2015-2020年青岛市黄岛区工业地产行业市场分析及发展战略咨询报告-中商产业研究院

内容概括

工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。作为工业企业，工业地产不仅仅是生产资料，更是一项可以融资的资产，而且，随着工业地产价值的逐步发现，工业地产更可以实现企业资产保值、增值的功能。

与青岛市区一海之隔的黄岛区，从地域、经济发展、以及较为独立的保税区、大学区、产业园来看，与上海的浦东开发区有许多相近的地方，尤其是已经建成和在建的跨海大桥、海底隧道，将青岛与一海之隔的黄岛连接起来。从发展趋势分析，由于跨海大桥和海底隧道的建设，拉近了青岛、黄岛、胶州之间的距离，黄岛成为青岛工业地产资源的争夺地。

特别是由于青岛市区发展趋近饱和，近年来，黄岛成为青岛市工业用地出让的主力军，黄岛基础设施建设日趋完善，围绕着石化、家电等产业建立的产业链条日趋完整，黄岛区工业地产开发非常的火热，黄岛在现代工业、港口运输、土地储备上，正是承接青岛经济外延发展的最佳时机，黄岛有条件担起“青岛浦东”工业地产开发的角色。

目前，整个黄岛区工业地产开发主要是自用为主，专业的厂房租售开发商比较少，整个黄岛区除哈高科重点开发标准化租售厂房并专业化统一管理外，少有大规模厂房租售开发，从黄岛区房地产销售统计来看，工业地产未列入专门的统计范畴，出售量几乎可以忽略不计。目前从黄岛区工业厂房的租售信息来看，一是厂房面积大多偏小，80%以上都是数百平小型厂房；二是厂房非常分散，多是个体经营，厂房大多是二手转让，缺少积聚性专业管理的大规模标准化厂房租售。

2013年以来，新注册黄岛区外投资、注册资本5000万元以上的项目中，诚汇双达生物科技项目、国信远洋渔业项目、明阳风电技术项目等9个项目注册资本达7.67亿元。青岛鲁海丰投资有限公司，注册资本1亿元，将投资101.7亿元建设中国北方国际水产品交易中心和冷链物流基地，规划近期深海鱼类年交易量即达100万吨，交易额150亿元。这些大项目的引进及建设，对黄岛区经济布局优化、产业联动、质量提升及转型升级等方面将产生重要影响。“十二五”期间黄岛区将抢抓“桥隧时代”机遇，立足大青岛“环湾型”城市新格局，努力打造世界级的产业园区，力争用五年时间，把青岛经济技术开发区基本建设成为高端产业集聚区。

报告目录

第一章工业地产概述

第一节工业地产的基础界定

8
一、工业地产的定义 8
二、工业地产的特性 8
（一）政策主导性 8
（二）区域性分析 9
（三）项目增值性 9
（四）投资回收期长 10
三、工业地产的分类 11
（一）物流仓储 11
（二）工业厂房 12
（三）工业研发楼宇 14

第二节工业地产的开发模式

15
一、工业园区开发模式 15
（一）开发主体 15
（二）操作手段 16
（三）所需外部条件 16
（四）开发模式流程 16
（五）开发模式案例 17
二、主体企业引导模式 19
（一）开发主体 19
（二）操作手段 19
（三）所需外部条件 19
（四）开发模式流程 19
（五）开发模式案例 20
三、工业地产商开发模式 21
（一）开发主体 21
（二）操作手段 21
（三）所需外部条件 21
（四）开发模式流程 21
（五）开发模式案例 22
四、综合开发模式 23
（一）开发主体 23
（二）操作手段 23
（三）所需外部条件 23
（四）开发模式流程 24
（五）开发模式案例 24

第三节工业地产主要盈利模式

25
一、工业地产出租模式 25
二、工业地产出售模式 25
三、工业地产RELTS 26
四、工业地产收入来源 26

第二章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产环境背景分析

第一节青岛市黄岛区宏观经济运行情况

27
一、青岛市黄岛区GDP增长情况 27
二、青岛市黄岛区固定资产投资 28
三、青岛市黄岛区产业结构分析 29
四、黄岛区房地产物业成交规模 30

第二节青岛市黄岛区工业经济运行情况

32
一、青岛市黄岛区工业经济效益情况 32
（一）青岛市黄岛区工业增加值 32
（二）青岛市黄岛区与本市其他区市工业增加值对比 32
（三）青岛市黄岛区工业企业数量 33
（四）青岛市黄岛区工业企业生产效益情况分析 34
二、工业发展结构分析 34
（一）按隶属关系分 34
（二）按登记注册类型分 35
（三）按轻重工业分 35
（四）按企业规模分 35
（五）按行业分 35
三、青岛市黄岛区工业发展区域布局 37

