最近三年来，北京市供地计划通常会在3月底、4月初发布。估计今年也不例外。有没有可能更早了解北京市供地情况?

可以有。

近日，北京市政府常务会议已经审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》。

由于这个文件刚刚审议通过，估计会和往年一样，在3月底或4月初公布。地产大哥综合官方独家授权的自媒体“京房字”透露的信息，并且结合近年来北京土地供应相关文件，重点是2016年的土地供应文件，独家解读。

首先来了解几个关键词。

一是瘦身减量。

这是一个大数：城乡建设用地规模要在“十三五”时期从2921平方公里缩减到2800平方公里。据京房字透露，今年全市计划供应土地3900公顷，相比去年计划减少了200公顷。

减少哪些城六区土地供应，减了哪种性质的用地，文章后面会提到。

再来看一个小数：据京房字透露，住宅用地中，保障性安居工程用地计划安排350公顷，去年也是350公顷；商品住宅用地计划安排260公顷（去年是850公顷），其中自住型商品房用地83公顷。

去年自住型商品房用地并没有单列，今年单单拿出来，意味深长——商品住宅用地减了70%，却从嘴边抠出83公顷，而且是只比去年多，不比去年少。

相信政府做这个决定非常艰难，但还是要做，而且要多做。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，北京市政府执行中央指示很坚决。去年北京各类保障性安居工程供地，超额完成计划的105%。今年有可能突破1位数超额。

二是“供减挂”。

供减挂是什么意思?简单地说，就是土地增减挂钩。这是硬杠杠。

这个不是新鲜事，但北京落实其实蛮严苛的。

去年北京市政府文件是这么说的：

……严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，以拆定供，逐步“瘦身”。正在实施的一级开发项目，用于剩余土地供应减量或用于完善首都核心功能，从而提升城市建设质量水平。

估计开发商看了这12个字简直要疯掉：拆多供少，以拆定供，逐步“瘦身”。

地产大哥也没办法，情况就是这么一个情况。怎么办?也不是没有办法。

先来看京房字是怎么说的：

市规土委的这位负责人还透露，北京市正在继续完善供应计划调整机制。列入计划中的经营性建设用地都是年内可实现供地的建设用地，对于未列入供应计划的新增项目，供应条件成熟后，也可以纳入年度供应计划。特别是对于商品住宅用地，将加快土地储备项目一级开发和拆迁工作进度，合理把握经营性用地供应节奏，条件成熟的将适时纳入计划。这也是为了让计划提供的数据更客观、准确，更合理的引导市场预期。

比如，为了拓宽自住房的供应渠道，目前正在梳理地铁上盖可开发项目，加大住宅用地的土地供应量。

（估计京投银泰看到这里，嘴都笑歪了！）

不教条、不本本主义，北京市的土地供应还有一些口子。群狼毕至，肉太少，还有什么招吗?

地产大哥看了去年的文件，感觉还是有招。文件是这么说的：

1.减量规划，用好存量，特别是存量工业用地盘活机制。

2.发补城市发展欠账，鼓励原土地使用者积极落实规划，按一定比例自主开发或合作开发自有存量建设用地，完善城市功能，增加绿色开敞空间；

3.正在实施的一级开发项目，用于剩余土地供应减量或用于完善首都核心功能，从而提升城市建设质量水平。

4.结合城市更新，研究存量产业用地转型升级的一揽子供地和地价政策。

这段话里有两个词很打眼，叫“用好存量”和“城市更新”。

地产大哥的朋友王戈宏近年来搞了“新派公寓”，还有陶红兵搞的梵悦108，就属于政府鼓励的类型。说白了，就是旧楼改造，改造成受市场欢迎的产品。

类似这个活儿，可不是吹牛逼就能干的。首先你要能找钱，那种长线钱；其次会做产品。

这简直就不是人干的活！必须是大神级的货，才能干。比如梵悦108就是请来世界级大级雅面操刀。现在如果开发商在陶红兵面前谈产品，估计陶红兵也该笑了。绝对成了段子。

存量改造表面上是做两个事，一是找钱，找长线钱；二是找人，找能人。实际上，政府虽然号召了，但相关的政策没有跟上，比如消防、水、电、暖等，门槛极高。

去年海淀区就干了一件漂亮事：老小区多层加电梯。据朋友介绍，的确很难，简直是方方面面的难。北京市下了决心，再难也要搞下去，利国利民惠及子孙，联合一切可以联合的力量，坚决地搞。

