银行支持保障性住房建设金融服务方案

报告描述 \ REPORT DESCRIPTION

在城镇化快速发展时期，保障性住房建设不仅有利于改善民生，增加投资，带动相关产业发展，当前经济形势下保障性住房建设在弥补市场化房地产投资的回落，避免经济二次探底方面起到积极作用。2010年国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套，根据2009年出台的未来3年住房建设规划，到2011年全国将建设581万套廉租房、390万套经济适用房。预测，在未来两年，保障性住房将占市场住房总供应量的20%。
本期专题对我国保障性住房分类、特点、现状、问题和趋势进行了分析，综合概括各地保障房建设规划、建设情况、资金土地供应情况，分别从横向和纵向比较了不同保障性住房建设运作差异及保障性住房的金融合作关键节点、金融服务模式，以资同业参考对比。
在目前银行流动性较为宽松，房地产市场又普遍低迷的情况下，如果有一套成熟的操作模式来保证风险，大型商业银行仍有介入意愿。本期专题为商业银行提供了丰富而详实的内容，以资参考。
本期报告共分为七个主要部分：
第一部分：保障性住房概况
本部分主要介绍了保障性住房的定义、分类及不同类型保障性住房特征比较，保障性住房建设的意义。
第二部分：我国保障性住房发展现状分析
本部分阐述我国保障性住房建设基本运行情况、政策支持、存在问题及发展趋势。
第三部分：地方保障性住房规划及建设情况
本部分综合分析各地方保障性住房规划，建设进度，资金投入及土地供应完成情况。
第四部分：不同类型保障性住房建设项目的运作差异
本部分比较分析经适房、两限房、公租房、两租房不同运作模式及建设方式。
第五部分：保障性住房的金融合作关键节点
处于不同阶段保障性住房土地储备、开发建设资金、资金过桥贷款及个人贷款的金融合作关键节点，本部分从纵向分析各阶段银行信贷产品、银行授信操作流程和信贷风险。
第六部分：保障性住房建设与运行金融服务模式
本部分从横向分析经适房、两限房、公租房、两租房不同类型保障新住房采取的金融服务模式。
第七部分：保障性住房建设授信指引
本部分保障性住房建设授信指引从三个方面进行分析，一是银行支持保障性住房建设授信情况，二是保障性住房建设授信操作模式，三是银行支持保障性住房建设发展的路径分析。
希望通过本报告，可以为保障性住房建设的研究提供参考，并为此领域有关问题的深入研究提供基础。

报告目录 \ REPORTS DIRECTORY

第一章  保障性住房概况 7
一、保障性住房定义及分类 7
二、不同类型保障性住房特征比较 7
（一）不同类型保障性住房共性特征 7
（二）不同类型保障性住房差异分析 8
三、我国建设保障性住房重要意义 10

第二章  我国保障性住房发展现状分析 12
一、我国保障性住房建设基本运行情况分析 12
（一）建设情况 12
（二）投资情况 19
（三）土地供应 22
（四）地方进展 24
二、我国保障性住房政策支持情况分析 25
（一）近年保障性住房纲领性政策 25
（二）2010年保障性住房规划 28
三、我国保障性住房建设存在问题分析 29
四、我国保障性住房发展趋势 34

第三章  地方保障性住房规划及建设情况 35
一、各地区保障性住房规划 35
二、各地区新增保障性住房建筑面积 39
三、各地区保障房建设资金投入规划 40
四、各地区保障房用地供应计划及完成情况 41

第四章  不同类型保障性住房建设项目的运作差异 44
一、经济适用房 44
二、两限商品房 45
三、廉租房 46
四、公共租赁房 48
五、不同类型保障性住房建设方式及资金来源 50

第五章  保障性住房的金融合作关键节点 53
一、土地储备 53
二、保障性住房的开发建设资金 55
（一）保障性住房委托贷款 55
（二）保障性住房开发贷款 59
三、资本金过桥贷款 62
四、保障性住房个人贷款 64

第六章  保障性住房建设与运行金融服务模式 68
一、经济适用住房 68
二、两限商品住房 70
三、廉租房 71
四、公共租赁住房 71

第七章  保障性住房建设授信指引 73
一、银行支持保障性住房建设授信情况 73
二、保障性住房建设授信操作模式 76
三、银行支持保障性住房建设发展的路径分析 79
（一）保障房建设目标区域选择 79
（二）保障房建设授信策略分析 79
（三）保障房建设信贷产品选择 81
（四）保障房建设授信风险提示 82

