三、鼓励住房租赁消费

完善住房租赁支持政策。各地要结合实际，制定优惠政策，支持住房租赁消费，引导城镇居民通过租房解决居住问题。合法稳定就业或符合当地人才引进规定的非本地户籍承租人，可凭登记备案的住房租赁合同等证明材料申报居住登记、申领居住证。符合当地人民政府规定条件的，可以申请登记常住户口，享受义务教育、医疗等基本公共服务。简化相关手续和办事流程，为承租人申领居住证和住房租赁企业协助办理提供便利。有条件的市、县可向在当地租房居住的引进人才发放一定数额的租赁补贴。

探索租房者子女就近享受中小学义务教育。对具有当地户籍、在城区无住房、能提供经登记备案长期租赁证明的家庭，县教育主管部门可在统筹考虑当地城镇化进程、教育资源承载力、学校布局等情况的基础上，积极扩增教育资源供给，按照“积极稳妥、量力而行、分步实施”的原则，探索实行义务教育适龄子女就近入学。同一套住房在同一就学时段内，只允许同一租赁家庭的子女就近入学。学校、教育主管部门、住房城乡建设部门等相关机构不定期对学生居住情况进行抽查核实，违规行为记入个人信用记录并纳入省公共信用信息平台。具体实施细则由各地政府制定。

明确租赁各方的权利义务。住房租赁合同期限内，出租人无正当理由不得擅自解除、变更合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金；承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，并按时缴纳租金。制定并推行《山东省住房租赁合同示范文本》，明确出租人、承租人及其他当事人的权利和义务。

四、完善公共租赁住房

明确公租房保障对象。各地要把城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员等作为当前保障重点，进一步提高公租房保障水平。同时，也要兼顾新增住房困难群体、新型城镇化发展和户籍制度改革带来的住房保障需求。

灵活确定公租房保障方式。各地要统一公租房实物配租和租赁补贴的保障标准，逐步实现实物配租与租赁补贴并举，灵活满足公租房保障对象需求。外来人口较多、库存商品住房较少的大中城市，可通过在新建商品住房项目中配建、政府投资集中建设、购买、长期租赁等方式，增加公租房实物供应。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。商品住房库存较多、去化周期较长的市、县，应主要以租赁补贴为主。完善租赁补贴制度，落实实物配租轮候家庭通过租赁补贴实施保障的措施，结合当地市场租金水平和保障对象实际情况，按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准，具体办法由各设区的市政府制定。

提高公租房运营保障能力。进一步完善配套设施，提高公租房入住比例。鼓励各地政府采取购买服务或政府和社会资本合作模式，将政府投资、建设和管理的公租房委托住房租赁企业运营管理。各地住房城乡建设部门要加强对企业自建公租房的监管。鼓励企业将空置的自建公租房按政府指导价向保障对象出租。

五、多渠道增加租赁住房

盘活存量住房。鼓励住房租赁企业收购、长期租用、受托经营闲置住房、库存商品住房、公寓等，用作租赁房源。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造、审批合格后出租。住房改造应保障结构性安全，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。住房出租，应当符合当地政府规定的单间租住人数和人均租住面积标准；厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

允许改建房屋用于租赁。允许将已批地未开工、在建、建成的商业用房、写字楼等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途按程序调整为居住用地。对按照新用途或者新规划条件开发建设的项目，应重新办理完善相关用地手续，重新核定相应的土地价款，消防等有关职能部门按照改建后的实际使用性质进行审批。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。改建后的租赁住房，用水、用电、用气执行居民价格标准。

适当新建租赁住房。各地应结合住房供需状况、需求人群分布等因素，合理确定租赁住房建设规模，并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排，引导土地、资金等资源合理配置，有序开展租赁住房建设。重点关注和满足产业园区、中央商务区和医院、科研机构、高等院校等企事业单位聚集区的租赁住房需求，完善周边基础设施和公共服务的配套。鼓励地方政府盘活城区存量土地，采取多种方式增加租赁住房用地有效供应。新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的，出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限。济南、青岛等人口净流入的大中城市要积极争取开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

提高租赁住房项目审批效率。各地要落实“放管服”改革的总体要求，梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序，建立快速审批通道，探索实施并联审批。

