万科紧抱深圳地铁：新业务将独立分拆上市 重组是否仍有变数？

万科搭上深圳地铁摘下深圳地产王冠？

之前还有很多人困惑，按照万科的江湖地位，还有多少企业能有资格做它的大股东？而万科日前公告拟增发收购深圳地铁资产，规模介于400亿～600亿，这才觉得万科临时能抱到深圳地铁这样的佛脚，算是抱对了。

深圳地铁至少目前还不是深圳楼市的主力军，更不是深圳楼市中活跃的民企。但未来几年深圳房地产的王冠戴在深圳地铁头上，似乎已无太大疑问。

有的地产公司辛辛苦苦打拼，年收入总算跻身“千亿元俱乐部”；有些公司大着胆子融资，杠杆之上加杠杆，胆大押宝还每次都对，运气好到无以复加……可任你财技再高超，股权运作再怎么眼花缭乱，也架不住人家在一线城市有地，尤其是低成本的地。

在2012年之前，深圳地铁的拿地方式是设定定向条件的公开招拍挂，提前锁定地价，而车辆段上盖物业属土地二次利用，免征地价或先征后返。

2012年之后，深圳市把土地作为一种资产，直接注入深圳地铁，此所谓“作价出资”，而不必通过招拍挂模式。

去年深圳地铁负责人透露，深圳地铁已取得8宗土地，开发建筑面积383万平方米，深圳市政府计划配置的项目开发指标为676.55万平方米。

拿到土地之后，深圳地铁项目开发速度并不快，却恰好享受到了土地大幅增值的收益。深圳地铁拿地成本不到1万元/平方米，而现在深圳即使偏远区域的地铁住宅也在5万元左右，更何况深圳地铁所拿土地主要集中在市区地铁沿线。

坐拥1000万平方米大幅增值的土地，深圳地铁的实力远非那些在招拍挂现场举牌子的公司能比，也因此完全有资格、有实力成为万科的大股东。

深圳地铁未来还会有更多的土地储备。地铁线修到哪里，土地储备就增长到哪里。

这种模式是否合理？

全世界唯一盈利的地铁公司——港铁就是用这种模式。深圳、北京、武汉等地，也都仿效香港地铁“以地养铁”的模式，通过土地开发弥补地铁建设和运营亏损。深圳地铁的二期工程，财政投资比例已降到50%；三期工程开建前，深圳决定建立市场化轨道交通投融资模式，注入土地而非资金。

其实，政府筹措地铁建设资金，完全可以靠拍卖地铁附近的土地获得受益，地铁上盖物业也可以拍卖，价高者得，再拿这部分收益来建地铁，也是所谓以土地增值收益养地铁。如果让一个不熟悉地产的地铁公司介入地产开发，效率必然受到影响。

万科这次要拥抱的，正是这个体制受益者。万科如果通过这种方式拿到低成本土地，当然是万科股东之福，但也可能引发争议，此后政府还以什么理由，来向深圳地铁注入土地资产？

地产公司是资金无底洞，地铁公司也不例外，政府注入土地资产是为解决地铁公司的建设资金问题，地铁公司需要靠房产回哺本业，假如深圳地铁将地产资产注入万科，成为万科的控制者，靠万科的分红恐怕难以解决根本问题。

（来源：证券时报 余胜良）