中商情报网讯：老旧小区物业管理不到位，或没有物业，无人管理，楼体年久破损，屋顶漏水，小广告乱贴，楼道杂物堆积，电线线路老化，管道时常堵塞，没有停车泊位私家车随处停放。老旧小区较为分散的点式楼，其中以单位住房或是拆迁安置居多，人口流动性大，居民平均年龄偏大，居民每月每户交三五元卫生费，雇人或社区出面进行卫生保洁，但无人进行公共设施的管理、维护，也缺少相匹配的维修金，因此，不少老旧小区不仅环境脏乱差，安全没有保障也成为通病。近日，住建部部署在15个城市开展老旧小区改造试点，哪一个城市难度最大呢？

住房和城乡建设部日前在福建省厦门市召开老旧小区改造试点工作座谈会，部署在15个城市开展老旧小区改造试点，这15个试点城市为广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波。 

我国将在15个城市开展老旧小区改造试点，以探索城市老旧小区改造新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。

试点工作着重探索四个方面的体制机制。一是探索政府统筹组织、社区具体实施、居民全程参与的工作机制。二是探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。三是探索因地制宜的项目建设管理机制。四是探索健全一次改造、长期保持的管理机制。

厦门

据悉，15个试点城市红，房价超万元的城市有4个，分别为厦门、广州、宁波、张家口。其中厦门城市面积为1699.39平方公里，人口密度为2307人/平方公里，人口密度大，此外，厦门多山沿海，可用于建设的面积小。土地资源紧张，房价高，老旧小区改造难度可能较大，然而厦门却取得了不俗的成绩。

从2015年厦门老旧小区试点改造至今，厦门已完成老旧小区改造提升140个，532栋、108万平方米，18169户居民从中受益。厦门力争在三至五年内，基本完成全市老旧小区改造提升工作，至2020年，把1989年前建成的非商品房小区和非个人集资房小区全部进行改造升级。

厦门不仅，开创了居民自治新模式，并且将历史文化融入改造过程中。2013年，思明区立足曾厝垵文创村特质，发挥文创产业引领作用，充分发动业主、商户、游客共同参与社区建设与治理，探索多元共治的社会治理新模式，摸索出“曾厝垵模式”。如今，昔日的小渔村华丽变身为“中国最文艺渔村”，年接待游客量超过1000万人次，成为厦门旅游新名片。

广州

广州是广东省省会、国家中心城市、超大城市，城市历史悠久，人口众多，存在很多老旧小区。老旧小区存在着房屋老化损坏、墙体剥落、供水排污系统残旧、管线裸露凌乱等老旧社区常见问题。广州已摸清全市老旧小区的底数和现状，从2016年起计划花5年完成943个老旧小区更新改造。数量大，给老旧小区改造添加难度。

宁波

宁波入选试点城市名单，其实在老旧小区改造方面，宁波早就走在前列。此前，宁波支持老小区加装电梯，并向社会征求意见，今年11月宁波首个老小区开始加装电梯，不同楼层住户按比例出资修建和维护。

张家口

崇礼、赤城是华北地区最大的天然滑雪场，被誉为东方达沃斯。2015年7月31日，国际奥委会主席巴赫宣布北京携手河北省张家口获得2022年冬奥会举办权。凭借冬奥经济和冰雪经济，张家口房价持续上涨，11月房价破万，土地市场也异常火热，但是居民工资不高，老旧小区改造后期维护成本高，居民恐怕无力承担。

今年以来，桥东区围绕建设“活力之城、幸福桥东”这一目标，继续实施老旧小区改造工程，着力解决群众反映强烈的基础设施和居住环境问题，增强群众的获得感和幸福感。已投入专项资金1.3亿元，将76栋住宅楼纳入改造范围，改造面积达22万多平方米，涉及居民约4300多户。老旧小区改造换新颜，硬件改了，居民意识还未改。老旧散小区居住的人员本身就非常复杂，素质参差不齐。老旧小区没有物业管理，在设施维护上并没有资金来源，而居民因多年居住的习惯，对各种公共设施爱护欠缺，都会造成老小区改造后的‘回潮’问题，这不仅需要居民提高文明意识，还需要有关部门对旧楼改造后的维护保养问题明确责任，及时解决问题。

长沙

近年来，长沙一直在建设美丽城市，加强民生保障、完善社会治理。2017年10月中旬至11月初，长沙市住建委开展既有多层住宅增设电梯“金点子”有奖征集活动，向广大市民公开征集意见、建议。未来长沙将将加快出台政策推进工作。

秦皇岛

秦皇岛，老旧小区主要集中在海港区2014年至今已陆续投入资金3亿元，改善提升社区148个，工程总建筑面积680万平方米，惠及住户53085户，居民25万人，占全市老旧小区的70%以上。海港区政府明确提出：只有达到90%的居民同意改造、90%的居民同意进驻物业，才能进场施工。截至目前，海港区在老旧小区改造中，累计清理无主垃圾30余万吨，清除小广告47万平方米，新增道硬化90万平方米；新增绿地面积近10万平方米；硬化铺装面积47万平方米；新增停车位24万平方米，6347个；新增路灯722盏，陆续清掏管道、化粪池，安装门禁监控，增建休闲广场，使这些小区真正实现了“道路平、路灯明、排水通、功能全、环境美、管理优”，让百姓享受到了真真正正的实在。

沈阳

2000年6月以前建成的小区统称为老旧小区，沈阳市有老旧小区共2381个，已经改造完成1585个，剩余的796个将在未来三年全部改造完成老旧小区改造重点包括7个方面，房屋本体改造包括维修屋面防水，粉饰楼道，维修楼道照明、单元门窗（防盗门）和对讲配套系统。有条件可根据相关规定及居民意愿同步加装电梯。沈阳经济增长乏力，大量的老旧小区改造将加大地方财政压力，同时居民收入有限，老旧小区改造力度可能不及广州等经济发达的城市。

呼和浩特

据呼和浩特住建部消息，今年，呼和浩特市住房保障和房屋管理局对158个小区、建筑面积394万平方米进行小区院落环境、基础设施设备、地下管网等项目改造，同时要拆除13000余间凉房。截至今年10月底，158个小区已全部进场施工，并已完成总工程量的99%（管网改造工程已完工156个小区，路面硬化工程已完工156个小区，已具备绿化施工场地的有157个小区），拆除凉房12716间，拆除率98%。

通过老旧住宅小区整治改造，切实解决了这些小区居民迫切关心的吃水、用电、取暖等问题，实现了房屋全面整修养护、生活居住环境得到改观、配套设施相对完善、节能改造得到落实、长效管理落到实处和安保措施落实到位的整治改造目标。对于老旧小区改造，呼和浩特解决了基本需求，未来可能会进入加装电梯的阶段。

数据来源：安居客 中商产业研究院整理

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2017-2022年中国房地产市场前景调查及投资机会研究报告》。