中国楼市分化：热点城市火爆 中小城市难热

猴年春节，在深圳工作的白领李涤非（化名）按照两年一轮换的原则，同爱人一起回了女方在广西的老家。由于从事房地产行业，李涤非格外关注各地的楼市行情，让他略有些吃惊的是，与2015年深圳楼市狂飙突进的情况截然不同，在自己所到访的广西贵港、湖南郴州等城市，房价较去年不涨反降，个别楼盘的降幅还不小。而他自己在内蒙古包头的老家同样如此，房价同比出现明显下滑。

这样的现象并不是个例。在国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售变动情况当中，价格相比上涨的城市有21个，而下降的城市则有49个。如果要用两个字来总结过去一年来的楼市，恐怕非“分化”莫属——在这一年里，北上广深等一线城市楼价涨幅让人瞠目结舌，其中深圳更以47.5%的名义增幅（实际增幅据测算高于60%）创下新的纪录；而与此同时，众多三、四线城市却陷入去库存的泥潭，即使是全国70个大中城市里，也不乏丹东、桂林、遵义、大理等一大批同比出现下滑的“难兄难弟”。

在刚刚过去的春节长假，与千千万万在外辛勤工作一年的普通人一样，记者也回到了自己的家乡，并亲眼目睹了故土楼市呈现的状况。在这一年多的时间里，各地是遭遇了城市群集聚效应之下的房价跟涨，还是在产业调整人口流出之中碰上房地产下滑的尴尬？记者节日期间的调查，或许能够帮助读者管中窥豹，去认清纷繁复杂的楼市表象下“分化”的实质。

一线样本：北上广楼市“休假”

站在宏观大视野，楼市去库存已经成为今年五大工作重点之一，针对三四线城市，国家也在发购房“红包”。

就在节前，央行、银监会联合发布通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

但需求难一时间风起云涌，中原地产研究总监张大伟告诉记者，三四线城市未受到节日前新政策刺激，返乡置业人口同比未涨，从数据看，三四线城市相比2015年春节的签约未明显上涨。

他认为，节日期间三四线城市的项目虽然营销积极，但目前的新政，对返乡购房者刺激不大，降低支付门槛，变相地提高了月供压力。

中原地产研究中心统计数据显示：54个城市合计签约918套，2015年春节期间54城签约数据为2000套左右，但这主要是因为各地签约系统暂停节奏导致。

“举例来说，北京签约为0，上海签约只有27套、广州只有20套，深圳也为0，而南京春节期间的新建商品住宅认购量为52套，这些数据都不代表实际情况。”张大伟说。

据伟业我爱我家数据中心统计，春节长假期间虽然买卖双方达成实际成交的量并不多，但是房源登记和买房客户登记每天都在发生，尤其从正月初四开始，新增房源登记量和新增买房客户登记量呈现明显增加的态势。

春节长假，北京楼市再次出现零开盘现象。亚豪机构副总经理任启鑫分析，春节零开盘主要是基于季节性因素以及城市特性。他说，春节不少人离开北京、返乡过年，在一些三四线城市甚至出现回乡置业的小高潮。对于北京来说，需求的四散使得楼市变得相对冷清，这也是历年来春节期间北京楼市推盘少甚至连续零开盘的主要原因。

其他一线城市也出现类似情况，网易房产数据中心显示，除夕至大年初五（2月7日至2月12日），广州市一手成交仅15套，其中14套位于外围五郊区，全市成交均价因此被拉至11714元/平方米的低位。

方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，春节期间楼市本来就是淡季，加上推货量不多，优惠不大，所以成交量走低。此外，邓浩志还预计，楼市第一季度的成交量也会因此受到影响。

“整体北京目前可售库存只有6万套左右，但其实真实可售的商品房住宅只有4万套左右。”张大伟说，北京、深圳、上海等主要城市，因为2015年上涨迅猛，市场接近无房可售的状态，这种情况下很多开发商假期较长，导致春节期间一线城市基本处于休假状态。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，北京二手楼市将在春节后快速复苏，日均交易量将回升至春节前水平，2016年一季度的二手房交易量有望再创新高。

二线样本：热点城市成交火爆

中指院发布数据显示，2016春节长假期间（2月7日~2月13日）监测的15个城市中，成交总量同比上涨6.9%，其中8个城市同比上涨，7个城市同比下降，福州和合肥降幅最大。

成交量上涨的城市中，武汉涨幅超过100%居首，韶关和三亚分别上涨45.1%和42.1%位列二、三位。

7个成交量同比下降的城市中，福州跌幅最大，达72.9%，其次是合肥，跌幅达72.6%。从涨跌幅的平均值来看，8个同比上涨的城市平均涨幅达到42%，而下跌的城市平均跌幅为37%。

张大伟说，二线城市是猴年春节相对较热的区域，购房者在春节后将依然维持春节前积极进入市场的趋势。部分一线城市返乡需求、三四线城市看中省城资源的需求，支撑了二线城市的高温，预计2016年房地产市场将主要看二线城市。

春节楼市一定程度上也是2015年楼市表现的缩影。比如前述春节期间成交量居首的武汉，在去年住宅累计成交就达22.4万套，较2014年增加4.6万套；成交面积为2275万平方米，较2014年上涨幅度达30%。

房价方面，2015年武汉市住宅成交均价为8594元/平方米，较2014年上涨16%，涨幅显著。《武汉市人口专题研究》提出，到2030年，武汉市域总人口保守估计将达到1500万人，2050年保守估计1700万人。武汉目前既能吸引三四线及周边城市人群，也能吸纳从一线回归的创业人才，享受双重的人口红利，这对楼市稳定发展是支撑。

武汉是楼市热点城市的典型代表，之所以被市场认同，其背后有着较为共性的经济地理因素。中指院分析师邱青告诉记者，武汉“三环十三射”的城市交通格局愈发清晰，目前“三环”格局已成，建成的放射线达到8条。武汉主城内快速路通车里程今年底将达到233公里，快速路占比超七成，密度直逼京沪。

从经济上看，2014年，武汉GDP就已达到10069.48亿元，经济总量跻身全国城市第八。邱青说，随着武汉市区位优势的明显提升，武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。