作为两个“千年大计、国家大事”之一的北京副中心通州，楼市传来最新消息：二手房均价普降1万，跌幅度高达17%。

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通州二手房均价单价下滑超1万

北京市通州区一些中介透露，从“3·17”新政实施以来，截至目前，整体上通州大多数小区成交价每平方米都下降了超过了1万元。

从单个小区来看，与今年3月份房价最高时期相比，成交均价下降超过6000元的小区非常多，尤其4月份以来，以前热销的小区一个月仅能销售1套或2套。

具体有华业东方玫瑰小区例证，今年一季度的成交均价高达5.8万元/平方米，最高时达到了6.2万元／平方米。当时该小区的成交价几乎都在6万元/平方米上下。

如今，从中介掌握到的数据显示，这个小区的成交均价约为5万元/平方米。均价下跌了1万/平米左右，跌幅为17%，接近两成。由于成交量长期低迷，业主报价也渐趋理性，一般报价为5万元-5.1万元/平方米，部分业主报价约4.7万元/平方米。

其实，整个北京的二手房价格自4月份第二波强调控以来，就开始下滑，是热点城市中相比于4月份为数不多的房价下跌的城市（除了北京，还有苏州、合肥），只不过通州的跌幅更为明显。

数据来源于中国房价行情网

上图是来自于中国房价行情网的数据，从数据可以看到目前北京整体二手房均价为65715元/平米，相比于2017年4月，下跌了3%。上文计算过，通州区4月份以来二手房均价下跌了17%，是北京所有区中下跌幅度最大的一个。

北京为何会是为数不多的房价下跌者，通州又为何领跌北京？

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通州为何领跌北京

上一轮楼市牛市从深圳开始，2015年年底，深圳领涨全国，拉开了牛市大幕。到2016年年初，上海、北京接棒深圳，房价开始疯狂上扬，接着上海、深圳开启了3·15调控。

上涨势头转移到了以合肥、厦门、杭州、南京、青岛、福州、宁波、苏州等为代表的强二线城市，直到2016年9·30国庆大调控。

然而大调控下，多数城市的涨势并未控制住，而且还有广州、武汉、成都、城市、长沙、郑州、西安、重庆、南昌、贵阳、昆明等更多成员加入上涨大军，所以才有2017年4月第二波强调控。

整个牛市过程中，深圳、上海、合肥、厦门都曾先后领涨过全国。首都北京，不是涨幅最厉害的城市，却是本轮调控最严的。

据了解，自去年9月底以来，从限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”到“购租并举”“租售同权”，已有超百城市发布150余次楼市调控政策，而北京一城就独揽了近50次。若将一些曲线调控的政策也纳入计算，就更多了。

重拳之下，房价焉有不跌之理？通州领跌北京，也是同样的道理。通州是北京重点调控的区域，几乎可以说是北京16个区中最严的一个。

很多人只知道4月份空降的雄安新区是“千年大计、国家大事”，其实第一个用这句话来形同的地区是北京副中心通州。通州承担的是疏解北京中心区的人口、产业、交通、行政等各方面压力。所以通州，成了调控政策特殊照顾的区域。

北京市的调控政策，通州都适用，如外籍户口购房需要连续缴纳5年社保或纳税证明，首套房首付35%，二套房首付50%等。除此之外，通州还有一些附加条件。

如图：

雄安新区的问世，对通州的地位也有一定的削弱。双重作用下，通州二手房均价领跌北京，顺理成章。

那么，通州的房价潜力如何？现在是不是通州买房的最好时机？

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北京、通州楼市潜力

北京是首都，必须起到模仿作用。本轮楼市调控的目的，是为了稳定房价，而非让房价下跌。北京二手房下跌3%，基本完成了本轮调控所期望达到的值，其恰到好处的跌幅又给全国各城市楼市提供了一个下跌范本。

所以，我个人认为北京的房价跌幅已经见底，未来一年北京的任务是努力维持着。中长期看，北京的房价仍会继续慢涨。

北京是中国的权力中心，政策、规划红利都是跟着权力走。北京的金融实力全国第一，2016年年底资金总量高达13.84万亿元，同期的上海、深圳、广州分别是11.05万亿、6.44万亿、4.75万亿。科创实力与同样全国最强，北京占据了全国一半的独角兽企业，2016年数据显示，全国独角兽企业有131家，北京独揽65家。

教育、医疗以及其他公共资源，北京也基本保持在第一的位置。这么多荣宠加于一身，北京的房价想没有潜力都难。

有人说北京正在疏散非首都功能，部分人口要转移到通州副中心和雄安新区，而且已经划定了2300万的人口天花板，未来楼市价值估计也会见顶。但按照某些数据估算，北京的实际人口其实已经突破了3000万。

北京到底有多少人？

官方给出的答案是2172.9万人（2016年年底），比上海（2419.7万人）要少。显然这不是真实答案，根据城市生活垃圾以及公交卡发行数量来估算，北京的常住人口超过上海。

上图是2016年全年几个城市的生活垃圾排名，北京略高于上海。从生活垃圾角度来看，北京的常住人口也应略高于上海，深圳高于广州。重庆3000多万量级的人口，生活垃圾排名却第三，可能是郊区、县、农村一些数据无法统计，未纳入之故。

有人还从交通卡发行数据，推算出来一个很吓人的数据，北京常住人口已破4000万。

目前，北京市政交通卡发卡已超1亿张，官方统计的中国常住人口最多的上海市2015年交通卡才破5000万张。减去部分短期旅行和废卡，算两千万张，常用的卡算8000万张， 就算平均一人持有两张卡，按此推算北京居住人口为至少为4000万。

无论3000万还是4000万，都是一个庞大的数量级别，拥有这种人口规模的城市，未来房价必定还会涨。

通州作为北京的副中心，在未来的发展中，必然能享受到一系列政策红利，其发展潜力与雄安并驾齐驱，会是未来一二十年全国范围内最看好的两个区。

更多资料请参考中商产业研究院发布的《2017-2022年北京房地产行业发展前景调查及投融资战略研究报告》。