背景：近一年来，上海的住宅市场处于盘整阶段，地价已经趋于平稳，我们认为正是开发商抄底的时机。上海住宅市场重心早已移到外环外，借此机会，中国指数研究院试图搭建指标体系评价外环外活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名，分析哪些外环外活跃板块值得开发商择机进入或保持深耕。同时对购房者而言，研究这20个板块综合价值和升值潜力，为购房者的购房决策做出参考。

第一部分、上海外环外活跃20板块开发投资吸引力指标体系

为了评价上海外环外活跃20个住宅板块对开发商的投资吸引力，我们设立了两方面的指标，一是针对房地产市场的开发性指标，二是板块的综合价值与前景指标。其中开发投资潜力指标下设6个三级指标,包括前三年的宅地成交规模，用来反映板块未来是否还有土地供应，地价房价比，反映盈利空间，板块的销售规模和出清周期，看板块是否适合跑量，产品同质化程度和品牌开发商的进驻个数看板块住宅市场的竞争激烈程度。而板块综合价值与前景则是反映板块的基本面和未来的升值空间，下设八个三级指标：板块的整体规划前景、轨道交通规划条数、通勤时间、人口规划规模、自然环境，商业配套，教育配套和医院配套。

第二部分、上海活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

图1：活跃20住宅板块的开发投资吸引力排名

上海四个新城的开发吸引力排名靠前，其中南桥新城的开发吸引力最大，其次是临港和嘉定新城，青浦新城由于竞争激烈，房价在四个新城最高排名在四个新城中靠后。排名第五的是安亭汽车城板块，板块的销售规模在所有板块中排名第一。长兴岛由于是价值洼地，未来规划前景好，环境佳，地价房价比处于低位而排名第六。宝山的罗店地价房价比低，品牌开发商进驻少，是宝山未来重点发展的板块之一，开发潜力排名第七。顾村板块由于配套好，人口规模大，排名居中。青浦北部的人口规模大，出清周期短而排名靠前。松江的三个活跃板块排名都靠后，奉贤除南桥新城外的奉城和金汇板块排名也靠后。

▌哪些板块未来还有土地供应?

图2：上海住宅20板块的土地供应和人口规划规模

上海目前郊区有些板块过去三年内的土地供应很少。过去三年宅地供应量超过30万平方米的是南桥新城、罗店、长兴岛和临港以及马桥。同时顾村、青浦新城、祝桥的土地供应量也超过25万平方米。未来这些板块的住宅销售量会保持较大。嘉定新城的土地供应量已经较少，松江的泗泾还有一些地出让，但新桥和松江中部过去三年土地供应量较少。而从人口导入的规模看，四大新城的人口导入规模都超过60万，意味着未来四大新城的必还有较大的土地供应上市。

▌哪些板块销售量大，且卖得快，适合跑量？

图3：上海住宅20板块的年度销售规模和出清周期

年销售规模在20万方以上的板块按销量排名依次为安亭汽车城、青浦新城、南桥新城和嘉定新城以及临港新城。其中南桥新城的出清周期最短，仅4.1个月，而青浦新城和安亭汽车城的出清周期也较短为6-7个月左右，但嘉定新城和临港新城的出清周期略微较长，在12个月左右。销量规模在10-20万方的板块按销量排名依次为青浦北部、周康、泗泾、金汇和朱家角。其中朱家角的由于产品同质化，出清周期在20个板块中最长为32个月，短期内不宜进入。周康板块房价在20个板块中最高而出清周期也较长为14.5个月。宝山的罗店和顾村板块的销售量规模很小，可能是由于近一年来的楼盘上市量少所致。因此从开发商跑量的角度看，南桥新城、青浦新城和安亭汽车城板块宜短期内进入。