深圳：调整隐现

现在，深圳刚需者终于可以缓一口气了，2016年10月4日”深八条“的出台给了他们购房置业的希望，房价上涨的步伐暂时停止了。

”深八条“堪称深圳史上最严厉的调控政策，从需求和供给两方面对房价进行把控。需求方面，限购社保3年改5年，提高首付，为深圳投资客设阻，更高的房票门槛也阻碍了部分刚需及改善型成交；供给方面，政府严查拿地资金以降低资金杠杆、拿地模式改为”双限双竞“对备案成交价格严格划线。

尽管如此，由于深圳2016年前期房价上涨之势凶猛，全年楼市数据仍使购房者触目惊心。

深圳某监测数据显示，2016年，在低供应、有效需求减少以及市场观望情绪浓厚的综合影响下，深圳全面新房成交面积降至 417万平方米，环比下降 37%，成交套数降至4万套，环比下降 39%。但最受人关注的房价方面，由于新房豪宅趋势明显，开发商定价依然坚挺，深圳2016年新房成交均价相比 2015年上涨近六成至5.3万元/平方米，创下2008年以来的最大涨幅。

二手房方面，深圳某数据显示，2016年深圳二手住宅成交价格同比上涨近 16%，虽然相比 2015年全年60%的涨幅有所收窄，但最高成交均价也接近 6 万元/平方米的历史天价。

倘若不是”深八条“出台，这组数据或许更加惊人。但如今，深圳新房、二手房成交陷入冰冻状态之中，除了叫苦不迭的开发商之外，深圳全城像久旱求雨般期盼楼市降价。

深圳白领王女士有意在2017年”上车“，近半年来，辗转深圳各区密集看房。翻阅其朋友圈，”深八条“出台当晚，她转发了相关新闻链接，并评论”感恩，终于有机会买房了。“

王女士此前看中了深圳罗湖大剧院附近一个小户型单位，近30平的大单间业主开价138万元，近一个月该业主降价了3万卖135万，但王女士还是决定再等等。

下跌行情中观望心态最为常见，说穿了不过是把降价寄望于明天，但深圳房价真的会大幅度下降吗，业内似乎并不这么认为。

深职院房地产研究所所长邓志旺便预测：”2017年政策不会有大的逆转，总体以维持目前政策为主。预计上半年整个市场行情将较为平淡，新房和二手房的成交量偏低，价格稳定。但经过政策的消费和购买力的积累，下半年购房需求将会集中释放，预计2017年全年深圳房价比2016年上涨5-10个点。“

一线城市住房需求依然旺盛，尤其是在四大一线城市中腹地最小的深圳，政策改变不了长期的供需矛盾，只能设置门槛暂时抑制需求，但一旦需求储蓄池满泄，房价上涨的预期极为容易卷土重来。回看过去十年深圳楼市涨跌的行情不断循环，便呈现这一特征。

随意选择两个区间分析。如，2007年，深圳全市供求紧张，投机需求旺盛，是年新房成交均价为13369元/平方米，同比上涨45%;2008年，国家加强房地产宏观调控，深圳全市新房成交均价为12794.2元/平方米，同比下降4.3%;至2009年，在国家以房地产市场启动内需促进经济增长的政策基调下，投资需求再度膨胀，深圳楼市重新走向繁荣，该年深圳房价为14868元/平方米，同比上涨16.1%;2010年，房地产市场进入新一轮的紧缩期，但由于前期需求过于旺盛，深圳全年均价为20296元/平方米，进入”2万元时代“。

在行业人士看来，深圳楼市今日之冷清与过去处于政策紧缩周期内的状态并无二致。因此，”深八条“至今，深圳购房者依然恐慌，政策的边际效应递减、停止后，楼市会否死灰复燃。为了避免下一个周期的再度暴涨，市场急需长效机制的出台，以稳定市场预期。

相比暴涨暴跌，普通购房者对楼市稳定的预期更渴求，只有预期稳定才不会造成恐慌，投机投资者才能无缝可钻，楼市才能长期健康发展。

在业内人士看来，楼市稳定发展的前提是供需矛盾的解决，包括从源头增加土地供应、改变城市住房供应系统、推进小产权房合法化、盘活存量房，从方方面面增加供应；此外，促进房产税开征，增加多套住房的持有成本等。