当万达通过630亿的大甩卖，实现“去房地产化”和“轻资产化”的时候，今天（7月14日）下午，万科宣布：与厚朴投资、高瓴资本、中银集团等联手，以大约790亿人民币的代价，收购全球知名的“物流地产”企业——新加坡的普洛斯。

“普洛斯”的最大股东是“新加坡主权财富基金（GIC）”，换句话说，普洛斯其实新加坡的“国有控股企业”，它的主要业务在日本、巴西和中国。

根据“普洛斯”官网的介绍：

普洛斯是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商。公司的业务遍及中国、日本、美国和巴西的117 个主要城市，拥有并管理约 5492 万平方米的物流基础设施，形成了一个服务于4000余家客户的高效物流网络。

截至2017年3月31日，普洛斯在中国38个主要城市投资、建设并管理着252个物流园，基本形成了覆盖中国主要空港、海港、高速公路、加工基地和消费城市的物流配送网络。公司已进入的城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、大连、东莞、福州、大广州-佛山、贵阳、大杭州、哈尔滨、合肥、淮安、大济南、昆明、廊坊、南京、南宁、南通、宁波、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、唐山、天津、温州、大武汉、芜湖、无锡、厦门、西安、扬州、郑州、珠海。

上图：普洛斯的商业布局。

对于新加坡出售“普洛斯”的原因，媒体一般的说法是“新加坡主权财富基金GIC要求对公司的进行战略审查而引发”。

不过我个人猜测，有两个原因不容忽视：

第一，这家公司在中国业务比重非常高，如果继续成长，需要跟中国维持良好关系，新加坡，你懂的；

第二，由于汇率的问题，连中国的企业都想走出去做大收购，因为国外的资产更便宜，新加坡主权基金的投资经理当然也会这样想。

根据新闻报道，这次万科领衔的“中国财团”的报价是116亿美元（160亿新元，接近790亿元人民币），相当于每股按照3.38新加坡元收购，而普洛斯停牌前的价格是每股2.7新元，溢价超过25%。

普洛斯的这次并购完成后（由于涉及到外汇管理，这次收购应该需要中国政府同意），公司将从新加坡交易所退市。根据公开报道，5大股东的持股比例将是：万科集团占股21.4%、厚朴投资占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

可以看出，5大股东里3个是投资公司，真正搞实业而且跟“物流地产”相关联的只有万科，而普洛斯管理层显然会保留。也就是说，未来普洛斯的模式类似华润时代的万科，大股东们不太会插手。但万科跟普洛斯显然会深度合作。

这意味着：万科全面进入物流地产，而且通过普洛斯进入了日本和巴西！

根据普洛斯官网，在“物流地产”主业方面，普洛斯主要有三大模式：

标准设施开发：普洛斯自己投资，建设高品质、通用型物流仓储设施，为工业企业提供服务，比如汽车生产商、销售商需要停放新车，手机生产商需要存放即将发货的手机等等。

定制开发：根据客户的需求，普洛斯通过专业的物流设施开发团队，给客户规划、设计、建设物流园区。

收购与回租：有些企业战略发生了变化，在某地的物流园没有用了，普洛斯可以买下来、租下来，再出租给有需要的。在提高客户资产流动性的同时，获得了利润。换句话说，普洛斯将成为中国最大的“物流园区”、“物流设施、设备”的“做市商”，负责收购、买卖、租赁等。

此外，围绕物流普洛斯还有金融业务。

也许有人会猜：万科参与收购普洛斯，是不是看中了它巨大的土地储备。这肯定是重要的因素，但万科未必会把这些土地都变更用途，变成住宅“赚快钱”，地方政府也未必允许。长远看，物流地产的价值其实也不低。

手中有“普洛斯”，万科就多了一个跟地方政府谈判的筹码。在地方政府建设机场物流园、高铁物流园的时候，就可以物流用地和住宅用地同时下手。

万科正在从“住宅提供商”向“城市配套服务商”转型，通过收购普洛斯进入物流地产，是其转型的重要一步。

中国城镇化已经进行了一多半，从城镇化速度（每年1到1.25个百分点）来看，达到70%的“常住人口城镇化率”还有10年时间，这就是中国房地产行业“白银十年”说法的由来。但长远看，“城市配套服务”是没有止境的，所以万科的选择不是“逃离房地产”，而是深耕城市配套。

跟深圳地铁结缘，参与城市更新，参与城市公共设施建设，再到今天收购普洛斯，都是这种思路的延续。