房地产打响2016年去库存“第一枪” 买房OR买地产股？（附股）

房地产打响2016年去库存重任的“第一枪”。

2月2日，央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，在不实施“限购”措施的城市，对首套房商贷首付比例最低可降至20%；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的二套房商贷首付比例调整为不低于30%。

相较于去年3月和9月发布楼市政策，此次《通知》对首套房和二套房商贷首付比例均有所“松绑”。具体来看，对于首套房商贷首付比例，虽然《通知》表示原则最低首付款比例为25%，但也强调“各地可向下浮动5个百分点”；二套房商贷首付比例则由去年3月确定的最低四成降为三成。

值得注意的是，此次房贷新政主要针对不限购的城市，尚未取消限购的5个城市（北京、上海、广州、深圳、三亚）并不在新政之列，这也让不少人士怀疑新政对刺激房地产销售的作用究竟有多大。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟近日表示，尽管近期全国房价出现了总体回暖态势，但城市间的房价分化仍是我国房地产市场的显著特征。其中，去年12月份一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快，环比涨幅明显高于其他城市;其余二线城市环比较为平稳;大部分三线城市仍然处于库存逐步消化阶段，环比仍在下降。从同比看，城市间分化现象更为明显。一线城市的房价同比平均涨幅远高于二三线城市，三线城市房价同比平均仍在下降。

任何东西都逃不开供给和需求，当供给和需求不平衡的时候，就要用杠杆调节，这用过称的人都清楚，供大于求，价格下跌，我让你分期付，给你提供贷款买，一下需求就上来了，供给和需求也就平衡了，相反供不应求的时候我搞限购，限价抑制需求。也能让价格稳定。

二、三线城市供大于求

现在的房地产，特别是非限购城市的房地产，出现了一个问题就是房子太多，根本卖不掉，库存的去化周期一般都在2-3年以上，而销售还在逐年的下降，换句话说实际的去化周期会更长。如果房子卖不掉，开发商就收不回资金，收不回资金他就不买地，地方政府也就没有财政收入来源，所以从上到下都着急。想卖给老百姓，但现在的问题是傻子太少，一般二三线城市，很普通的人家里都有个2-3套房子了，有的甚至有8-9套房子，实在是不缺房了。而且着一段房子的动荡，让他们很多人都萌生了念头，把这些城市的房子卖了，然后到一线城市去凑首付，可问题是已经出现了严重的供需失衡，二三线的城市完全卖不动了。有些地方的房子，一挂就是一年，连看的人都寥寥无几。以东北、河北、河南、山东、山西等地尤其严重，我去年到三亚转了一圈，密密麻麻全是盖好的房子，长长的促销彩带飘落下来，当地人说这些房子已经卖几年了根本就卖不掉，有钱人现在来度假，直接租房子，根本就不买。按理说，以前我们的认识是，房子是刚需，是丈母娘逼着你要买的，但经过实地走访之后发现，完全不是这么回事。大家买房的目的只有一个，怕以后再涨价。至于需不需要，大部分人很肯定的说，真心知道，现在买房不如租房划算。但就是怕他涨价。

其实这个心态很明显就是已经进入了博傻阶段，因为即使在一线城市，房子的租售比也只有2%多一点，还没有银行定期利率高，换句话说他的比较现金流是负数，买房子出租是赔钱的买卖。相当于买房人补贴给租房人钱。房子已经没有内在价值了。如果再加上贷款利息，那么购房人出租，更是一个赔到姥姥家去的买卖。完全就是冤大头，但这样的冤大头还不少，为什么？就是他们觉得房子是资产，是资产就能涨价。他们从没有见过房子跌价！看空的人看空了十几年，事实证明房子还在一直涨，而且快速的涨！

我们认为房地产的黄金时代已经逐渐消失，但是这并不影响股市中的房地产板块“火”一把

大盘在昨日强势上攻后，房地产新政的出台恰逢其时，今日房地产有望率领大盘继续上攻，唯一美中不足的是外盘昨晚又跪了，给今日走势蒙上一层阴影。策略上密切关注前半个小时大盘走势，看能否顶住抛压，如能走稳，则红包行情可期。

淘股吧网友建议关注房地产B、世联行、保利地产等。

（来源：分级基金网）