物流

一、物流仓储

物流地产，是经营专业现代化的物流设施的载体，是出于房地产开发企业对利润的追求，根据物流企业客户需要，选择一个合适的地点，投资和建设企业业务发展所需的现代物流设施。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。

（一）政策支持物流地产发展

虽然我国物流地产行业暂时还没有明确的政府主管部门、完善的标准体系与统计科目，但是作为一个跨部门、跨行业、跨地区的交叉行业，国家对于物流地产行业的重视程度非常高。为了进一步推进物流降本增效，着力营造物流业良好发展环境，提升物流业发展水平，促进实体经济健康发展，国家出台了一系列政策。2019年3月，国家发改委发布《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》。要求，构建高质量物流基础设施网络体系、提升高质量物流服务实体经济能力、增强物流高质量发展的内生动力、完善促进物流高质量发展的营商环境、建立物流高质量发展的配套支撑体系。2019年9月，中共中央、国务院印发了《交通强国建设纲要》。其中提及到了智慧物流，指出：发展“互联网+”高效物流，创新智慧物流营运模式。

2020年9月，国家发改委等14部委，《推动物流业制造业深度融合创新发展实施方案》，要求促进设施设备融合联动，在国土空间规划和产业发展规划中加强物流业制造业有机衔接，统筹做好工业园区等生产制造设施，以及物流枢纽、铁路专用线等物流基础设施规划布局和用地用海安排。支持大型工业园区新建或改扩建铁路专用线、仓储、配送等基础设施，吸引第三方物流企业进驻并提供专业化物流服务。

资料来源:中商产业研究院整理

（二）物流地产竞争格局分散

当前中国仓储市场整体格局比较分散，市场集中度存在较大的提升空间。以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业占到了绝对的优势。其中，普洛斯市场占有率最高。民营家族宇培、易商异军突起，国企家族中储股份、东百集团和基金家族平安不动产不可小视。

在国内物流地产的市场，以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资企业占到了绝对的优势。自从2003年普洛斯进入中国市场以后，国内高标准物流仓储的建设标准基本参照普洛斯带来的国际标杆。这些外资物流地产商，在资本运作、运营理念、产品设计等方面相对超前领先，因此能够占据巨大优势。普洛斯等外资企业只做基础的标准服务，不做更深的服务以增强客户粘性，却依然吸引了大量顾客。

（三）四大区域物流地产发展空间大

因物流需求强劲但供应相对匮乏，中国物流业的投资意向仍然很高。地理位置方面，中国配送中心位于三大经济活动中心：珠江三角洲（南部）、长江三角洲（东部）及京津地区（东北部）。一直以来，港口对发展物流设施至关重要，各港口围绕上述三大配送中心密集分布。同样，更新的运输模式亦主要集中于该三大中心。此外，武汉因地理位置优势成为华中的物流枢纽，物流地产发展空间大。

（四）物流地产面临多重挑战

物流地产有极大的发展空间，颇受资本喜爱，但同时也面临多重挑战，比如：土地有效供应不足，投资周期较长、行业竞争加剧等。从物流地产行业来看，除少数外资企业具有较为成熟的产品外，一些本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板，多数物流地产企业依旧在苦苦探索盈利模式。中商产业研究院是一家“大数据+研究+规划+落地”的一体化产业咨询服务机构！在物流地产方面，中商产业研究院可提供立项拿地、产品设计、开发与建设、招商规划、运营规划、资本运作等服务。