 
图表目录
图表 1：保障性住房及其不同类别保障性住房定义 7
图表 2：限价房、经济适用房、廉租房、政策性租赁房的区别（以北京为例） 8
图表 3：国房景气指数 11
图表 4：2010年1-8月保障性住房开工建设情况 13
图表 5：2010年1-8月各类保障房开工率情况 14
图表 6：2009年保障性住房建设竣工套数 15
图表 7：2002-2009年经济适用房新开工面积及占房屋新开工面积比例 16
图表 8：2002-2009年经济适用房新开工面积及占房屋新开工面积比例 16
图表 9：经济适用房竣工面积占房屋竣工面积比持续下降 17
图表 10：1999年-2009年全国廉租住房新开工量（万套） 17
图表 11：全国2009－2011年廉租住房保障规划 18
图表 12：保障房供求缺口估算 18
图表 13：2009年各类保障性住房投资情况 19
图表 14：2002-2010年前8月年经济适用房累计投资额及同比增长 20
图表 15：2002年-2009年经济适用房投资占比 21
图表 16：2002-2010年度经济适用住房建设情况 21
图表 17：1999年-2008年全国廉租住房资金投入 22
图表 18：2010年住房建设用地计划分类型供应总量 23
图表 19：2010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例 23
图表 20：2008-2010年保障房用地供应比例变动情况 24
图表 21：部分省市保障房建设进展情况 24
图表 22：国外部分国家的住房政策变迁 26
图表 23：1998-2010年发布的纲领性保障性住房政策 26
图表 24：2009年保障房投资及土地供应完成情况 29
图表 25：保障房资金需求估算 31
图表 26：住房公积金增值收益补充廉租资金估算 31
图表 27：土地增值税或可部分补充保障性住房资金缺口 31
图表 28：不同类型保障性住房资金安排 32
图表 29：2009年以来保障房出现质量问题 33
图表 30：2010年各地市保障性住房及供地计划一览表 35
图表 31：2010年各省保障性住房建设目标（不完全统计） 37
图表 32：2008、2009各地市年新增经适房住房面积及占比 39
图表 33：2010年各地区新增保障房建筑面积 40
图表 34：2010年部分省市保障房建设资金投入规划 40
图表 35：2010年部分热点省市保障性住房供地计划 41
图表 36：2010年各省市不同类型保障房用地供应情况 41
图表 37：2010年1-6月各省市保障房用地供应量完成情况 42
图表 38：经济适用房运作模式 44
图表 40：廉租房供给模式分类图 46
图表 39：廉租房运作模式 47
图表 41：公共租赁房运作模式 48
图表 42：公共租赁房建设方式 49
图表 43：保障性住房开发模式 51
图表 44：不同类型保障性住房建设方式及资金来源比较 52
图表 45：土地储备贷款风险分析 54
图表 46：保障性住房委托贷款类别 55
图表 47：部分保障性住房公积金贷款试点城市获得贷款金额 56
图表 48：保障性住房委托贷款风险 58
图表 49：廉租房PPP模式运作结构 60
图表 50：保障性住房建设开发贷款产品 60
图表 51：保障性住房建设开发贷款创新业务品种 61
图表 52：保障性住房开发贷款风险 61
图表 53：保障性住房资金本过桥贷款运行环节 63
图表 54：保障性住房资金本过桥贷款产品分类 63
图表 55：保障性住房资本金过桥贷款业务操作流程 63
图表 56：保障性住房资本金过桥贷款风险 64
图表 57：个人住房保障类贷款产品 65
图表 58：三银行的限价房贷款政策 65
图表 59：购买商品房、经济适用住房贷款流程 66
图表 60：个人保障性住房贷款风险 66
图表 61：经济适应房金融服务模式 69
图表 62：公共租赁住房不同建设方式贷款情况 72
图表 63：2008-2010年银行机构与有关政府机构合作情况 73
图表 64：2008-2010年银行机构与有关企业合作情况 75
图表 65：保障性住房建设金融服务模式 77

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