房价飙升催生场外配资市场 首付贷等房贷产品你承受的起吗？

春节前后，北上深等一线城市的楼市突然急剧升温，房价也随之一路飙升，催生了所谓“场外配资”的市场，“首付贷”等房贷产品也应运而生。

随着上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房，其中风险也被不断警醒。记者多方调查采访发现，首付贷的杠杆大约可以放到7倍，但所占比例不超过10%，楼市“场外配资”总体规模较小。

“使用首付贷的群体主要是真正购房需求者，而不是炒房者。贷款的金融机构也会对首付贷的发放进行风险调控，在发放贷款时也会对客户资质等相关信息进行监督。首付贷的风险还是比较低的。”同策咨询研究部总监张宏伟说。

在“首付贷”等产品受市场热捧之时，也引起不少业内人士的担忧。有互联网金融观察人士就认为，这实际上是把房地产抵押标的和信用标的对接了互联网金融平台，将其风险传导过来，若出现购房者断供，资金将难以追回，投资者也将血本无归。

房贷杠杆加在哪？

据国家统计局公布的最新数据显示，房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳，与去年同期相比暴涨52．7%．上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后，广州房价的同比增幅也超过10%．

飙升的房价让许多刚需一族望而却步，也催生了所谓“场外配资”的市场，以加大金融杠杆的形式完成房屋的购置。据记者调查发现，目前中介公司提供的贷款产品主要包括首付贷、按揭贷、过桥贷、赎楼贷等。

随着上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房，“首付贷”这一名词突然被大家熟知。

目前，住房市场出现了不少“首付贷”产品，相关贷款资金可用作购房首付款，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样，房地产加强了杠杆，购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下进入房地产市场。

记者了解到，首付贷主要分为两种，有抵押和无抵押。据一名房贷金融产品的资深从业人士告诉记者，无抵押首付贷的审核更加严格，通常贷得的资金很低，最多仅有二三十万元。而抵押版首付贷通常针对的是二手房的交易，购房者通常自己有住房，但出售已有房源与购买新房的交易时间不匹配，在短时间内存在首付资金紧张，就将已有住房抵押换取新房的首付。

以中原“e+首付贷”为例，住宅最高可贷总房价的20%，最高不超过150万元，最低月利率0．58%，放款一般在3-5天，最长贷款期限3年，一手房二手房均可适用。

记者从业内了解到的情况发现，首付贷的贷款时间通常较短，一个月到半年居多，半年到三年的比较少，根据产品不同月息不同，但一般不菲，部分平台综合月息甚至高达1．5%-2%．“链家事件出来以后，大型房产中介基本都停了（首付贷），但只要以后客户有需求，还是会慢慢做起来的。”记者在走访时，位于上海徐汇区的一名中原地产业务员这样说。

杠杆资金从哪来？

“这些产品主要有两种类型，一种是公司本身拥有小贷金融牌照，另一种是开发商与第三方金融机构签订合约。”同策咨询研究部总监张宏伟介绍称。

据前述房贷金融产品的资深从业人士介绍，目前能够形成闭环的仅有世联行、链家和搜房网3家，大多数中介机构还是以寻求第三方金融机构合作的形式提供产品，特别是与P2P平台的结合，资金多来源于个人投资者，也就是通常所说的民间资金。

网贷之家数据库统计显示，2015年正常运营的有房贷产品的P2P网贷平台至少有664家，分布在29个省市区，主要集中分布在广东、北京、上海、浙江和山东，这五省市合计平台数样本占比为62.8%．

从上海链家来看，其目前开设有链家理财（P2P业务）、理房通这两大互联网金融产品，正好与为购房客户提供的短期融资贷款和资金托管业务对接。据了解，链家所有借款均指明“须申请P2P发标手续”，即链家的大部分借款业务均被包装成P2P产品在线上发售，这意味着借款的来源，便是通过发售P2P产品向投资者募集而来。

由于首付贷的资金多来源于民间且通常利息较高，无疑会让人联想起股票市场中的“场外配资”。不过，克而瑞信息集团研究中心高级研究员杨科伟表示，不应该把股市的观念硬套在楼市上。张宏伟也称，这类融资和股票的场外配资情况不太一样。

不过，他认同首付贷加大了杠杆这一观点。“目前首付贷一般最多占到首付的50%，以上海为例，首付需要三成，则首付贷的杠杆大概在1：7左右”。