“万宝之争”又添复杂剧情万科转型模式前路漫漫

公司来源：中商情报网时间：2016年03月21日 10:41 编辑：中商情报网

当地产大佬万科开始拥抱深圳地铁集团，想要开创“轨道+物业”模式，背后涉及的2015年度商战大剧，宝能与万科之争的“腥风血雨”也逐渐浮出水面。

然而随着时间的推移，剧情变得更加复杂。在3月17日的万科临时股东大会上，投赞成票的宝能和发出“反对”声音的华润双双亮相，这场战争似乎越来越让人觉得匪夷所思。自古江湖“合久必分、分久必合”，接下来的故事又该怎样发展？

在跟记者谈及此事时，亚太经济学家、财经意见领袖谢逸枫提出了“宝能有可能在暗中积蓄力量，做最后的博弈”的猜想，但同时也强调，“实际上最好的解决办法是万科宝能双方共赢合作”。

另一方面，楼市观察家、易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，华润突然发出质疑某种程度上会对万科造成一定的约束性，进而对其后续投资者引入形成一定的干预效果。

那么，万科是否能披荆斩棘走出一条康庄大道？严跃进坦言，万科需要在合作模式方面不断探索，“不断扩充合作伙伴，和全国各地的轨道交通公司进行合作，是项目成功运营的关键所在。”

毋庸置疑，想要称霸一方，万科还需要在多方面布局发力。

万科引入新合作者

最近的万科在地产界掀起巨浪。

万科先是在3月13日下午在深交所发公告宣布了与深圳市地铁集团有限公司（下称深圳地铁集团）的合作，同日晚间万科发布2015年年报，继而3月14日上午又在深圳总部举行万科2015年度业绩推介会；并且在同日公布了2015年度分红派息预案，将提交股东大会审议。

可是让人觉得匪夷所思的是，原定于3月14日上午在万科总部举行的“深圳地铁集团与万科集团战略合作媒体见面会”突然取消，仅仅以一句“时间仓促”草草收场，让媒体朋友和相关人士“丈二和尚摸不着头脑”。

值得注意的是，宝能却一直在这场“风暴”中默不作声，让人越发觉得疑惑；然而正所谓“一波未平，一波又起”，3月17日15点，万科召开临时股东大会，审议《关于申请万科A股股票继续停牌的议案》。

万科高级副总裁谭华杰在会上谈到与深圳地铁合作事宜时表示，交易未来可能会进行，有可能不会进行，要取得监管部门许可和双方股东投票，目前还只是初步意向。

与此同时，当日下午4时，万科A股股票申请继续停牌的投票结果已出，而在股东大会的投票环节，宝能系代表投了赞成票。参与投票表决的总股份为87亿多股，其中同意的为84亿多股，占比97.13271%，万科继续停牌已成定局。谢逸枫笑谈，“没有永远的敌人，只有永远的利益。”

无独有偶，虽然宝能投下了赞成票，可华润的态度却让一切展开了新的战局。

股东大会刚刚结束，向来支持万科的华润突然“脸色”一变，说万科和深圳地铁集团的合作事宜并没有经过董事会的讨论及决议通过，正所谓“一石激起千层浪”，华润的表态让万科的股权战争陷入更加激烈的厮杀。

二者联姻，或许是缘于天然的互补性。经济学家宋清辉认为，万科和深圳地铁集团的牵手能够促使沿线物业增值，有效地转化成为轨道交通企业的内部效益，形成可持续发展良好机制。

万科的品牌知名度有助于深圳地铁集团实现土地价值的最大化，深圳地铁集团和万科集团都具有较强的互补性，通过“轨道+物业”模式，双方都能够将自身的专业优势发挥出来。宋清辉的言下之意是，随着“大地铁”时代的来临，地铁和房地产业合作空间巨大，这种模式亦值得地产行业借鉴。

另一方面，近来深圳不断飙升的地价着实为手握土地的深圳地铁打开了增值空间。

在宋清辉看来，地铁联通“深穗港莞惠”计划也已被列入广东政府规划，未来万科与深圳地铁集团的合作不限于深圳当地，而是整个广东，未来二者的形式合作、合作的深度广度等方面，将会更进一步，两者将会建立更加紧密的战略合作关系，之后会以此为切口继续在其他城市开疆扩土。

自称“历史最好一年”

万科称，这是“历史上最好的一年”，无论销售金额还是市场占有率，都创造了行业纪录。但值得注意的是，万科的净利润率和结算毛利率已经连续多年下滑，万科看似一帆风顺的发展之路上还存在哪些瓶颈？

从万科2015年财报业绩报告公开的信息可以看到四个危机信号，“一是负债率开始提高，二是毛利逐渐下降，三是高管年薪降低，四是土地储备面积降低。这预示着万科需要注入新鲜的血液，加强和相关企业的合作，因而万科最近发生的一系列动作更是情理之中，不言自明。”谢逸枫坦言，高增长的负债率预示着房企高负债会是新常态，未来开发风险取决于现金流。2015年度中期及期末万科近几年来净利率首次跌入10%以下，在某种程度上，也暗示了房企利润高速增长转入中高速增长时代，未来会继续下降。显然，销售及营收大步前进的背后，万科仍然摆脱不了毛利率及净利率持续下滑的局面。

