中商情报网讯：为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号，以下简称《指导意见》）精神，全面推进黑龙江省城镇老旧小区改造工作，经省政府同意，现提出如下实施意见：

一、总体要求

各地推进城镇老旧小区（以下简称老旧小区）改造工作要以《指导意见》确定的指导思想和改造原则为遵循，认真落实省委十二届八次全会精神，将老旧小区改造与城市更新、社区建设、海绵城市建设、生活垃圾分类等任务相结合，尽力而为、量力而行，不断改善居住条件，推动构建“共建共治共享”的社区治理体系，推进城市环境品质提升，增强城市发展活力，让人民群众更有获得感、安全感和幸福感。

二、改造范围和目标任务

（一）改造范围。城市、县城、原农垦、森工系统二级机构所在地，2000年底前建成需改造的老旧小区或单栋住宅楼。对2000年后建成并被鉴定为安全C级住宅楼，以及无独立厨房、卫生间等非成套住宅楼，可以一并纳入改造范围。

（二）目标任务。全省2021年新开工改造老旧小区1439个，涉及居民近40万户；力争到“十四五”期末基本完成改造范围内的老旧小区改造任务。

（三）确定计划。各地要摸清存量底数，不盲目攀比、举债铺摊子，科学编制老旧小区改造“十四五”规划，合理确定年度改造计划，并将居民出资、业主委员会（物业管理委员会）组建、改造后物业管理模式确定等作为纳入年度改造计划的前提条件。

三、改造类型

黑龙江省老旧小区改造分为基础类、完善类、提升类。基础类改造做到“应改尽改”，完善类改造力争做到“宜改即改”，提升类改造力争做到“能改则改”。

（一）基础类。以满足居民安全需要和基本生活需求为改造内容，主要包括建筑物公共部位的外墙保温及粉刷、屋面保温及防水、楼梯间粉刷及亮化、楼梯间窗更换，小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、供气、供热、道路、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信、广电等基础设施，以及小区照明、光纤入户、架空线规整（入地）等。

（二）完善类。以满足居民生活便利需要和改善型生活需求为改造内容，主要包括整治小区绿化、有条件的楼栋加装电梯、完善小区适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电桩、物流快递箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施，以及居民专属部位的供热、供气、供水、排水、供电等管线和室外窗户的更换。

（三）提升类。以丰富社区服务供给、提升居民生活品质为改造内容，主要包括小区及周边社区综合服务设施、公共卫生设施、幼儿园、周界防护等智能感知、5G设施、养老、托育、助餐、家政、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站、公共服务用房、应急避难场所，以及能够满足防灾防疫等应急设施。

四、完善组织实施机制

（一）强化组织推进协调。

1.省级统筹协调。省直相关部门建立协调推进机制，落实部门职责任务，拟定改造政策，审核改造计划，协调解决重大问题。

2.市县推进落实。各地政府负总责并确定牵头部门，成立由住建、发改、财政、城管、自然资源、公安、民政、卫生健康、教育、通信管理、应急管理等部门和专业经营单位组成的工作领导小组，研定重要事项，明确部门责任，建立工作机制，合力推进改造。

3.街（镇）全程参与。街道办事处（镇政府）应全程参与项目改造与管理工作。负责项目情况摸底、居民改造意愿及满意度调查，组织居民选举业主委员会或组建物业管理委员会，指导居民确定改造后长效管理机制，会同相关部门落实居民出资、补交住宅专项维修资金等工作。

（二）组织居民充分参与。

1.发挥党建引领作用。各地要建立完善党建引领下的基层社区治理模式，充分发挥街（镇）及社区党组织作用，统筹协调社区居民参与改造。

2.组织居民全程参与。各地要搭建沟通议事平台，开展基层党组织引领的多种形式基层协商，组织居民参与方案制定、配合施工、后续管理、效果评价等全过程。

（三）加强改造实施管理。

1.落实实施主体。各地要明确项目改造实施主体，建立相关企业、管线专业经营单位等共同参与的项目实施机制。推行工程总承包、全过程工程咨询服务实施改造模式。

2.统筹谋划实施。积极推进片区联动改造，推动小区改造与周边高度关联的用地整体更新，构建功能完善、品质优良、生活便利的居住区环境，打造“5分钟、10分钟、15分钟”生活圈。

3.专业经营单位参与。各地要组织专业经营单位做好既有管线认领、确定改造内容、制定改造方案、明确设施产权、落实维护责任等工作，并签定改造协议，确保管线改造与其他改造内容同步实施。要为专业经营单位工程实施提供支持便利，禁止收取不合理、不合法费用。未经协商不得擅自拆改专业经营单位现有设施设备。

4.保护城市风貌。改造项目涉及历史文化街区、不可移动文物、历史建筑等时，严格落实保护修缮要求，延续好城市特色与历史文脉。

5.创建特色社区。各地要按照国家有关要求，从2021年开始对具备条件的老旧小区，结合改造建设一批“完整住区”“绿色社区”。

（四）强化质量安全监管。

1.落实监管责任。落实部门监管责任，强化工程设计、施工、验收全过程质量安全监督管理，加强检查抽测、跟进复查，严把工程质量安全关。

2.落实主体责任。参建各方责任主体要严格按照工程质量、安全生产有关规定，加强施工现场重要环节、关键部位的质量安全监督检查，及时消除质量安全隐患。落实文明施工管理制度，加强施工现场标准化管理。

3.严控材料质量。各地要落实防水、保温等建筑材料及构配件质量检测制度，定期实施现场取样检验检测，依法查处违法行为。要选用经济适用、绿色环保的新技术、新工艺、新材料。鼓励对大宗建筑材料进行集中采购。

