受楼市调控政策持续从紧、市场需求紧缩的影响，2018年8月北京（楼盘）二手房市场实际签单量自5月份以后连续3个月下滑，需求的紧缩，交易量的减少，也使得近期我爱我家在北京区域达成的二手房交易均价出现小幅回落。

8月网签量止跌难掩市场降温大趋势

据我爱我家集团研究院数据统计，8月北京全市二手住宅共网签15036套，环比7月上涨1.4%，基本持平。5月北京二手住宅网签量突破1.8万套后，6~7月市场逐步进入持续降温通道，虽然8月份网签量止跌企稳，但从市场实际签单量来看，降温仍是北京二手房市场的大趋势。

据统计，8月份我爱我家在北京区域达成的实际合同签定量，环比7月减少19.2%，这是自5月份实际签单量冲高后，连续第3个月回落，市场持续降温趋势明显。

我爱我家集团研究院分析认为，以目前北京800万套左右的存量房、2%的年换手率来看，单月1.5万套左右的交易量仍在既不过热也不过冷的市场交易量的合理区间运行，但是受当下实际签单量持续萎缩，以及9~10月份中秋国庆长假的影响，预计9~10月份北京二手房市场交易量将持续萎缩，“金九银十”不再。

二手房价持续波动8月环比下跌3.1%

据我爱我家集团研究院数据统计，8月份，我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交均价为57302元/平米，环比7月下跌3.1%，同比2017年8月下跌6.5%，同环比同时下降。

在今年4~5月份北京二手房价短暂回升后，6~8月份北京二手房价进入波动期，这与“317新政”之前的连续上涨，以及“317新政”后的连续下跌有着明显的区别，这说明市场正进入盘整期，房价在新的政策环境、市场环境和供求双方的博弈下寻找新的平衡。

分区域来看，8月份北京西城区二手房价仍是最高，超过10万元每平米，东城、海淀、朝阳、丰台、石景山等城六区次之。

从环比7月的涨跌幅度看，大兴、通州、石景山、房山、昌平、朝阳、东城的成交价格都在回落，其中大兴区跌幅最大，达10.9%。丰台、海淀、西城、顺义的成交价格上涨，下跌区域明显多于上涨区域。

我爱我家集团研究院分析认为，需求的萎缩，交易量的持续下滑，是导致房价小幅回落的主要原因，9~10月份需求量和交易量的持续低迷，或将引导房价继续小幅回落。但与2016年市场需求旺盛推动价格不断上涨，2017年政策调控严厉致使价格连续下滑相比，当前北京二手房市场在楼市调控持续从紧从严，自住型首置和改善的刚需合理缓慢释放的情况下，未来北京二手房价或将在现有基准上小范围内震荡波动，较大幅度的连续上涨或下跌都将很难再现。

支付结构、户型结构保持稳定

据我爱我家集团研究院数据统计，在房款支付结构上，8月份我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交，全款、商贷、市管公积金、公积金商贷组合贷款的占比分别为27.5%、18.2%、31.1%、15.6%，其它支付方式占7.7%，其中，商业贷款占比重新跌落到了两成以下，市管公积金占比则再次回升到了三成以上。

户型结构上，8月份我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交，一居室、两居、三居室、四居及以上的占比分别为22.1%、56.5%、19.8%、1.6%，其中仅有两居室占比较7月增加，幅度为2.1个百分点，一居室、三居室则分别环比下降1.5个百分点和0.6个百分点，整体户型结构保持稳定。

我爱我家集团研究院分析认为，从8月份的支付结构和热门户型结构来看，改善型，尤其是首次改善型购房需求仍是当下的购房主力，改善需求面临商贷高企的首付比例和房贷利率，更多的去选用公积金或组合贷的支付方式；在户型结构上，由于缺少了金融杠杆的支撑，改善目标也以二居室为主。预计，未来在信贷政策持续从紧的情况下，改善型购房人群仍将面临较高的首付和房贷利率，能够接受公积金和组合贷的二居室房源仍将是成交热门，高总价大户型房源将面临较大的销售和降价压力。