服务与经营内容 153
（一）招商及承租户组合 153
（二）零售技术 154
（三）物业维护 154
（四）营销 154
（五）保险及风险管理 154
（六）财务管理 155
四、零售商业物业的物业服务与经营类型 155
（一）策略与运行管理 155
（二）现场管理 155

一、租户选择 156
二、租金确定与调整 157
（一）基础租金 157
（二）百分比租金 157
（三）代收代缴费用和净租约 157
（四）租金的调整 158
三、租约制定 158
（一）关于每一独立承租单元的用途 158
（二）限制经营内容相似的租户 158
（三）限制租户在一定地域范围内重复设店 159
（四）营业时间 159
（五）公用面积的维护 159
（六）广告、标志和图形 159
（七）折让优惠 160
（八）其他条款 160

一、策略与计划 160
（一）现场管理策略 160
（二）现场管理计划 161
二、现场管理范围 163
（一）现场管理的基本范围和内容 163
（二）需要特别界定的区域 163
三、现场管理目标 164

一、零售商业物业的风险管理 164
（一）风险种类及特点 164
（二）风险防范 166
二、零售商业物业的安全服务 167
（一）防火安全 167
（二）安全服务 167
（三）劳动安全 167
（四）媒体风险防范安全 168

一、大型百货商店的物业服务 168
二、商业街物业的物业服务与经营 168
（一）建筑物与装修的维护 169
（二）商业街区配套设施、设备的维护 169
（三）消防与安全的管理 170
（四）环境管理 170
（五）车辆管理 170
（六）紧急事故的处理 170

一、批发商业的含义 171
二、批发商业的经营特点 171
（一）批量交易与批量作价 171
（二）批发商业交易的商品仍停留在流通领域 171
（三）批发商业交易双方购销关系相对稳定 172
（四）批发商业交易范围比较广 172
（五）批发商业朝着专业化方向发展 172
三、批发商业的职能 172
（一）集散商品 172
（二）调节供求 173
（三）商品加工 173
（四）融通资金 173
（五）传递信息 173
（六）承担风险 174
四、批发商业的类型 174
（一）按商圈规模分类 174
（二）按区域特性分类 175
（三）按经营范围分类 176
（四）按经营商品类型分类 178
五、批发商业管理的要求 180
（一）培育现代批发商业 180
（二）正确认识生产企业、零批关系 180
（三）加强批发商业规划和政策指导 180
（四）强化批发商品牌意识 180
（五）建立共同采购和配送物流体系 181

一、批发商业物业的基本构成 181
（一）房屋建筑形式 181
（二）物业设备组成 182
（三）停车场配套 182
（四）其他配套设施 182
二、批发商业物业的结构类型 183
（一）露天敞开型 183
（二）室内敞开型 183
（三）封闭型 183
（四）综合型的物流中心 183

一、设备管理 184
（一）设备管理的内容 184
（二）设备管理的任务 184
（三）设备的维护与维修 184
二、仓库管理 185
（一）制订严格的管理制度 185
（二）制订安全保卫制度 185
（三）制订消防制度 185
三、安保管理 185
（一）安全保卫工作 185
（二）消防工作 186
（三）车辆管理 186

一、批发市场的开发 186
（一）利用周边批发商业环境 186
（二）利用地段交通辐射的环境 188
（三）新类型批发市场的开发 189
二、批发市场的营销 189
（一）目标市场决策 189
（二）产品编配和服务决策 189
（三）定价决策 190
（四）促销决策 190
（五）销售地点决策 190

一、酒店的定义 191
二、酒店物业的分类 191
（一）根据规模大小划分 191
（二）根据区域和地点划分 191
（三）根据营业接待时间划分 192
（四）按建筑档次和服务层次划分 192
（五）根据酒店物业服务与经营与产权关系划分 192
（六）根据接待对象和设备、设施条件划分 192
三、酒店的星级标准和级别 194

一、全国星级饭店发展概况 194
二、全国星级酒店经营情况 196
三、全国星级酒店分布状况 197
四、全国星级酒店区域分析 198
五、旅游城市星级酒店情况 200

一、酒店物业物业服务与经营的模式 203
（一）业主自己物业服务与经营的模式 203
（二）租赁物业服务与经营模式 203
（三）委托物业服务与经营模式 203
（四）联号经营 204
二、酒店物业的物业服务与经营要求和重点 204
（一）酒店物业的物业服务与经营要求 204
（二）酒店物业的物业服务与经营重点 205

