2013-2018年辽宁商业地产行业市场研究预测报告

商业地产作为房地产开发形式的一种，是消费水平不断发展的产物。它是商业与地产的融合，一方面商业促进消费水平，另一方面地产促进投资水平，两者的结合，成功驾驭了拉动经济发展的三驾马车的另两驾——消费和投资，对经济的增长功不可没。商业地产本身，多发展于一二线中心城市，成为城市发展的新引擎，而其对城市发展的促进作用，相较于房地产，又有其独特的方面，具体表现为：带动第三产业发展，改善人民生活水平，提高城市竞争力。

国房景气指数大幅上扬。整体房地产行业融资态势良好，自筹资金中个人按揭贷款贡献大。投资情况回暖，商业地产投资同比增速超住宅地产成首位。其中，商业营业用房投资增速平稳，办公楼投资起伏大。土地开发购置复苏，购置费用增加，开发商囤地意图显现。商业地产整体开发建设情况恢复，增长势头强劲，销售市场量价齐升。

本报告依据国家统计局、辽宁统计局及国家商务部、中国医药保健品进出口商会及多种相关报刊杂志的基础信息等公布提供的数据支持，通过相关市场研究的工具、理论和模型，由中商情报网的资深专家和研究人员的分析，报告主要分析了我国及辽宁商业地产行业发展现状及供需规模；辽宁商业地产市场行情；辽宁商业地产行业内领先企业的经营状况；商业地产企业营销策略及行业发展战略等。让您全面、准确地把握整个市场的走向和发展趋势，从而在竞争中赢得先机。

第一章 商业地产行业发展基本情况
第一节 商业地产的相关概述
一、商业地产的定义
二、商业地产的分类
三、商业地产的模式
第二节 商业地产行业投资背景
一、商业地产行业发展历程
二、商业地产行业驱动因素
（一）外部驱动因素分析
（二）内部价值潜力分析
三、商业地产发展的必然性
第三节 中国房地产发展现状
一、2012年“国房景气指数”分析
二、2012年房地产市场供给分析
（一）土地购置与开发情况
（二）开发投资增长分析
（三）开发企业资金来源
（四）房屋施竣工面积统计
三、2012年商品房销售情况分析
（一）商品房销售面积与销售额
（二）房地产市场价格变动情况
四、2012年房地产企业业绩分析
五、2012年房地产企业转型分析
六、我国房地产需求形势分析
七、我国房地产行业地位分析

第二章 2012年中国商业地产行业经济运行状况分析
第一节 商业用地供应情况及价格分析
一、土地市场供应情况分析
（一）土地成交闲置情况
（二）成交土地变化趋势
二、土地市场价格变动分析
（一）土地价格增长速度
（二）限购对地价的影响
第二节 中国商业地产市场分析
一、中国商业地产市场现状
二、中国商业地产发展特点
三、商业地产进入调控视野
四、商业地产市场热点分析
五、中国商业地产市场形势
第三节 商业地产行业运营分析
一、商业地产开发投资额分析
二、商业地产销售面积分析
三、商业地产销售价格分析
四、商业地产价格影响因素
五、零售地产投资交易规模
六、零售地产市场投资份额
第四节 商业地产行业竞争格局
一、中国房地产竞争格局分析
二、中国房地产品牌企业竞争
三、中国商业地产市场竞争态势
四、商业地产市场竞争全面升级
五、各大城市商业地产竞争态势
第五节 中国商业地产经营策略
一、零散销售、统一经营
二、零散销售、各自经营
三、整体出售、整体经营
四、整体出租、整体经营
五、零散出租、各自经营

第三章 辽宁商业地产行业发展环境分析
第一节 辽宁宏观经济环境分析
一、GDP统计分析
二、工业发展形势
三、固定资产投资
四、产业结构分析
第二节 辽宁商业地产行业政策环境分析
一、政策环境综述
二、房地产政策
三、重要政策分析
第三节 辽宁商业地产行业社会环境分析
一、人口数量及结构
一、居民收入水平分析
二、居民消费水平分析
三、零售业的扩张速度
三、招商引资情况

