为何在房地产调控如此严厉、房产税征收的政策预期十分明确的情况下，居民投资型购房的比重仍出现大幅攀升呢？
在笔者看来，至少有下述两方面因素值得关注：
一是资本市场持续低迷。虽然2017年A股市场出现了结构性牛市行情，但2018年以来，在中美贸易摩擦、金融强监管和经济形势再度回落的共振影响下，国内股市持续下跌，其中，与居民部门持股市值密切关联的沪深A股流通市值，从1月23日的47.9万亿元缩水到38.5万亿元（参见下图），沪深300指数跌幅接近25%，股市再度成为居民保卫财富不缩水的伤心地。
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二是居民境外投资渠道受阻。2015年-2016年居民“蚂蚁搬家”式地投资海外资产的行为，在2017年受到越来越严格的监控。这使得2018年4月份以来，人民币汇率即便出现较大的贬值压力，官方外汇储备都没有出现明显的下降，银行代客结售汇也没有出现大规模的逆差（参见下图）。
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此外，P2P爆雷潮、资管新规落地执行等新趋势也使得居民财富对这些资产避而远之，最后造成的结果则是房地产销售额和销售面积在严厉监管之下强势反弹，2018年1-7月住宅销售额同比增幅回升到16.2%，销售面积回升到4.2%，而且二者的增速裂口再度走阔（参见下图），这说明房价上涨压力依然较大。
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反映到居民总资产的结构上，可以看到，房地产在整个居民金融资产、非金融资产中占据绝对主导地位。根据广发证券估算，2017年末中国居民总资产规模为387.24万亿元，其中房地产为202万亿元，占比高达52%，存款、银行理财产品分别占比17%和8%，持股市值仅为17.9万亿元，占比为4.6%。
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综合来看，在房地产调控持续加码政策环境下，全国特别是核心城市房价仍面临较大的上涨压力，这可能与今年以来居民资产配置渠道缺乏有关，加上房价长期持续上涨的历史经验，使得核心城市住房成为居民投资型购房的主要区域。
如何扭转这一趋势，使得“房住不炒”的理念能真正落地，以下两方面政策取向值得考虑：一方面应打破房价刚性上涨的长期预期，通过房产税、空置税等政策增加投资型住房的持有成本；另一方面还需要拓宽居民财富的投资渠道，控制货币购买力快速下降的预期，降低投资型购房对房价上涨带来的压力。
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