一、酒店物业物业服务与经营特点 206
（一）服务质量要求高 206
（二）客人流动频繁 206
（三）服务时间不确定 206
（四）服务对象复杂 206
（五）设施维修养护时间性强 207
（六）总体协调性要求高 207
二、酒店物业物业服务与经营内容 207
（一）客人接待服务 207
（二）酒店物业设备设施的维修养护 207
（三）酒店物业的钥匙管理 208
（四）酒店物业的保洁服务 208
（五）酒店物业的公共安全服务 209
（六）酒店物业的消防管理 209
（七）酒店物业的绿化管理 210
（八）其他服务项目 210

一、设备管理制度 210
二、设备的使用管理 211
三、设备的维护保养管理 211

一、酒店物业安全服务内容 212
二、酒店物业安全服务工作要求 212
三、酒店物业安全服务制度 213

一、酒店物业保洁工作特点 215
二、酒店物业保洁管理基本原则与要求 216
（一）酒店物业保洁管理基本原则 216
（二）酒店物业保洁管理的基本要求 217
三、酒店物业保洁管理内容 217
（一）酒店物业保洁项目 217
（二）酒店物业保洁重点区域 217
四、酒店物业保洁管理方法与措施 218
（一）酒店物业保洁管理的方法 218
（二）酒店物业保洁管理基本措施 219

一、会展与会展经济 221
（一）会展概念 221
（二）会展经济的定义 221
二、会展经济对城市发展的影响 222
（一）会展业对交通通讯业带动效应 222
（二）会展对旅游业的带动效应 222
（三）会展业对零售业的带动效应 223
（四）会展业对酒店业的带动效应 223
三、会展物业的类型 223
（一）单一展览功能的会展物业 223
（二）以酒店为主体的会展物业 223
（三）综合性的会展中心 224

一、会展业发展基本状况 224
二、展会地域分布分析 225
三、会展业存在问题分析 227
（一）行业发展缺乏规划 227
（二）市场秩序有待规范 227
（三）行业结构亟待优化 227
（四）发展环境有待优化 228
四、会展行业发展趋势 228
（一）国际化进程加快 228
（二）各级政府更加重视 229
（三）会展综合体建设兴起 229
（四）信息化技术广泛应用 230
（五）行业融合共赢发展 230
（六）专业化程度不断推进 230
五、对策措施及政策建议 231
（一）加强对展会引导支持 231
（二）积极培育骨干企业 231
（三）引进国际先进经验 231
（四）夯实行业发展基础 232
（五）推动加强行业自律 232

一、现代会展物业的特征 232
（一）场馆规模宏大 232
（二）服务设施齐全 232
（三）智能化水平高 233
（四）设计以人为本 233
（五）布局经济实用 233
（六）政府大力支持 234
二、会展业物业服务与经营的特点 234
（一）运作机制灵活 234
（二）专业化程度高 234
（三）经营开放性强 235
（四）注重协同发展 235
三、会展物业的物业服务与经营的内容 236
（一）日常物业服务与经营 236
（二）现场管理 237

一、会展物业的规划与设计管理 238
二、会展物业的建设管理 238

一、会展物业的安全服务 239
二、会展物业的现场组织管理 239
（一）展前准备 239
（二）计划分配 239
（三）标识、导视的制作与布置 240
（四）布展装修管理 240
（五）货运车辆管理 240
（六）提供咨询及其他服务 240
（七）展品管理 241
三、会展物业的物流管理 241

一、会所的定义 242
二、会所物业的类型 242
（一）按所处的地理位置划分 242
（二）按经营的经济目标划分 243
三、会所物业的定位 243
四、会所物业的设计与布局 244
五、会所物业的经营项目 244
（一）康体项目 244
（二）休闲项目 245
（三）娱乐项目 245

一、会所物业的物业服务原则 245
（一）安全和卫生原则 245
（二）合理配套的原则 245
（三）突出特色的原则 246
二、会所物业的经营方式 246
（一）招商 246
（二）自营 246
（三）合作 246

一、前期介入阶段的管理 246
二、日常阶段管理内容 247
三、会所物业的设施制度 248
（一）日常保养 248
（二）一级保养 248
（三）二级保养 248