第三节青岛市黄岛区地域环境分析

37
一、地理位置 37
二、自然环境 37
三、生态气候 38
四、资源分布 38

第四节青岛市黄岛区工业基础设施建设

39
一、交通 39
二、供电 40
三、供水 41
四、供气 41
五、排水 42

第五节青岛市黄岛区工业地产市场政策环境

42
一、政策环境综述 42
二、房地产法规 44
三、重要政策分析 45
（一）《青岛市黄岛分区规划》 45
（二）《青岛西海岸经济新区发展规划》 49
（三）《青岛市“十二五”战略性新兴产业发展规划》 53

第六节青岛市黄岛区工业地产行业社会环境分析

55
一、人口数量分析 55
二、消费市场分析 56
三、招商引资情况 57

第三章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产一级土地市场研究

第一节工业地产价格与其他地产价格走势对比

59
一、全国四类性质土地价格对比 59
二、青岛市四类性质土地价格对比 60
三、黄岛区四类性质土地价格走势 60

第二节青岛市黄岛区工业用地供应市场

61
一、工业用地供应规模走势 61
二、工业用地供应价格走势 61
三、工业用地出让情况分析 62

第三节青岛市黄岛区工业用地需求市场

62
一、工业用地成交统计 62
二、主要工业园区成交面积 63
三、供应面积与成交面积对比 63

第四节青岛市黄岛区工业用地价格分析

65
一、工业园区工业用地成交价格 65
二、青岛各区工业用地价格对比 65

第四章 2013-2014年青岛市黄岛区工业地产二级市场研究

第一节青岛市黄岛区工业地产开发现状

67
一、青岛市黄岛区工业地产开发总况 67
二、青岛市黄岛区工业地产发展特点分析 67
三、青岛市黄岛区工业地产开发企业进入格局 67

第二节各类工业厂房建设设计

68
一、单层厂房 68
二、多层厂房 69
三、热加工厂房 69
四、冷加工厂房 70
五、工业厂房建设趋势 70

第三节青岛市黄岛区标准化厂房

71
一、工业厂房投资流程 71
二、标准工业厂房优势 72
三、标准厂房成本核算 72
四、定制工业厂房优势 73

第五章青岛市黄岛区典型的工业地产项目分析

第一节黄岛区海洋生物产业园

75
一、园区基本情况 75
二、园区运作现状 75
三、园区产业集群特色 75
四、工业园区单位产值 76
五、园区项目招商情况 76

第二节中德生态园

77
一、园区基本情况 77
二、园区规划及布局 78
三、园区产业特征分析 79
四、工业园区运作模式 79
五、园区项目招商情况 80

第三节青岛信息谷

80
一、园区基本情况 80
二、园区功能及布局 81
三、园区运作现状分析 81
四、园区运作模式分析 82

第四节青岛国际生态智慧城

82
一、园区基本情况 82
二、园区功能及布局 83
三、园区运作现状分析 83
四、园区运作模式分析 84

第五节青岛西海岸出口加工区

84
一、园区基本情况 84
二、园区规划及布局 85
三、园区经营运作现状 85
四、园区配套住宅开发 86
五、园区项目招商情况 87

第六章青岛市黄岛区工业地产开发招商策略分析

第一节工业地产成功开发要素

88
一、项目选址 88
二、项目定位 88
三、客户选择 88
四、宣传造势 88
五、产业招商 89
六、服务水平 89

第二节工业地产开发选址策略

89
一、区域环境分析 89
二、开发区环境分析 89
三、产业依托分析 89
四、交通物流区位分析 90
五、企业客户来源分析 90

第三节工业地产开发定位策略

90
一、市场定位的必要 90
二、市场地位的策略 91

第四节工业地产招商引资分析

92
一、招商引资的重要性 92
二、传统招商模式的问题 92
三、招商环境的打造 94
四、选商分析 94

第五节工业地产招商引资方式

96
一、组合营销 96
二、中介招商 99
三、产业招商 100
四、网络招商 101
五、其他招商方式 104

第七章青岛市黄岛区工业地产融资渠道选择策略

第一节房地产投资

信托 105
一、房地产信托产品发行规模 105
二、房地产信托发行结构分析 105
三、房地产信托发行情况分析 106
四、房地产信托余额规模分析 106
五、房地产信托兑付情况分析 106
六、房地产信托投资方式分析 107
七、2013年房地产信托运行趋势 108

第二节产业投资

基金 108
一、中国产业投资基金发展现状 108
二、中国产业投资基金投资方向 109
三、产业投资基金融资形式分析 112
四、房地产产业投资基金运作分析 112
五、工业地产产业投资基金运作分析 114

