增收不增利”、“带血的GDP”、“万亿负债”曾几何时，稍懂皮毛的行业外人士总是喜欢用没有利润的规模增长，来质疑地产商的运营效率，甚至发表危言耸听的言论，认为地产业的繁荣，是抽血银行借贷给实业的资金的结果，发展质量堪忧。

之前，连行业毛利水平的中国海外，每年的净资产收益率（ROE）也就停留在16%左右，很多房地产公司年净资产收益率（ROE）甚至连6%都没有。对比连银行贷款利息都不到的净资产收益率，难怪房地产行业总会被妖魔化为“空心胡萝卜”。

但是，今年上半年，和讯房产独家发布的《2018上半年上市房企经营能力榜单TOP50》却充分地反映，原来所有批评地产企业只长“个子”，不长“肌肉”的财经专家，都是只见山腰，未曾到过山顶，不明白规模高增长，是利润高增长的必经阶段。超过13%的公司半年的净资产收益率已经达到10%以上，另外营业收入和利润增速也是居于历史最优阶段。但这并没有在股价上得到充分体现。经营质量良好，但市值偏低的上市房企，不在少数。这似乎反映了地产股还是整个资本市场的洼地。

需要说明的是，今天推出的榜单只是和讯房产独家发布的2018上半年上市房企系列榜单之一，后续反映房企不同能力的榜单将陆续推出。

此次排行榜算法，对一个公司财务健康程度的评估，我们采用对分项排名计分，加总后得到这个公司的综合得分，再根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家，如果一个公司在ROE、营业收入增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名，第20名，第10名，第9名，那么分别对应得分48，31，41，42，综合得分为162，以此参与排序，分数越高，名次越靠前。

另外，主流房企的筛选标准，我们综合考虑了三大因素，作为筛选进入榜单房企的基本条件：第一，2017年克而瑞房企销售榜单前100名；第二，整体上市房企；第三，相关指标可以通过公开信息渠道获得。

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衡量一家企业的经营质量优劣，净资产收益率绝对是最主要的指标。仔细研究上半年经营能力前十的地产商可以发现，这些企业的净资产收益率普遍都在10%以上。有些甚至超过了20%。公司的营收增长规模、利润增长规模，则是另外两项重要指标，通过这三项指标，可以非常清晰地看出，一家企业的规模迅速增长，究竟是“虚胖”，还是高质量增长。

从上半年的情况看，大部分销售规模过去几年迅速暴增的企业，增长也多数是有质量的。比如，百强行业中复合增长速度居前的碧桂园、融创、恒大、华夏幸福、新城、阳光城等企业，同时也是上半年上市房企中经营能力靠前的前十企业。

而那些增长有所放慢，被不明真相的吃瓜群众质疑“尚能饭否”的房企，也通过经营能力的综合分析，验证了过往所遵循的暂时牺牲增长速度，提高增长质量的决定是正确的。比如绿城、中交、华润、绿地这些央企背景的地产企业。

但也有些企业，空有销售规模的高增长，经营质量却不尽人如意。最具代表性的莫过于保利地产。后者半年的ROE仅仅只有5.9%，远远不如销售规模前十的其他房企。所以，在经营能力的排名上仅仅只有第35名。

也许，保利地产的管理层眼下需要仔细考虑了，继续以规模的增长为代价，而忽略投资回报和运营效益的模式，是否适合进入高质量增长时代的中国经济新环境。

过去几年的经济去杠杆，让那些经营质量靠前的地产商格外受宠。经营能力榜单前十的房企，几乎都是各路资本目前迫切想要密集调研的企业。相比之下，榜单靠后，或者未能进入榜单的企业，未来的经营压力势必更大。尽早地对融资结构进行改革，加快周转，提升净资产收益，比眼下以15%乃至20%的年化利率向P2P和基金管理公司借款更为重要。

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不过，从行业整体来看，今年上半年所展现出的经营质量，无疑是最近几年最好的一年。很多公司不仅有非常好的净资产收益率，营收规模和利润增速也处于历史高位。比如经营榜头名的融创中国，今年中报的净资产收益率是最近三年来最高的一次，不仅仅是净资产收益率，营业收入和营业利润增幅也达到了历史上的最高水平。

同样，绿城中国尽管上半年ROE没有达到10%,却已经是过往多年来最高的一次。而且，半年已经达到8%以上，以这一增长速度，全年净资产收益率超过10%将没有悬念。另外营业收入和净利润的高增长，也增加了它的分值，是绿城最终问鼎经营能力前三甲的重要原因。

除此外，新城、阳光城等企业，无一不是营业收入和利润均有100%以上的高增长。上述两项数据说明，规模、利润是可以同步实现高增长的。

由于房地产行业的特定属性，目前已经拥有了大量的资源，可以在保持合理杠杆的情况下，实现更高周转的地产公司，未来才具备持续盈利能力。

从目前的情况看，经营能力榜前十的企业，大多数也是销售规模前十名的企业。这也许预示着，持续性的高盈利、高增长的公司，会在房地产这个容易受调控影响的行业，开始大面积出现。