自如再陷“甲醛门” +银行停租房贷未来长租公寓如何玩转？-中商情报网

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自如再陷“甲醛门” +银行停租房贷未来长租公寓如何玩转？

来源：中商产业研究院发布日期：2018-09-04 12:05

房地产长租公寓

乱象频发 长租公寓已是微利行业

各路资本蜂拥而至，长租公寓的“混战”越发激烈，长租公寓乱象频发。为通过规模抢占市场份额，部分租赁企业通过高价争夺房源从而助推租金上涨、开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使得租客落入消费陷阱、为节约成本提高入住率导致房屋甲醛超标。

但是业内人员表示，目前长租公寓已经是微利行业。房子本来的租金成本、营销和运营服务成本，还有一个就是改造成本。经过测算，在整个8-10年的租赁期内，要保持95%的出租率，才有赚钱的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的时期。

现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法。易居研究院研究总监严跃进表示，这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。偏高的成本，影响着公寓的入住率，也威胁着现金流。

长租公寓是“赚慢钱”的模式，很多企业咬牙挺不住，纷纷阵亡，自2017年以来，至少有八家长租公寓宣布倒闭。而这八家多是因为资金链断裂导致的生存危机。

资料来源：中商产业研究院整理

长租公寓洗牌加速

在目前尚未实现盈利无法自我供血的情况之下，支撑长租公寓能够持续扩张的方法便是依靠外部融资输血。但是，北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务，其中北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。丧失租房贷款后，长租公寓企业急需寻找新的融资输血。例如，企业凭借自己的经营资源，门店、房源、后续租金收益的测算等等作为背书，去向银行申请贷款。还可考虑，国家层面的REITs（房地产信托投资基金）、ABS（房地产金融证券化产品）。

6月1日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（下称《通知》），首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，并明确保险公司可通过直接投资参与长租市场，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。

监管层是鼓励长租公寓发展的，银行如果停止租金贷，应该是在等待新的政策指引。现在是长租公寓洗牌的好时机，资金扛杆过高的长租公寓会死掉，真正做运营和精细化管理好的公司会剩下，成为最后的王者。

目前的舆论形势有可能导致整个长租公寓行业资金使用成本提升。未来无论是发债还是授信都会趋严。如果银行不愿意贷款甚至停止贷款，行业向市场的供给就会受到硬限制。从长远来看，长租公寓行业依旧是朝阳行业。