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人口的持续涌入

使人们认定

某些城市会一直涨

对于人们常说的楼市黄金十年，其实本质上是人口红利（明源君不认同土地红利一说，西北荒漠土地很多，但是，除非你能挖出石油或者矿石，否则这个土地是不值钱的），因为这期间，人口大量地涌入城市，造成房地产市场的供不应求。

鄂尔多斯和温州的房价为什么暴涨之后出现暴跌？明源君认为，这两个地方有一个很大的共同点是本地人很有钱（一个靠资源，一个靠头脑），但是外地人没钱，这使得它们对人口没有吸引力。没有源头活水的注入，只是自己人在玩，当然扑腾不了太久。

过往的数据表明，一个城市常住人口，以及小学生在校数量的增长，与房价存在着极其紧密的关系。目前，热点城市的常住人口或小学生在校数量均保持着相对较好的增长势头，使得人们相信，这些地方的房价会一直涨！

现在各个城市的楼市分化已经十分严重，且很难逆转。但是，这也导致了人们的认知容易出现极端。比如认为北上广深永远涨，东北三省、三四线没救了。可是，大多数人的一致预期并不总是对的，至少不全对。碧桂园就在东北干得如火如荼，也誓言要深入湖南各县市，打造100个项目。

最近这几年，人口在向沿海一线二流动的同时也伴随着向中西部二三线回流趋势。就中低端制造业的普通工种来说，一线和三线的待遇差距并不大。即便对于大学毕业生来说，其也会做成本-收益的权衡。所以，越来越多的城市开始通过补贴、解决住房等吸引大学生，最近又有几个城市允许大学的缴纳公积金，说到底是为了抢人。

短期看政策，中期看城镇化进程，长期看人口转折点也是没错的，但人们即便看对了也通常不能忍受短期的下跌，而去打砸售楼处。所以，明源君此前指出，你想住的房子才能赚到最多的钱，一是你会要求其有居住的舒适性，二是你是长期持有。

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好的地段

以及好的配套

可以坚定人们只涨不跌的信心

同一个城市的不同区域，楼市分化也很严重。但是，通常来说，地铁房、学位房，人们普遍认为是只涨不跌，或者十分抗跌的。

几年前，一个朋友问：有个问题我很纳闷，学位房贵可以理解，可是，买得起地铁房的人基本都是不坐地铁的，为啥地铁房这么贵呢？

做地产的小伙伴应该都知道这个问题的答案。买地铁房的人当然不是为了方便坐地铁（虽然客观上，他坐地铁确实十分方便），而是地铁而带动的区域经济增长，会让其房子更快的增值。地段，地段，还是地段，也正是李嘉诚的信徒们挂在嘴边的口头禅。

通常来说，地段论是对的。但，地段并非唯一。而且，跟M2增长、政府救市、人口流入一样，是房企不可控的，房企可以作为的地方是自己做配套或者说时兴的内容——诸如社区的打造等，物理空间里的内容越发受到重视。

宁夏中房集团的年销售额几十亿，有个项目原来的销售策略是要打价格战，但其成本高于别人，仗没法打。由于该片区最缺优质的小学和综合商业，于是中房就在那个项目设立了一个实验小学，一个综合商业。最终每平方溢价300多。而且这个教育资源在客户入住后也是持续运营赚钱的。目前，中房拥有从幼儿园到中学的完整品牌教育体系。哪里有中房大一点的社区，优质教育资源就可以复制到那个社区。鲁能置地则通过打造拥有完整运动体系的运动社区，为其带来了很好的溢价……这种方式的让人们相信只涨不跌，并非忽悠，而是实打实的。