一、工业园区概述 250
二、工业园区用途 250
三、工业地产行业态势分析 250
（一）工业地产发展历程分析 250
（二）工业园区单位产值分析 251
（三）工业地产投资特点分析 252
（四）工业地产兴起因素分析 253

一、工业物业管理概述 254
二、工业物业管理原则 254
（一）统一管理与独立管理相结合 254
（二）专业管理与自治管理相结合 255
（三）物业管理与经营服务相结合 255
三、工业物业管理的特点 255
（一）生产用房的管理是重点 255
（二）辅助配套管理工作复杂 256
（三）险情的出现难以预料 256
（四）清洁工作难度较大 256
（五）治安保卫和消防工作要求高 256
（六）需提供多方位的社会化服务 256

一、工业区各单位的管理 257
二、工业区公用部位管理 257
三、工业区设施设备管理 258
四、工业区环境管理 258
五、工业区治安管理 260
六、工业区消防管理 261
七、工业区车辆管理 262
八、工业区物业管理服务 262

一、医院物业概述 263
二、医院机构数量 263
三、医院物业的特点 263
（一）服务管理计划性 263
（二）效益追求经济性 264
（三）服务对象双重性 264
（四）日常管理挑战性 264
（五）服务项目专业性 265
（六）安全服务特殊性 265
（七）设备运行连续性 266

一、医院物业的物业服务基本内容 267
（一）医疗设备设施管理 267
（二）环境卫生保洁管理 267
（三）医疗的辅助服务 267
（四）安全服务 268
（五）病区被褥用品洗涤及供应管理服务 268
（六）医院的其他服务项目 268
二、医院物业的物业服务要求 269
（一）环卫保洁工作 269
（二）消毒杀菌工作 270
（三）饮食管理 270
（四）设备设施的维修养护 270
（五）安全服务工作 271

一、医院物业的保洁工作 272
二、医院物业的消毒杀菌管理作用规程 273

一、物业管理招投标概述 274
（一）物业管理招标与投标的含义 274
（二）物业管理招投标的基本原则 274
二、物业管理招标 275
（一）物业管理招标的主要方式 275
（二）物业管理招标的程序 276
（三）物业管理招标文件的编制 277
（四）物业管理招标标底的确定 277
三、物业管理投标的基本目的和原则 278
四、物业管理投标的基本策略 280
（一）攻势策略 280
（二）守势策略 280
（三）低成本策略 280
（四）差异化策略 281
（五）谋求发展策略 281
（六）广告宣传策略 281
（七）形象包装策略 281
五、物业管理投标的程序 281
（一）投标前期工作 281
（二）投标实施阶段 283
（三）定标后的工作 285
六、物业管理投标书的编写 286
（一）物业管理投标书的组成 286
（二）物业管理投标书的主要内容 286

一、物业管理的早期介入 287
（一）物业管理早期介入的含义 287
（二）物业管理早期介入的意义 288
（三）物业管理早期介入的主要内容 289
二、物业竣工验收 290
（一）物业管理企业在竣工验收中的职责 290
（二）竣工验收的实施 290
（三）竣工验收后的物业保修 292
三、配套工程完善和遗留问题改造的管理 293

一、物业管理企业的视觉形象 293
（一）视觉形象的含义 293
（二）实施视觉形象体系的意义 294
（三）物业管理企业良好品牌的建立 294
二、选择物业管理企业的指标 295
三、物业管理工作的评价 296

一、规范物业管理市场秩序 298
二、完善物业管理行业立法 298
三、摆正物业管理企业定位 299
四、健全物业管理价格机制 299
五、推动物业管理转型升级 299
六、提升从业人员整体素质 299
七、树立标杆企业带动发展 300

一、物业管理行业扩展分析 300
二、物业顾问服务前景广阔 301
三、物业管理行业前景走向 304

预测 305
一、中国商业地产发展前景预测 305
二、物业管理营业收入预测 308
三、商业物业管理营业收入预测 308



 