第四章 辽宁商业地产行业发展分析
第一节 辽宁房地产市场供需分析
一、房地产投资分析
一、房地产供应状况
二、商品房销售情况
三、房地产成交分析
四、二手房市场分析
第二节 辽宁商业地产供需分析
一、城市区位研究
二、市场存量统计
三、市场成交统计
四、租金及出租率
五、在建项目统计
第三节 辽宁投资潜力分析
一、投资热点分析
二、典型案例分析

第五章 辽宁商业地产不同业态细分市场分析
第一节 辽宁写字楼市场投资开发研究
一、写字楼市场景气情况
二、写字楼市场开发条件
三、写字楼投资技巧分析
四、写字楼投资收益分析
（一）写字楼盈利模式
（二）写字楼投资成本
（三）写字楼投资回报率
五、写字楼投资建设规模
六、写字楼营销手段分析
第二节 酒店市场投资开发研究
一、酒店市场景气情况
二、酒店市场开发模式
三、酒店行业盈利模式
（一）经营增长盈利模式
（二）物业增值盈利模式
（三）资本营运盈利模式
（四）品牌创新盈利模式
（五）集团建设盈利模式
四、酒店行业投资收益分析
（一）经济酒店投入产出
（二）经济酒店投资回报
（三）产权式酒店投资价值
（四）酒店公寓投资回报模式
五、辽宁酒店市场投资情况
第三节 购物中心市场投资开发研究
一、购物中心分类及业态组合
二、大型购物中心开发分析
三、购物中心投资收益分析
（一）盈利模式选择
（二）投资成本构成
（三）各业态租金
（四）投资回报率
四、购物中心投资建设情况
第四节 商铺地产投资开发研究
一、商铺地产开发背景
二、商铺地产经营特点
三、商业街投资收益分析
（一）商业街投资成本构成
（二）商业街投资回报率
（三）商业街盈利模式分析
（四）商业街运作成功策略
四、商铺地产投资技巧分析
五、商铺地产投资收益因素
六、产权式商铺的投资优势
第五节 城市综合体投资开发研究
一、城市综合体催生条件
二、城市综合体景气情况
三、城市综合体开发分析
四、城市综合体投资特征
五、城市综合体投资收益
（一）盈利模式分析
（二）投资成本构成
（三）投资回报率
六、城市综合体投资规模

第六章 辽宁商业地产项目的开发运营分析
第一节 辽宁商业地产目标市场选择
一、目标市场的选择策略
（一）集中化进入策略
（二）商品专业化策略
（三）市场专业化策略
（四）选择性进入策略
（五）市场全覆盖策略
二、项目开发商圈分析法
三、商业地产项目客户定位
（一）商圈范围界定
（二）消费者定位
（三）商家定位
（四）投资者定位
四、商业地产项目业态定位
（一）业态分类与特点
（二）项目的业态定位
（三）业态的合理构成
五、商业地产项目条件判断
第二节 辽宁商业地产项目商业规划
一、商业经营规划的布局顺序
二、商业经营规划的整体利益
三、商业规划的黄金分割定律
四、配套设施的作用与投入
五、商铺格局规划分析
第三节 辽宁商业地产项目经济测算
一、商业地产项目经济测算
二、商业地产项目定价方式
三、商业地产项目经济效益
第四节 辽宁商业地产项目营销推广
一、商业地产消费者行为调查
二、销售与经营的平衡分析
三、商业物业商铺营销特性
四、商业项目营销推广流程
五、商业物业常用销售方式
第五节 辽宁商业地产项目招商实施
一、商业地产项目招商特点
二、商业地产项目招商对象
三、商业地产项目招商流程
四、商业地产招商现存问题
五、商业地产项目招商策略
（一）项目招商通用策略
（二）购物中心招商策略
（三）写字楼的招商策略
（四）商业街的招商策略
（五）餐饮品牌招商策略
第六节 辽宁商业地产项目开业策略

