2、养老地产的运营模式

2.1 美国养老地产运营模式参考

因为美国养老地产模式建立得最早（始于20世纪03年代），已经形成了一个结构比较完善、门类比较齐全的养老地产产业结构与老年住宅体系。因此，总结美国养老地产的运营模式及其相关经验，对于我国养老地产的未来发展颇具借鉴意义。

（1）太阳城模式：

太阳城模式的由地产商DelWebb公司开创的，以其项目名称命名。上个世纪60年代，在亚利桑那州凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。

太阳城模式是服务群体指向的是年龄在55-70岁左右的活跃健康老人，有特别定制的会所和户外运动设施，如如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。但由于是身体状况健康的老人，因此社区内没有医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的市政配套，附件一般都配有专为社区服务的商业中心。

太阳城模式本质上是属于住宅开发性质的项目，依靠销售回款盈利。项目选址通常是位于郊区，占地面积大，建筑形态多为单层、独栋或双拼。且考虑到老年人收入水平，项目的房价往往相对便宜，老年人的购买意愿较强。

太阳城模式兼有旅游度假功能，目标客户同时有常住客户，也有旅游度假客户。

太阳城模式值得我们借鉴的地方在于，项目客户定位精准，是以健康老人为主要服务对象，明确的市场定位能够更能贴近目标群体的需求，打造精细化个性化的产品，增强自身竞争力。另外不设医疗、护理等配套设施能够降低前期的资金投入，但是这个在我国却难以实行，因为公共医疗资源的缺乏，社区内无法提供稳定的医疗保健措施会影响老人入住意愿。另外，项目兼具旅游度假功能，可以通过与度假管理公司紧密合作，增加额外收益。

（2）CCRC模式：

另外一种美国主流养老地产模式为持续护理退休社区（Continue Care of Retirement Community，简称CCRC），是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，这相对于我国提倡的居家养老模式。

因而我国许多养老地产项目也是采用这种模式。

由于居住的老人包括了有独立自理能力的、需要他人照料的以及生活完全无法自理等不同类型，因此CCRC模式对管理和护理人员水平要求较高，需要具有专业的护理能力，服务提供者和入住老人的比例一般为1：1。

CCRC模式的养老项目也是大多位于郊区但交通便利，以多层建筑为主，规划布局紧凑，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料。同时在社区中也设有专属饭堂、提供各种生活配套设施，以及充分的活动学习空间及各种设施。

和太阳城靠出售地产获利不同，CCRC只提供地产租赁权和服务享受权，通过收取房屋租赁费和服务费赚钱。其中，服务费包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。

美国CCRC的运营特色在于，开发商、投资商与运营商的角色分离，从而实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离，核心就是风险收益的分拆匹配。

2.2 我国养老地产运作与盈利模式

（1）长期持有型

持有型养老地产是指项目的产权仍在经营者手里，出售使用权给消费者。优势在于投资者能够保障项目的管理效果和服务水平，在长期的持有中根据市场反应调整运营策略，积累项目口碑和知名度，投资者也能获得持续稳定的回报。但劣势在于投资回报周期长，前期资金投入压力大。持有型养老地产目前常见盈利模式有三种：押金制、会员制、保单捆绑制。

表格整理：观点指数

押金制是指老年人先缴纳一笔押金，然后每月支付租金，押金最后返还。但这种模式会导致前期回笼的资金很少，容易面临资金链断裂的危险，因此需要保证前期有足够的现金。北京市首个”医养结合“试点养老机构--双井恭和苑正是采用这种模式。恭和苑是北京率先推出”喘息服务“的养老院，服务针对自理、失能、失智老人。在老人入住前需缴纳5万元的押金，离院则无偿退回，同时也鼓励老人长期购买服务提出优惠，如一次性缴纳几年则可获得打折优惠。

表格整理：观点指数

业内估计养老地产的运营收益率在8%-12%之间，收益率并不是太高，致使投资回报周期会相当长。因此，持有型养老地产模式的最大问题是回报周期太长，则容易导致投资者资金缺乏退出困难。

会员制一般是前期缴纳高额会费，这部分收入可以回收一部分的房屋建设成本；然后根据所住房型每年缴纳管理费，这部分则成为养老产业的主要收入。这种采取会员制的管理模式，可以出售长、短租会员卡，对自理、半自理、非自理的客户提供针对性、个别化的服务，并收取租金。其盈利是以房屋出租收益为主，配套产品经营收益为辅。上海亲和源正是典型会员制高端养老社区，收费包括会费与年费，会员缴纳一次性的入会费和每年的年费就可以入住老年公寓，享受各种设施和服务。

老年公寓会员卡分两种，A卡可以继承、可转让，有效期与房屋土地的使用年限相同，本质上就是公寓销售；B卡不可继承、不可转让，具有有效期限，如老人离院时期限未满，剩余年份的费用退还给家属，超过有效期限的，超过的部分免费，本质上是公寓出租。由于该项目大多数会员持有的是B卡，这种以出租为主的运营模式投入高、回收周期长，给该项目的现金流带来很大压力，需要出售别的项目和部分公寓产权来获得资金回流。

保单捆绑制则是指入住的养老项目与寿险公司的保单挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。泰康人寿、太平人寿、合众人寿等等都是保险产品挂钩养老社区。如泰康人寿的”泰康之家“养老社区，与其绑定的是一款高端养老年金产品，缴纳高额的保金后，长者在享有保险利益的同时，还可以享受到由泰康之家提供的保证入住养老社区资格。保险合同产生的利益可用于来支付社区每月的房屋租金和居家费用。