第三节工业地产企业股权融资

114
一、股权出让融资 114
二、增资扩股融资 115
三、产权交易融资 116
四、杠杆收购融资 116
五、风险投资融资 117
六、投资银行融资 117
七、国内上市融资 118
八、境外上市融资 118
九、买壳上市融资 119

第八章 2015-2020年青岛市黄岛区工业地产业投资环境及风险

第一节青岛市黄岛区工业地产行业投资环境分析

121
一、青岛市黄岛区工业地产投资经济环境分析 121
二、青岛市黄岛区工业地产投资与影响因素分析 123
三、青岛市黄岛区工业地产融资新渠道分析 124

第二节青岛市黄岛区工业地产投资潜力分析

126
一、工业地产投资价值分析 126
二、工业地产投资回报率分析 127
三、工业地产区域投资热点分析 127

第三节青岛市黄岛区工业地产投资风险分析

128
一、政策风险 128
二、市场风险 128
三、扩张风险 129
四、经营风险 129

第四节关于青岛市黄岛区工业地产投资的建议

129

图表目录

图表 1 工业园区开发模式流程 16
图表 2 东莞松山湖科技产业园区招商进驻主要企业 18
图表 3 主体企业引导模式流程 20
图表 4 诺基亚工业园招商情况 20
图表 5 工业地产商开发模式流程 22
图表 6 北京腾飞国际工业园具体情况 22
图表 7 北京腾飞国际高科技园主要客户 23
图表 8 综合开发模式流程 24
图表 9 北京经济技术开发区项目图 25
图表 10 2008-2013年青岛市黄岛区国民经济生产总值 27
图表 11 2013年青岛市分区市地区生产总值情况 28
图表 12 2008-2013年青岛市黄岛区固定资产投资情况 28
图表 13 2013年青岛市分区市固定资产投资情况 29
图表 14 2013年青岛市黄岛区三大产业增加值 30
图表 15 2013年青岛市黄岛区产业结构 30
图表 16 2013年分月度黄岛区住宅成交量趋势图 31
图表 17 2013年分月度黄岛区住宅存量变化趋势图 31
图表 18 2008-2012年青岛市黄岛区工业总产值情况 32
图表 19 2013年黄岛区及青岛市其他市区工业增加值对比 33
图表 20 2012年青岛黄岛区工业企业单位数 33
图表 21 2013年青岛市黄岛区工业企业经营指标 34
图表 22 黄岛区工业产值构成（按隶属关系分） 34
图表 23 黄岛区工业产值构成（按登记注册类型分） 35
图表 24 黄岛区工业产值构成（按轻重工业分） 35
图表 25 黄岛区工业产值构成（按企业规模分） 35
图表 26 黄岛区工业产值构成（按行业分） 36
图表 27 黄岛区资源种类 38
图表 28 青岛市优化经济发展环境政策汇编 43
图表 29 2012年青岛市黄岛区人口情况 55
图表 30 2013年青岛分区市社会消费品零售额 56
图表 31 2012年青岛市人均消费支出情况 56
图表 32 2012年黄岛区农村住户人均消费性支出 57
图表 33 2013年全国主要城市分用途地价水平（元/平方米） 59
图表 34 2008-2013年全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%） 60
图表 35 2013年青岛市四类性质土地价格对比 60
图表 36 2009-2012年黄岛四类性质土地均价走势图 61
图表 37 2009-2013年黄岛区工业用地供应规模 61
图表 38 2009-2013年黄岛区工业用地供应价格 62
图表 39 2009-2013年黄岛区工业用地出让与成交宗数对比图 62
图表 40 2009-2013青岛市黄岛区工业用地成交规模趋势图 63
图表 41 2013年黄岛区工业用地供应规模统计 64
图表 42 2013年黄岛区工业用地成交规模统计 64
图表 43 2009-2013年黄岛区工业用地成交均价趋势图 65
图表 44 2013年青岛各区工业用地成交价格对比图 66
图表 45 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房工程说明 72
图表 46 某单位通用厂房砼框架/单层类厂房造价说明 73
图表 47 某厂房砼框架/双层类厂房工程说明 73
图表 48 某厂房砼框架/双层类厂房造价说明 73
图表 49 某号厂房轻钢/单层类厂房工程说明 73
图表 50 某号厂房轻钢/单层类厂房造价说明 73
图表 51 南海国家生态工业示范园区对企业的划分 95
图表 52 南海国家生态工业示范园区的项目选择标尺 96
图表 53 2010-2012年中国房地产信托发行结构比例 106
图表 54 2011-2012年房地产信托投资方式变化图 107
图表 55 黄岛区十二五发展规划目标 122
图表 56 工业地产投资与价格的影响因素 123

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