大连市宏观经济与房地产行业季度研究报告（2013年第二季度）

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正文目录 2
图表目录 5
第一章  2013年二季度全国房地产行业外部环境分析 9
一、二季度全国经济发展环境分析 9
（一）二季度全国经济发展情况 9
（二）工业生产平稳增长，企业利润继续增加 9
（三）固定资产投资较快增长，第三产业投资增速快于全部投资 10
（四）市场销售增长平稳，家电类产品销售增长较快 11
（五）进出口增速回落，出口回落幅度大于进口 11
（六）居民消费价格基本稳定，工业生产者价格继续下降 12
（七）居民收入稳定增长，农村居民收入增速快于城镇 12
（八）货币供应增长较快，新增贷款同比多增 13
二、二季度全国信贷金融环境分析 13
（一）货币供应增速放缓，6月M2余额同比增长14.0% 13
（二）四大行6月新增信贷仅2700亿，七月首周大幅反弹 15
三、二季度全国房地产行业政策解读 16
（一）多地国五条细则未涉及20%个税，二三线城市从简 17
（二）国务院：择机扩大房产税改革试点，今年将有具体动作 22
（三）新一轮城镇化规划正在制定，多地竞逐城市群指标 26
（四）房企融资或将有条件放开，小开发商抢跑 29
第二章  2013年二季度全国房地产行业运行情况分析 32
一、二季度全国房地产市场运行情况分析 32
二、6月份全国70个大中城市房价上涨情况分析 40
三、二季度土地市场运行情况分析 45
（一）土地财政撑起高地价，缘于地方政府债务压力 45
（二）北京土地市场持续升温，试推限房价竞地价地块 50
（三）土地市场持续火热，蔓延至二三线城市 52
（四）十大房企年内耗资逾660亿元拿地，购地支出骤增 54
（五）土地差别化进入实质性阶段，产业用地将给予政策支持 56
（六）前海卖地实行弹性年期降低拿地成本 59
四、二季度房地产市场区域分析 61
（一）中国家庭住宅总量充足，区域性短缺 61
（二）一线城市迈入限价时代，北京楼市成交仍回升 64
（三）房地产市场凸显城市间不平衡 66
五、二季度房地产金融形势分析 68
（一）流动性骤紧，房企融资步伐或受阻 68
（二）上市银行不良压力尤存，房地产贷款仍上升 74
（三）6月房地产信托一枝独秀，仍需警惕兑付风险 76
（四）内地房企扎堆出海，寻求海外融资渠道 81
（五）房地产私募规模连年翻番，下半年或将迎来规模井喷 85
（六）内地首只酒店REITs在港上市，向轻资产运营模式转型 88
（七）房地产资产证券化迷雾，地产融资新渠道风险不可忽视 91
六、二季度全国房地产企业动态监测 94
（一）十大品牌房企上半年销售创新高 94
（二）房企涉足商业地产，战略模式待考 97
（三）流动性收紧，房企洗牌加剧 101
第三章  2013年二季度大连市房地产行业运行情况分析 108
一、二季度大连市宏观经济发展趋势分析 108
（一）社会消费品零售总额增长12.6% 108
（二）上半年大连市出口增长8.6% 108
（三）上半年大连市利用外资64亿美元 109
（四）上半年大连市固定资产投资增长22.8%，居全省第三位 109
（五）对外承包工程较快发展 109
二、二季度大连房地产行业政策解读 110
（一）大连未来总体规划通过国家审查 110
（二）大连市建委：住宅预留质保金不得少于90万 111
（三）大连住房公积金政策 111
三、二季度大连房地产投资情况分析 114
（一）四月大连推地量减少，房企“死盯”居住用地 114
（二）房企大连联合拿地仨形式:强强联手傍大款抱团 115
四、大连房地产投资情况分析 116
（一）房地产投资情况分析 116
（二）到位资金充裕程度分析 117
（三）投资资金来源分析 120
（四）房地产投资结构分析 122
五、大连房地产细分市场分析 124
（一）土地市场分析 124
（二）商品房市场分析 125
（三）住宅市场分析 131
（四）办公楼市场分析 136
（五）商业营业用房市场分析 141
第四章  2013年二季度大连市房地产行业授信建议 148
一、大连市住宅物业授信机会分析 148
二、大连市写字楼物业授信机会分析 149
三、大连市商业零售物业授信机会分析 150