六、加大政策支持力度

加大住房公积金支持力度。支持住房公积金增值收益用于公共租赁住房建设或发放租赁补贴。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，本人及配偶在缴存地无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。租住公共租赁住房的，按照实际支出全额提取。租住商品住房，提供身份证明、本人及配偶无房证明的，按照各市住房公积金管理委员会确定的租房提取额度提取公积金；同时提供房地产管理部门出具的房屋租赁备案证明及完税发票的，可按实际房租支出全额提取。租房提取额度不与公积金月缴存额挂钩。各市住房公积金管理委员会要根据当地经济发展和租金水平，每年调整租房提取额度，并向社会公布。各地要全面推行公积金业务网上办理，通过联网核查、信息共享获取自住住房和租赁住房信息，减少提取公积金办理要件，简化办理手续。

给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，落实税收优惠政策。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对其他个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得收入，减按10%税率征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。

提供金融支持。鼓励开发性金融等银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业、进入住房租赁市场的房地产开发企业提供分期还本等符合经营特点的长期贷款等金融支持。鼓励金融机构开发优惠贷款利率的定向金融产品，向住房租赁企业提供金融支持，鼓励政策性金融机构比照保障房建设或者棚户区改造贷款优惠条件发放长期低息贷款。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务，鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。拓宽住房租赁企业直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。稳步推进房地产投资信托基金试点工作。

七、强化住房租赁监管

健全法规制度。严格落实《城市房地产管理法》等法律法规，鼓励各市结合当地实际加快立法，重点是规范出租人、承租人、租赁企业、中介机构等市场主体行为，稳定租赁关系，完善住房租赁市场监管体制、机制。

严格合同备案。严格落实住房租赁合同备案制度，租赁合同登记备案作为享受住房租赁优惠政策的必要条件。加快实现住房租赁合同网上签约及登记备案，提高工作效率，方便群众办事。各市要在住房城乡建设部门明确住房租赁备案管理工作机构，建立市、区、街道三级工作网络，委托街道办事处办理租赁备案业务。公安、工商、教育、国土资源等部门应当配合做好住房租赁备案工作。

建设政府住房租赁交易平台。各市要加快建设政府住房租赁交易服务平台，所需费用列入地方财政预算。通过服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务，推行统一的住房租赁合同示范文本，实现住房租赁合同网上备案；建立住房租赁信息发布标准，确保信息真实准确，规范住房租赁交易流程，保障租赁双方特别是承租人的权益；开展住房租赁企业和房地产经纪机构备案管理，实施租房租赁信用管理；加强住房租赁市场监测，为政府决策提供数据基础。

创新监管机制。各地要建立部门相互协作配合的工作机制，推进部门间信息共享，合力培育、发展和规范住房租赁市场。住房城乡建设部门负责住房租赁市场管理和相关协调工作，会同发展改革、公安、工商等有关部门加强住房租赁市场监管，建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，建立健全住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度，全面建立相关市场主体信用记录，纳入省公共信用信息平台，建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制。公安部门对租赁房屋依法实行治安管理，对租赁房屋的流动人口依法实行居住登记管理，对住房租赁经营单位遵守消防法律法规情况依法进行监督检查，督促指导居民委员会、村民委员会、物业服务企业、房屋租赁中介机构以及其他管理单位排查治安安全隐患。各有关部门要按照职责分工，依法查处利用出租住房从事违法经营活动。充分发挥街道、乡镇尤其是居民委员会和村民委员会的作用，将住房租赁管理和服务的重心下移，实行住房租赁网格化管理，并建立纠纷调处机制，及时化解租赁矛盾纠纷。

各地、各有关部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，进一步加强组织领导，健全工作机制，搞好宣传引导，营造良好环境。各市要根据本意见，抓紧研究制定具体实施办法，特别是要把培育住房租赁国有重点企业、租房落户、子女入学、房屋改建、住房租赁备案、服务平台建设落到实处。省住房城乡建设厅要会同有关部门对本意见落实情况进行督促检查。

山东省人民政府办公厅

2017年10月14日

更多信息请参考中商产业研究院发布的《2017-2022年山东租赁市场前景调查及投资机会研究报告》。