普洛斯：基金驱动型
普洛斯有限公司（简称“普洛斯”）是全球领先的现代物流设施及解决方案开发、运营和基金管理者，业务遍及中国、日本、美国和巴西的118个主要城市，拥有并管理约5,600万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯致力于为全球最具活力的制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率, 达成战略拓展目标。此外，普洛斯有390亿美元的基金管理平台支持未来的发展（含280亿美元的投资，110亿美元未缴资本）。
2003年普洛斯中国成立，创始团队梅志明在中国运作项目，开始进入上海、苏州、广州等城市；2005-2007年，普洛斯已经在中国进入了18个主要城市；2008年普洛斯被中国奥组委指定为奥运会物流配送唯一供应商；2010年10月普洛斯在新加坡证券交易所上市；之后普洛斯入股宝湾物流的母公司、收购中国航港发展有限公司股权、收购物流地产开发商维龙股份，推出中国物流基金等等，使得物流项目加速拓展。目前，普洛斯在中国进入了39个城市，园区数量为280个，总建面约3500万方。
物流地产属于“小资产-大客户”业态模式
国际资本代表普洛斯与宝湾物流在中国起步的时间比较接近，但在中国的在营面积将近后者的十倍，核心原因在其通过基金模式放大股权杠杆并实现项目投入资金的快速回笼，通过轻资产的模式实现快速扩张。普洛斯开拓新型市场很多时候是直接受大客户的定制要求所驱动，充分证明了物流地产存在很强的客户需求直接驱动的特征。比如2002年普洛斯根据其核心客户DHL（敦豪）的要求在日本定制开发物流园区并由此进入亚洲市场，2003年又因为其核心客户联合利华的仓储需求，在中国拓展长三角拓展物流园区业务。而密集的园区开发需要在前期投入较多的资金，1999年普洛斯启动了基金管理模式，成立了第一支私募基金（PrologisEuropean Fund），从19位机构投资者募集10亿欧元，用于收购普洛斯手中的成熟物业（之后普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签订管理协议，仍然负责物业的长期运营并适当收取管理费用，同时也作为基金的发起人和一般合伙人获取业绩提成），腾出资金去开拓新兴市场。
普洛斯的经营模式有两个关键点：其一，通过基金管理平台收购稳定的物业实现项目开发投入资金的回笼，基金到期后通过资产的上市或发起更大规模的基金吸收合并旧基金实现资金模式的持续循环；其二，物流设施的网络布局具有显着的规模效应，在成本改善、运营效益和租金溢价方面会越来越占据优势，规模效应更能保证较为稳定的租金回报率。
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