“此类指标下滑，和行业整体发展格局变化有关系。中国房地产市场的发展正面临一个转型的压力，如果不加快转型，各类盈利空间会收窄。”严跃进进一步分析。

另一方面，万科在对外发声时，一再强调自身是“转型城市配套服务商”，似乎是一种行业的创新。

有意思的是，谢逸枫却提出了新的观点，“这次的合作并不能算是严格意义上的创新，更多的只是促进多元化业务发展的战略布局。”

在谢逸枫看来，“万科转型仍处于摸索试水阶段。”按照万科2015年财报看，2015年万科主营业务包括房地产和物业两部分，其中房地产业务占2015年营业收入的97.27%。“实质上目前中国根本就没有一家房企真正转型，依然是干着拿地建房卖房子的房地产业。”进一步思考，房地产业缘何依然是主要营业与利润收入来源？谢逸枫的答复是，“相较于其他产品，房地产更具有市场需求与数量规模及价值性。”

不发声不代表无抗衡之策

而当前房地产江湖一片硝烟弥漫，即便是作为房产界大佬的万科，也难免面临着股权结构分散，管理层持股较少的问题，为了随时应对“野蛮人”的威胁，万科“混合所有制+事业合伙人制”模式应运而生，宋清辉认为这一模式具有高度市场化、灵活高效的优势，同时万科的管理层也能在一定程度上保持着公司的控制力。

至于另一方的宝能系为何迟迟不肯发声的疑问，宋清辉的解读是，“没有发声不代表宝能系没有抗衡之策。”

“只要有可能，宝能系会想尽一切办法继续强行夺权，不到最后一刻它们不会停止入驻万科。但是，目前的情况有些微妙，若万科、华润、深圳地铁集团三方达成一致行动人，宝能系就不可能夺回万科第一大股东席位。这时，宝能系一定会见好就收，这是由资本贪婪和多变的性质决定的。”

宋清辉则认为，若华润、深圳地铁站在万科一边，宝能系夺权成功的可能性就很小了。此外，宋清辉认为，即使最终退出股权大战，宝能系也达到了一些目的。“通过举牌增强自己的市场影响力，为旗下保险产品做了很好的宣传。”

本以为拿到“宝能系”的赞成票就能“万事大吉”，可是就在股东大会结束之后，华润派出的股东代表单独会见媒体表示，万科与深圳地铁合作公告，没有经过董事会的讨论及决议通过，是万科管理层自己做的决定。

而华润意见的突然“逆转”，的确让人觉得有些匪夷所思。严跃进在复杂的剧情中发出了一系列的感叹，“华润此次表态认为万科和深圳地铁合作不合规，也反映了华润的利益诉求，即不甘心其第一大股东地位的削弱。”

“从实际情况看，华润本身一直对万科有较好的支持作用，所以也可能是万科在此类重组方案方面没有经过一个严格的汇报，这可能让华润感觉其股东的地位被忽视了。”严跃进坦言。

“至于此前华润投赞成票的目的，实际上还是希望万科股票停牌期间有更大的时间和余地进行协调。”严跃进进一步分析。

万科转型模式前路漫漫

诚然，在某种意义上，万科此次和深圳地铁集团的合作，似乎是想要开启“地产+物流+轨道”的创新模式，在未来的战略布局上大有作为，但是其中也存在一些问题，“国内的轨道建设、运营主体与物业开发、管理主体都是各自为政的，在前期的规划中，有一些问题很难统一，例如在协调成本方面，在整个建设过程当中会存在一些安全方面的隐患。”宋清辉表示。

“万科近几年也面临楼盘质量遭投诉等问题。”严跃进分析，“从企业管理的角度看，随着公司组织架构更加趋于复杂化，转型背后的各类矛盾也会凸显。后续在供应链条延长的情况下，如何强化质量管控体系显得比较重要；同时，在商业项目和城市运营项目的开发方面，也需要有一个较好的商业模式构建。但实际上，从近期的舆论宣传等角度看，此类动作影响力还不够大。”

“万科市场占有份额和企业规模在不断扩大，不过盈利水平的下滑会使得部分高管离职现象的增加。”在严跃进看来，这也是需要警惕的风险。“当一些中型房企愿意提供更好的薪酬水平和晋升通道，以及业务创新思路更为灵活，这些都会对万科本身的经营和企业管理形成冲击。”严跃进补充。

万科股权争夺战回顾：

2015年7月10日

前海人寿（宝能系）买入万科A约5.5亿股，占万科A总股本的约5%。

2015年7月24日

前海人寿及其一致行动人钜盛华对万科二度举牌，持有万科股份15.04%，超越大股东华润，成万科最大股东。

2015年9月4日

港交所披露，华润耗资4.97亿元，分别于8月31日和9月1日两次增持，重新夺回万科的大股东之位。截至11月20日，华润共持有万科A股15.29%股份。

2015年11月27日-12月4日

钜盛华买入万科5.49亿股，合计持有万科A股股票约22.1亿股，占总股本的20.008%，取代华润成为万科第一大股东。

2015年12月10日

深交所对钜盛华及一致行动人前海人寿成万科第一大股东一事发表关注函。之后钜盛华回复问询称，钜盛华资金来源合法、信息披露合规。