4.建立公示制度。各地在组织项目实施改造时，按照统一公示模板要求，对改造信息进行现场公示，实行1个项目1个二维码，接受社会各界监督。

5.发挥监督作用。各地要畅通投诉举报渠道，保障居民在改造中的知情权、参与权、监督权。审计部门要加强对改造项目相关资金的审计监督。

（五）完善长效管理机制。

1.健全后续管理机制。各地要指导业主大会、业主委员会（物业管理委员会）依法制定管理规约、议事规则。要明确住宅专项维修资金缴交标准，建立健全补交、续筹、使用和即交即用制度。鼓励通过履行法定程序，将相关服务设施统一委托物业服务企业经营，增强小区“自我造血”功能。

2.创新物业管理模式。各地要指导居民协商确定改造后物业管理模式，分类施策推动改造后物业管理承接。鼓励物业服务企业合法提前介入，全程参与改造，依法承接后续物业管理。鼓励小区改造后施行物业服务酬金制。

五、完善改造资金筹措机制

（一）履行居民出资义务。

各地要按照“谁受益、谁出资”原则，确定居民按不同改造内容、改造面积，承担不同比例改造资金的政策，多方式出资。各地要制定针对困难群众的减免政策。制定政策支持居民提取住房公积金，用于老旧小区改造和加装电梯等居民出资部分。加强对居民出资部分资金的使用管理。

（二）加强改造资金筹集。

各地要通过市场化融资、专业经营单位出资、财政性资金、使用国有住房出售收入等方式筹集改造资金。要引导金融机构支持老旧小区改造实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。积极争取国家开发银行、农业发展银行和其他商业银行加大对老旧小区改造信贷支持。

（三）推动社会力量参与。

专业经营单位应执行《黑龙江省住宅物业管理条例》有关规定，出资参与相关管线设施设备的改造，改造后专营设施设备的产权应依照法定程序移交专业经营单位，符合相关规定的依法计入企业成本，并由其负责后续日常维护管理。要通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量投资参与改造。

（四）落实税费减免政策。

1.专业经营单位政策。专业经营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除。所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。

2.配套服务政策。在老旧小区改造中，用于提供社区养老、托育、家政服务的建设项目，免征城市基础设施配套费；相关房产、土地，按照国家规定免征契税、房产税、城镇土地使用税、不动产登记费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费；因地质条件等原因无法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建设费。

六、确定配套政策支持

（一）提高项目审批效率。

1.优化审批流程。各地要优化简化审批流程，压减审批时限，老旧小区改造项目全流程审批时限最长不超过15个工作日。

2.实行联评联审。各地应确定牵头部门，组织行政审批相关部门、相关专业经营单位和属地街（镇），对老旧小区改造方案进行联合评审，一次性提出修改意见。除国家另有规定的项目外，相关部门可依据经联评联审确定的改造方案直接办理立项、用地、环评、规划、施工许可等审批手续。

3.简化审批手续。依据联合审查意见和经联评联审确定的改造方案，不再审批项目建议书；对不涉及土地权属变化或不涉及规划条件调整的改造项目，无需办理用地规划许可；对未列入《建设项目环境影响评价分类管理名录》的建设项目，无需办理环评手续；对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查；对新增建筑面积500平方米限额及以下或工程投资额100万元限额及以下的项目可不办理施工许可。鼓励同一建设单位实施的一定区域内改造项目捆绑打包，统一报批，分别实施。

4.合理确定标准。对新增建设用地和新建、改建、扩建公共服务用房设施、市政配套基础设施的改造项目，自然资源部门应明确标准要求并加强指导协调。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。要结合实际，制定加装电梯相关政策标准，支持有条件的楼栋加装电梯。

5.精简备案手续。推行由各参建方、街（镇）、业主代表、物业服务企业等共同参与的项目竣工联合验收。对不涉及规划、消防验收的改造项目，提交改造项目工程竣工验收备案表、验收报告和施工单位签署的工程质量保修书即可办理竣工验收备案。

（二）整合利用存量资源。

1.盘活存量资源。对利用小区内用地加装电梯和建设各类服务设施的，可依法依规合理兼容或转换用途，可不增收土地价款。有效利用机关企事业单位空置房屋，统筹利用公有住房、社区综合服务设施、闲置锅炉房等资源，在老旧小区内及周边健全完善社区养老、托育等公共服务设施。有条件的地方可通过租赁、购买住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

2.优化控制指标。各地应结合实际，对改造项目利用周边零散土地及非居住低效用地，灵活划定用地边界，优化控制性详细规划调整程序。在不违反国家有关强制性规范标准、保障公共利益和安全的前提下，结合历史成因和实际情况，合理优化控制指标。改造项目中含拆除重建改造内容的，可在妥善解决居民需求和相邻关系人利益的前提下，科学合理确定容积率、绿地率、控制高度、建筑密度等控制指标。

（三）明确土地支持政策。

1.土地供给政策。改造项目中利用周边零散土地及非居住低效用地，符合划拨条件的，应按划拨方式供地；涉及经营性用途的，可按有关规定优化程序，依法出让。

2.登记确权政策。各地在改造过程中，涉及利用闲置用房等存量房屋改造建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设公共服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。

七、加强组织保障

（一）加强组织领导。各地各部门要加强对推进老旧小区改造组织与指导工作，落实主要负责人亲自抓、分管负责人直接抓的工作责任，积极研究改造重大事项，落实组织领导和监督检查职责。

（二）抓好督导考核。省住建厅会同省直有关部门，加强对各地工作督导检查，定期通报情况，开展绩效评价，评价结果纳入市（地）年度经济社会发展指标考核内容。

（三）广泛宣传引导。各地、各相关部门要加强对老旧小区改造意义、改造经验、改造成效的社会宣传，引导居民转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会广泛支持、居民积极参与改造的良好氛围。