项目概况

无锡阳山田园东方项目位于“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇，由东方园林集团投资50亿元建设，是国内首个园林综合体项目。项目以生态农业、旅游、产业集群、生活方式为园区的发展模式，其强调新型产业的综合价值，包括农业生产交易、乡村旅游休闲度假、田园娱乐体验、田园生态享乐居住等复合功能。项目规划总面积约6246亩，于2013年4月初启动建设，计划于5年内全面完成。2017年无锡项目客流量达到了30万人次,旅游方面是该项目的主要盈利点,目前已经开始盈利。无锡田园东方项目第一期建设了民宿聚落、蜜桃度假村、拾房市集等。

项目定位

田园东方以“美丽乡村”的大环境营造为背景，以“田园生活”为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环境的理念。

总体规划

项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游助理项目集群，田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。规划为典型的互融开发模式。

（1）现代农业板块:四园+四区+一中心

四园

有机农场示范园:1.科技研发与成果孵化中心;2.标准化育苗中心;3.智慧果园;4.有机水蜜桃种植示范区;5.富硒桃种植示范区;6.新品种水蜜桃种植示范区;7.水蜜桃标准化种植。

果品设施栽培示范园：1、水蜜桃设施栽培示范区2.优质蜜梨果园3.优质枇杷果园4.特色柑橘果园5.优质猕猴桃、葡萄果园6.水蜜桃标准化种植

有机农场示范园：水蜜桃生产示范园、水蜜桃标准化种植果园

蔬菜水产种养示范园：1.设施蔬菜2.露天蔬菜3.水产养殖区4.水蜜桃标准化种植果园

四区

农业休闲观光示范区：1.蜜梨采摘园2.枇杷采摘园3.柑橘采摘园4.猕猴桃葡萄果园采摘园5.水蜜桃采摘园

苗木育苗区：1、设施大棚2、露天育苗区

产品加工物流园区：成品仓库及物流管理中心

现代农业展示区：1.高标准农田（果园）示范区2.景观农业示范区3.生态环境规划之水循环氮磷拦截池

一中心

园区综合服务中心1、管理服务、信息、教育中心2、专家院士研究工作室

资源再生中心：1、生态有机肥生产基地2、有机栽培基质种苗繁育基地3、公用设备和设施

（2）休闲文旅板块：以“创新发展”为思路，目前已引入拾房清境文化市集、华德福教育基地等顶级合作资源。其中，清境拾房文化市集是田园东方携手清境集团共同缔造的一座田园创意文化园，着手重新梳理阳山的自然生态和拾房村的历史记忆，还原一个重温乡野、回归童年的田园人居，由自然体验区、生活体验区和文化展示区三个部分组成，包含拾房书院、井咖啡、绿乐园、面包坊、主题民宿、主题餐厅等。

（3）田园社区板块：田园东方社区板块的产品以“新田园主义空间”理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。

运营模式

打造生态、生产、生活的三生的产品功能，通过农业、加工业、服务业的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能。

盈利模式

项目以区域开发的思路来开发，前期通过小尺度配套物业确保持久运营。首先以文旅板块顶级资源引入提升土地价值，旅游消费和住房销售同步进行的旅游+地产综合盈利模式。后期进行配套完善，做到良性循环可持续发展。整个项目采取开放式的运营模式。

目前存在问题

（1）客流量有明显的淡旺季,产品特色不够鲜明,周边基础设施还需进一步完善。由于受到旅游客群5+2的生活模式以及农业产品季节性的影响,现阶段阳山镇田园综合体项目有明显的淡旺季,桃花季的客流量大,大约占全年的游客量的50%,这对阳山镇的接纳游客的能力提出了很大的挑战,配套的基础设施例如停车场、周边住宿等还需要进一步地完善。这类问题在田园综合体建设运营过程中普遍存在。

（2）游客来源单一,项目知名度有待提高。根据调研我们发现无锡田园东方的80%的游客来自无锡本地,周边城市游客比重较小。而且该项目在无锡本地知名度较高,周边地区还需进一步宣传推广,同时运用互联网等宣传方式扩大在年轻人群中的知名度。

（3）建设用地供需存在问题,地类使用和管理有待进一步完善。田园综合体建设指标紧缺,但存量建设用地空间有待利用,因为农村宅基地整理空间较大。调研发现,农户“一户多建”、超面积建房等现象仍存在,建设用地潜力空间较大以及为了防止外来资本变相侵占农村土地等一系列问题,还需要给出进一步的政策引导。

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