图表 1  2013年国内生产总值构成及增长速度统计 29
图表 2  2008-2013年中国国内生产总值及增长变化趋势图 30
图表 3  2013年规模以上企业工业增加值增长速度趋势图 31
图表 4  2008-2013年中国全社会固定资产投资增长趋势图 32
图表 5  2008-2013年中国社会消费品零售总额及增长速度趋势图 33
图表 6  2013年中国主要消费品零售额及增长速度统计 33
图表 7  2008-2013年城镇居民人均可支配收入及增长趋势图 34
图表 8  2008-2013年中国农村居民人均纯收入及增长趋势图 35
图表 9  中国商业地产主要法律法规 35
图表 10  2009-2013年中国物业管理营业收入 53
图表 11  2009-2013年中国商业物业管理营业收入变化趋势图 53
图表 12  中国物业管理法律法规体系 57
图表 13  各地区物业管理面积 58
图表 14  各地区物业管理公司数量 59
图表 15  各地区一级资质物业管理公司数量 59
图表 16  各地区物业管理行业从业人员数量 60
图表 17  2013年中国物业管理百强企业名单 60
图表 18  2013年度中国物业管理企业综合实力TOP20排名 62
图表 19  2013年度中国物业管理企业管理规模TOP20排名 63
图表 20  2013年度中国物业管理企业资产规模TOP20排名 64
图表 21  2013年度中国物业管理企业经营收入TOP20排名 65
图表 22  2013年度中国物业管理企业利润总额TOP20排名 66
图表 23  2013年度中国物业管理企业纳税总额TOP20排名 67
图表 24  中国物业服务价格指数系统 68
图表 25  2013年城市物业价格指数 69
图表 26  2013年中国十大城市物业服务均价 69
图表 27  2013年中国十大城市分星级物业是服务价格 70
图表 28  2009-2013年中国办公楼投资完成额变化趋势图 85
图表 29  2008-2013年中国办公楼施工面积变化趋势图 86
图表 30  2008-2013年中国办公楼新开工面积变化趋势图 86
图表 31  2008-2013年中国办公楼竣工面积变化趋势图 87
图表 32  2008-2013年中国办公楼销售面积变化趋势图 89
图表 33  2008-2013年中国办公楼销售额变化趋势图 89
图表 34  2005-2013年中国办公楼年均销售价格变化趋势图 90
图表 35  写字楼运营管理费用情况 91
图表 36  写字楼需求类型及因素 91
图表 37  写字楼需求投资者类型情况 92
图表 38  写字楼盈利模式整体示意图 93
图表 39  写字楼盈利模式影响因素 93
图表 40  写字楼可持续盈利模式分析 94
图表 41  写字楼盈利案例研究 94
图表 42  中国购物中心发展历史 123
图表 43  中国购物中心各阶段代表项目 124
图表 44  2007-2013年中国购物中心数量增长趋势图 125
图表 45  1985-2015年中国购物中心体量变化趋势 126
图表 46  1985-2015年购物中心商铺数量变化趋势 126
图表 47  中国主要购物中心区域分布 127
图表 48  全球在建购物中心面积前十强城市 128
图表 49  中国购物中心发展潜力城市排名情况 129
图表 50  上海市购物中心主力店分布图 131
图表 51  成都市购物中心主力店分布图 131
图表 52  郑州市购物中心主力店分布图 132
图表 53  南宁市购物中心主力店分布图 133
图表 54  三四线购物中心业态的SWOT分析 134
图表 55  中国城镇化率增速与商业用房新开工面积增速(当年)相关性 135
图表 56  2011-2013年全国百家重点大型零售企业销售增速变化趋势 136
图表 57  一线地产商设备项目各层级市场份额对比 136
图表 58  国内主要三四线购物中心开发模式 137
图表 59  商场物业的安全服务组织机构图 147
图表 60  中国亿元以上批发市场成交额趋势 181
图表 61  2013年全国各地星级饭店统计完成情况表 195
图表 62  2013年全国星级饭店数量统计 196
图表 63  2013年中国星级饭店经营情况统计 196
图表 64  2013中国星级饭店经营情况平均指标统计 197
图表 65  2013年中国各地区星级饭店数量统计 197
图表 66  2012-2013年中国各地区星级饭店数量统计 199
图表 67  2013年全国50个重点旅游城市星级饭店统计完成情况表 200
图表 68  2013年中国重点旅游城市星级饭店平均房价TOP10统计 202
图表 69  2013年中国重点旅游城市星级饭店平均出租率TOP10统计 202
图表 70  各地区展览数量及展览面积统计 226
图表 71  部分工业园区单位产值比较 252
图表 72  2006-2013年中国医院数量统计 263
图表 73  2015-2020年中国物业管理营业收入增长趋势图 308
图表 74  2015-2020年中国商业物业管理营业收入预测 309