第三个关键词是“积极推进京津冀协同发展”。

这是全中国的大事，但最先受益的还是京津冀人民，以及扎根京津冀的开发商。这回是不是该华夏幸福的嘴笑歪了。

且慢，受益的恐怕是一大批开发商。

老话讲，火车一响，黄金万两。看北京房地产升值经验，地铁通哪儿，哪儿房价上涨。京津冀的房价也是这个理儿。

来看一下哪儿地铁、高速要鸣笛：

沈客运专线（北京段）、

京张铁路（北京段）、

京霸铁路、

以及新机场高速、

京开高速拓宽、

京秦高速、

首都地区环线高速、

国道110二期高速公路、

京台高速、

兴延高速……

地产大哥提出一个口号：对着路网地图，找黄金。这叫“大道当然”。

第四个关键词：北京副中心。

这就不多说了。通州还要持续火，但要请商改住项目打起12分精神，放弃幻想，政府是下了决心，这是政策红线。要大大方方卖商业，把好事讲透。赚钱永远属于少数人。

第五个关键词是：新城、小城镇和美丽乡村。

去年地产大哥研究了一年，没敢动笔写。现在了解得差不多了。这里面有戏、有大戏、有好戏唱。

不多说了，具体看看去年的文件。估计区别上面也说得差不多了。

北京市2016年度国有建设用地供应计划

……

一、计划指标

（一）总量

2016年全市国有建设用地计划供应总量4100公顷，其中，新增建设用地控制在1850公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2250公顷。

（二）用地结构

……交通运输用地1600公顷，水域及水利设施用地70公顷，特殊用地30公顷，公共管理与公共服务用地700公顷，工矿仓储用地100公顷，住宅用地1200公顷，商服用地400公顷。

（三）空间布局

……城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%，平原土地供应量不低于全市土地供应总量的65%，山区土地供应量不低于全市土地供应总量的65%，山区土地供应量不高于15%。

其中，规划新城范围内土地供应量占土地供应总量的70%以上，重点新城规划范围内土地供应量约占土地供应总量的30%。

二土地供应导向

（一）……瘦身减量……

减量规划，用好存量，特别是存量工业用地盘活机制。发补城市发展欠账，鼓励原土地使用者积极落实规划，按一定比例自主开发或合作开发自有存量建设用地，完善城市功能，增加绿色开敞空间；严控新增建设用地，各区落实年度减量目标，明确新增建设用地供应对应减量腾退用地实施方案，拆多供少，以拆定供，逐步“瘦身”。正在实施的一级开发项目，用于剩余土地供应减量或用于完善首都核心功能，从而提升城市建设质量水平。

东西城区以棚户区改造为重点。

结合城市更新，研究存量产业用地转型升级的一揽子供地和地价政策。

（二）积极推进京津冀协同发展……

推进京津冀交通一体化。认真落实《京津冀协同发展规划纲要》和《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》，重点保障北京新机场、京沈客运专线（北京段）、京张铁路（北京段）、京霸铁路，以及新机场高速、京开高速拓宽、京秦高速、首都地区环线高速、国道110二期高速公路、京台高速、兴延高速等跨等首市铁路、高速公路和国省干线公路等重点交通工程用地需求，加快推进京津冀交通基础设施互联互通。

全力保障民生。确保以棚户区改造为重点的保障性安居工程及其配套工程建设用地需求；优化商品住宅用地供应，合理把握土地供应方式方法，以自住型和中小套型商品房用地供应为主，切实增加住房供应总量，同时，有效调节住房需求，逐步缓解供求矛盾。

（三）……加快构建区域平衡协调发展新格局

加快北京市副中心建设用地供给。落实完善北京市城市副中心规划方案，注重创业就业与居住功能均衡，扎实推进重点项目、配套工程、保障交通联络路网等用地需求，形成内涵集约的用地方式和发展模式，全面提升副中心城市品质。

着力推进新城、小城镇和美丽乡村建设。切实增强新城功能疏解承接能力与用地供应能力相协调，推进城市更新改造和功能完善。加大城镇建设用地集约节约利用，重点保障基础设施、公共服务、生态环境保护等民生用地供应，引导城市用地供应向中心城外拓展，促进首都率先形成城乡一体的发展新格局。

三、计划的执行

（一）计划指标

住宅用地（不含中央、军队单位用地）、商服用地和工矿仓储用地等指标1720公顷，分解到各区并落实到具体地块。

（二）年度计划实施

1.达成共识、建立机制。

……以土地供应为抓手，推进土地资源在空间和结构上优化配置，以土地“供减挂”机制建立为重点，逐步实施城乡减量规划。

2.协同联动、明确分工。

……规划、国土部门统筹协调“十三五”期间城乡建设用地规模减量目标，以各区规划实施情况评估为主要依据，以区为主体，在经营性用地供应中，建立新供建设用地对应减量用地联动项目，发改、规划、国土等部门在项目立项、规划、供地、建设等各环节，协同对接具体项目的供减挂钩实施方案。

3.加强研究、明晰规则。

落实建设用地供应“供减挂”机制具体操作实施办法和路径，2016年6月底前由规划、国土部门确定各区分年度减量目标，各区依据减量目标，制定与经营性用地供应项目挂钩的年度减量实施方案，同时报送发改、规划、财政、国土等市政府相关职能部门，作为经营性用地入市审核依据。现阶段的经营性用地入市和“填平补齐”项目，采取部门联动的“一事一议”，切实加强全市统筹协调。

4.适度约束、考核监督。

建拆结合中减量增绿用地，要及时从城乡建设用地总规划中核减。各区的年度减量实施方案完成情况，作为下年度各区，农转用新增建设用地指标使用、供应计划建设方案等的重要依据，统筹纳入绩效考核……