第七章 辽宁商业地产行业盈利模式分析
第一节 辽宁商业地产企业开发销售盈利模式
一、商业地产企业散售盈利模式
（一）一般散售模式分析
（二）带租约销售模式分析
（三）带回报销售模式分析
（四）散售模式适用物业
（五）散售模式优劣势
二、商业地产企业整售盈利模式
（一）整售模式操作方式
（二）整售模式主要特点
（三）整售模式适用物业
（四）整售模式优劣势
第二节 辽宁商业地产企业持有经营盈利模式
一、完全自营模式分析
（一）完全自营模式资源要求
（二）完全自营模式优劣势分析
二、自营+经营贷模式分析
（一）模式操作方式
（二）模式资源要求
（三）模式优劣势分析
三、资本运作模式分析
（一）资本运作模式操作方式
（二）资本运作模式优劣势分析
第三节 辽宁商业地产企业混合运作盈利模式
一、混合运作模式操作方式分析
二、混合运作模式主要特点分析
三、混合运作适用物业类型分析
四、混合运作模式优劣势分析

第八章 辽宁商业地产企业融资及投资建议
第一节 商业地产融资分析
一、商业地产融资的意义
二、商业地产融资需求分析
三、商业地产融资渠道分析
四、商业地产多元化融资流程
五、商业地产市场融资新平台
（一）商业抵押担保证券CMBS
（二）商业地产基金融资模式
六、辽宁商业地产市场融资形势
第二节 商业地产企业上市融资模式
一、商业地产企业上市融资必要性
二、商业地产企业上市融资模式
三、商业地产企业上市融资效果
四、商业地产企业上市融资风险
（一）买壳上市的风险
（二）IPO形式的风险
第三节 辽宁商业地产信托融资分析
一、房地产信托融资模式分析
二、房地产信托融资模式优劣势
三、商业地产信托融资情况分析
四、房地产信托融资运作流程
五、房地产信托资金运用方式
六、房地产信托开发商资质分布
七、房地产信托资金投资方式
八、房地产信托兑付情况分析
第四节 辽宁商业地产融资困难及对策
一、商业地产的固有特性
（一）高收益高风险并存
（二）商业与地产有机结合
（三）开发是基础/运营是关键
（四）资金需求巨大
二、商业地产融资的现实困境
三、突破困境的六种有效途径
四、商业地产融资基金待推广
第五节 辽宁商业地产行业投资风险及策略
一、商业地产投资风险
（一）开放商经验不足
（二）同质化/空置率高
（三）资金链压力较大
二、商业地产投资策略
（一）商业地产投资运作
（二）各业态投资攻略
（三）投资注意事项

第九章 2013-2018年辽宁商业地产投资前景与策略分析
第一节 2013-2018年中国商业地产发展前景及趋势
一、中国商业地产市场发展前景展望
二、中国商业地产市场发展趋势预测
三、未来商业地产将向城市综合体转型
四、未来中国商业地产发展机遇与挑战
五、未来中国商业地产发展走向预测
六、中国商业地产市场规模预测
（一）中国商业地产投资规模预测
（二）中国商业地产销售规模预测
（三）中国商业地产销售额预测
第二节 2013-2018年辽宁商业地产发展前景及趋势
一、辽宁商业地产市场发展前景展望
二、辽宁商业地产市场发展趋势预测
第三节 2013-2018年辽宁商业地产投资风险分析
一、宏观经济风险
二、产业政策风险
三、市场竞争风险
四、技术风险分析
五、原材料风险
第四节 2013-2018年辽宁商业地产品种投资机会分析
第五节 2013-2018年辽宁商业地产企业投资策略分析
第六节 辽宁商业地产企业资本市场的运作建议
一、中国商业地产企业的投资建议
二、商业地产企业的兼并及收购建议
三、商业地产企业的融资方式选择建议
四、商业地产企业海外资本市场运作建议