2016年9.30新政后，本市采用“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让的数宗土地，由开发商自持商品住房面积，并将全部作为租赁住房，不得销售。对于这部分开发商自持商品房，其出租将纳入政府监管，企业“以租代售”将被取消拿地资格甚至注销资质。

今天，北京市住建委、北京市规土委联合下发《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，并从即日起实施。未来，凡是在土地出让时，招拍挂交易文件中明确要求房地产开发企业自持商品住房出租的，均适用本通知的相关规定。

值得一提的是，企业自持商品房需全装修后方可出租，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。同时，单次租期最长不超10年。

企业自持商品房不得对外销售

市住房和城乡建设委员会同市规划和国土资源管理委员会指导、监督全市企业自持商品住房租赁管理工作；各区住房城乡建设部门和规划国土部门负责对辖区内企业自持商品住房租赁行为进行监督和管理。

《通知》明确规定，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。如果企业破产清算，其自持商品住房按相关法律法规规定处理；企业进行合并重组或股权转让涉及自持商品住房产权转让的，须经项目所在区政府同意后整体转让。转让后，不得改变自持商品住房规划用途，并应继续用于出租。

对于备受关注的租金问题，《通知》规定，企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制，不限定承租主体，租金价格由租赁双方按照市场水平协商确定。同时，为保障租赁双方合法权益，自持商品住房出租纳入本市房屋租赁信息服务与监管平台管理，租赁合同应进行网上签约，并按规定办理登记备案。

“以租代售”将被取消拿地资格

企业出租自持商品住房前，应对房屋进行全装修。装修标准应当符合相关标准规范对基本居住条件的要求。

同时，企业可成立租赁管理部门开展自持商品住房租赁经营；也可与住房租赁企业、房地产经纪机构合作经营。

住房城乡建设部门对企业违反本通知规定，将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为予以认定，并纳入“黑名单”，规划国土部门将据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。对自持商品住房承租人的监督管理，按照承租普通商品住房相关规定执行。

解读  从源头上有效预防政策走样

北京市房地产业协会副会长陈志表示，文件规定自持年限与土地出让年限一致，就是70年，表明这类房产性质是只能出租、不得买卖，即便企业重组、股权变动原因整体转让后，仍应继续用于出租。

陈志表示，文件把预防和惩治“以租代售”的行为作为重点，规定租赁合同不能超过10年，租赁合同要求网上签约，并对以租代售或者通过其他方式变相销售的房地产开发企业，将纳入黑名单，取消其后续参与土地招拍挂的资格，并按相关规定予以降级或者注销资质。

之前网上关于万科小米合作“内购禁售房”引发社会关注。据了解，万科公司已经就此进行了辟谣。根据文件规定，今后一旦发现类似炒作和违规操作，将依法予以严惩。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为，这一举措，有利于北京住房租赁市场培育和发展。

赵秀池表示，去年国办39号文件提出大力培育和发展租赁市场，但是各地还是感到无从下手。北京在土地出让环节，竞自持商品住宅比例，做了很好的探索和尝试，对租赁市场是个创新。

赵秀池认为，开发商自持部分或者全部商品住房，一是大量增加租赁房供应，成为租赁市场的稳定剂，二是通过自设租赁部门，或者与社会机构合作经营租赁住房，在管理上更加统一规范，三是由机构来开展租赁经营，也为租赁网签和合同备案等老大难问题，提供了抓手和可能性，有利于提高政府管理水平和效能。与此同时，文件禁止并严惩以租代售行为，也能从源头上有效预防政策走样。