4月19日，上海易居房地产研究院发布《全国50城新建商品房住宅成交预测报告》（以下简称《报告》），对50个城市于4月1日-15日期间的商品住宅成交量、成交面积、市场走势等进行了监测与分析。《报告》指出，近期，对于受调控影响的城市而言，其商品住宅成交量明显下滑，预计随着政策效应的继续释放，后续跌幅将进一步扩大。而在城市分类方面，一二线城市受政策管控的影响较大，三线城市总体上交易依然活跃。此外，该报告进一步预测4月市场交易环比下跌10%左右。

4月前15天成交有所下滑

商品住宅情况方面，《报告》指出， 50个典型城市新建商品住宅成交面积为1286万平方米，环比减少4%，同比减少22%。此外，50个城市中至少有23个城市出台了各类管控政策，分析这23个城市（城市名单如表1）的市场交易，可以看出下滑态势更加明显。这23个城市新建商品住宅成交面积为585万平方米，环比减少16%，同比减少27%。

《报告》认为，4月份全国部分城市积极落实限购、限贷、限售等政策，较好地打击了炒房需求，市场交易下滑体现了调控政策是积极有效的。观察历史数据，当前市场交易处于中间水平，市场有望继续回归平稳运行状态，预计随着政策效应的继续释放，后续跌幅会继续扩大。

图1  50个典型城市新建商品住宅成交面积（每月1-15日）

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

50个城市中，表1  3月份50个典型城市中部分城市购房政策要点

资料来源：各地房管部门政策公告，易居研究院

市场走势方面，《报告》表示，50个城市中，有25个城市出现了环比正增长的现象。其中增幅最大的3个城市包括韶关、深圳和嘉兴，增幅分别为120%、101%和88%。从环比跌幅来看，有25个城市出现了环比下跌的现象，其中跌幅最大的3个城市包括三亚、镇江和安庆，跌幅分别为60%、60%和50%。

对于以上数据，《报告》作了进一步分析，对于滁州市场来说，受南京市场的影响比较明显，所以市场交易容易反弹，同比增幅也较大。对于宜昌和三亚等市场来说，同比增幅较大，说明此类城市的楼市投资环境持续受认可，市场交易热度超过去年同期水平。对于无锡市场来说，去年同期市场交易较为活跃，尤其是类似滨湖区等交易较为活跃，当前政策管控下市场则出现了降温。对于福州和南京市场来说，政策较严容易引起市场交易下滑，加上新房库存不足，所以同比下跌较为明显。

表2  50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅（上半月）

数据来源：各地官方房地产信息网，易居研究院

表3  50个典型城市新建商品住宅成交面积同比增幅（上半月）

数据来源：各地官方房地产信息网，易居研究院

城市分类中，三类城市均出现环比下跌

城市分类方面，《报告》指出，一二三线50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为-12%、-2%和-4%，同比增幅分别为-36%、-30%和-5%，三类城市均出现不同程度的环比下跌，其中一线城市下跌幅度较大，二线城市和三线城市存在明显的市场分化现象，部分市场交易在上升，部分则开始出现了下滑。

《报告》进一步表示，以上数据说明一二线城市受政策管控的影响较大，而三线城市总体上交易依然是活跃的，预计三线城市的市场走势，将在很大程度上左右这50个城市的市场走势。

图2  三类城市新建商品住宅成交面积环比与同比增幅（每月1-15日）

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

预计4月份50城成交下滑近一成

对于4月份的住宅成交情况，《报告》判断，3月份下半场市场交易有一定的恐慌现象，市场交易规模要大于上半场。而从4月份下半场的市场预测看，受政策效应释放的影响，预计交易量会继续走低。综合这两个因素可以判断，4月份全月市场交易的环比下跌幅度将会继续扩大，即在目前下跌4%的基础上，扩大到下跌10%左右的水平。

此外，《报告》指出，4月份类似兰州、海口等城市也开始加入到楼市政策管控的体系中，这都会使得此类城市后续市场交易受到影响。所以对于此类受政策管控的城市来说，成交面积环比下跌20%或更高是完全有可能的，这也为此类城市后续房价的稳定创造了更好的条件。

附注：

50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。