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图表目录
图表1：2007年-2013年二季度全国GDP总量及增长情况 9
图表2：2012年6月-2013年6月CPI指数变化情况 12
图表3：2010年-2013年一季度货币供给量 14
图表4：2013年一季度房地产行业政策一览 16
图表5：部分城市“国五条”细则 19
图表6：我国历年房产税政策一览 23
图表7：上海、重庆房产税征收模式 24
图表8：全国目前主要城市群分布图 27
图表9：全国房地产开发月度投资额及同比增速（单位：亿元） 32
图表10：全国房地产开发企业单月到位资金及同比增速（单位：亿元） 33
图表11：2013年1-5月全国房地产开发企业到位资金结构 34
图表12：全国房地产开发企业单月土地购置面积及同比增速（单位：万平方米） 35
图表13：全国商品房月度新开工面积及同比增速（单位：万平方米） 36
图表14：全国商品房月度销售面积及同比增速（单位：万平方米） 37
图表15：全国商品房月度销售价格及增速（单位：元/平方米） 38
图表16：全国商品房空置面积及去化周期情况（单位：万平方米） 39
图表17：70个大中城市新建商品住宅价格环比变动情况 40
图表18：70个大中城市新建商品住宅价格同比变动情况 41
图表19：70个大中城市新建商品住宅价格平均变动情况 42
图表20：70个大中城市二手住宅价格环比变动情况 43
图表21：70个大中城市二手住宅价格同比变动情况 43
图表22：2013年1-3月和1-4月土地市场同比涨幅情况 46
图表23：5月各地频出地王现象 46
图表24：广州市财政收入与土地出让收入情况（单位：亿元） 48
图表25：近半年全国房企拿地金额与面积排行榜（单位：亿元 万平方米） 52
图表26：2013年5月土地出让金城市排行榜（单位：亿元） 53
图表27：2013年十大房企1-5月购地情况（单位：亿元） 56
图表28：1998年和2012年城镇人均住房面积对比（单位：平方米） 62
图表29：一线城市限价规定 64
图表30：4月部分获取预售许可证项目列表（单位：元/平方米） 65
图表31：Shibor利率走势 69
图表32：2013年6月Shibor数据 69
图表33：资金趋紧对房地产市场的影响 71
图表34：北京2013房贷利率 72
图表35：2012年五大行的资产质量和风险抵补情况 74
图表36：2012年五大行的资产质量和风险抵补情况（单位：亿元） 75
图表37：2013年6月信托资金投资领域（单位：亿元） 77
图表38：月度房地产信托成立产品的平均收益率及期限（单位：年） 78
图表39：银信合作方式 80
图表40：内地房企扎堆出海的原因 81
图表41：部分房企赴港借壳 84
图表42：房地产私募与信托的区别 86
图表43：开业产业信托架构图 90
图表44：海印股份专项资产管理计划 92
图表45：2013年上半年品牌房地产企业销售TOP10 94
图表46：央企布局商业地产 98
图表47：房地产信托资产规模（单位：亿元） 99
图表48：我国商业地产开发的主要经营模式 100
图表49：流动性收紧的体现 101
图表50：全国地产开发贷款和个人购房贷款余额情况（单位：万亿元 %） 103
图表51：企业战略收缩包括两方面情况 104
图表52：未来四类优势房企 105
图表53：2011年三季度-2013年二季度大连房地产投资完成情况 116
图表54：2011年三季度-2013年二季度大连房地产投资额增长情况 117
图表55：2011年三季度-2013年二季度大连各季度房地产投资到位资金情况 117
图表56：2011年三季度-2013年二季度大连房地产开发企业到位资金额及增速 118
图表57：2011年三季度-2013年二季度大连房地产企业到位资金与投资额情况对比 119
图表58：2011年三季度-2013年二季度大连房地产企业“到位资金/投资额”情况与全国对比 119
图表59：2012年二季度-2013年二季度大连房地产到位资金构成情况对比 120
图表60：2013年二季度大连房地产投资资金来源结构占比图 121
图表61：2011年三季度-2013年二季度大连房地产投资资金来源结构图 121
图表62：2011年三季度-2013年二季度大连地产投资结构 122
图表63：2011年三季度-2013年二季度大连住宅投资占房地产投资额比例趋势 123
图表64：2011年三季度-2013年二季度大连房地产投资和住宅投资增速情况 123
图表65：大连市各季度房地产企业土地购置面积情况 124
图表66：大连市各季度房地产企业土地购置面积走势 125
图表67：大连市各季度商品房竣工、销售、新开工、空置概况 125
图表68：大连商品房竣工和销售面积情况对比 127
图表69：大连商品房新开工、竣工、销售面积季度增速 127
图表70：大连市各季度商品房新开工面积及增速 128
图表71：大连市各季度商品房施工面积及增速 128
图表72：大连市各季度商品房销售额及增速 129
图表73：大连各季度商品房销售价格及增速 129
图表74：大连各季度商品房空置面积 130
图表75：大连市各季度住宅竣工、销售、新开工、空置概况 131
图表76：大连住宅竣工和销售面积情况对比 132
图表77：大连住宅新开工、竣工、销售面积季度增速 132
图表78：大连市各季度住宅新开工面积及增速 133
图表79：大连市各季度住宅施工面积及增速 133
图表80：大连市各季度住宅销售额及增速 134
图表81：大连各季度住宅销售价格及增速 134
图表82：大连各季度住宅空置面积 135
图表83：大连市各季度办公楼竣工、销售、新开工、空置概况 136
图表84：大连办公楼竣工和销售面积情况对比 137
图表85：大连办公楼新开工、竣工、销售面积季度增速 138
图表86：大连市各季度办公楼新开工面积及增速 138
图表87：大连市各季度办公楼施工面积及增速 139
图表88：大连市各季度办公楼销售额及增速 139
图表89：大连各季度办公楼销售价格及增速 140
图表90：大连各季度办公楼空置面积 140
图表91：大连市各季度商业营业用房竣工、销售、新开工、空置概况 141
图表92：大连商业营业用房竣工和销售面积情况对比 143
图表93：大连商业营业用房新开工、竣工、销售面积季度增速 143
图表94：大连市各季度商业营业用房新开工面积及增速 144
图表95：大连市各季度商业营业用房施工面积及增速 144
图表96：大连市各季度商业营业用房销售额及增速 145
图表97：大连各季度商业营业用房销售价格及增速 145
图表98：大连各季度商业营业用房空置面积 146

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