3、“商改住”公寓热销

深圳是否会跟风限购？

除了商务公寓，大体量的“商改住”产品，占据了深圳公寓市场三分之一的份额。据中原研究中心统计，算上其他用途转为公寓的项目，2016年深圳市场商务公寓供应量达110万平方米，这部分其他用途改为公寓的比例约占整体公寓量的30%。

 “商改住”以及工业性质的公寓等产品，不仅大批量频频面市，并且销路很火。

深圳福田区八卦岭薄荷公寓楼盘正在推售酒店式商务公寓。它原来是鹏益花园的商业裙楼，由于近几年商业的转冷，而住宅与公寓需求旺盛，开发商把两层高拓的商铺改造成“Loft公寓”。3月17日，在楼盘现场一名销售人员表示，目前在售Loft公寓，只有1楼和2楼有，总量仅有100多套，目前仅剩10几套房源不到。

除了八卦岭薄荷酒店Loft公寓，深圳还有很多类似产品。这类产品，虽受热销但也有其“与生俱来”的弊端。买“商改住”，贷款期限一般不能超过10年，贷款利率至少上浮10%，而且不能申请住房公积金贷款。且商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。

其实，早在上个世纪90年代，深圳一批开发商将搁置了数年的烂尾楼重新包装，变成“商务公寓”或者“酒店式公寓”销售。2011年曾出台，《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，要求商业、办公类项目不得设计成住宅的格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺无法办理房产证。

4、深圳会跟进吗？

5位资深业内这样说

时过境迁，现在“商改住”又一次被推向“风口浪尖”。北京限购后，深圳的商住、“商改住”的生存空间岌岌可危。这一次深圳的商住、“商改住”是否会逃过政策调控？

美联物业深惠董事总经理江少杰：

北京商办限购后，对深圳商住市场有一定影响，主要是加重了购房群体的焦虑感，害怕深圳会跟进北京的调控政策。

深圳暂时应该不会出台商住、商办限购。因为北京和深圳的政策风向不同。第一，北京目前人口众多，对商办进行限购，能起到人口减轻负担的作用。而深圳人口并没有超越客容纳范围，“来了就是深圳人”的政策导向，欢迎外地人才来深圳落户定居。

第二，北京一二环房价较高，100—200万之间的上车公寓产品非常受欢迎，在过去一两年内，北京商住公寓的价格上涨很多；而深圳的商住公寓价格普遍低于住宅价格，并没有限制的紧迫性。

第三，两会后，深圳近几个月的成交均价环比呈递减趋势，楼市发展相对比较稳定。深圳和北京的大环境不同，短时间内深圳应该不会跟进调控，但北京作为商办限购首个范例，很难说深圳未来不会限购，但近期暂时调整的可能性不大。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉：

深圳现在是否跟进还没有定论，但是“类住宅”的问题非常严重，确实成为住房投资投机的最重要出口。住宅限购强化以后，“类住宅”成为最好的投资产品，它不限购，还有住宅的属性。现在存在的最大问题是，“类住宅”突破了土地用途管制，让一个本来发展工商业的区域变成发展房地产，实体经济房地产化是政府最担心的。“类住宅”基本上没有公共配套，完全就是针对投资需求的产品，这也是问题的严重性之一。

本身我们对商务公寓和商业办公有最小面积的规定，北京现在规定是500平米，但是开发商有可能通过打隔断分割成五六十平米的小空间。这对于消防安全隐患还有未来公共配套压力造成很大冲击。深圳跟进也是有可能的。

资深自媒体人朱罗纪：

我认为任何类型的限购限价政策在深圳都不需要再强化，这样的政策对于短期限制房价有作用，但长期执行副作用会越来越大。如果要抑制价格，深圳可以继续强化限贷政策，继续提高首付比，继续提高利率，以及对短期炒房转手者课以重税。

商办物业在深圳本身发展低迷，市场供应充足，与普通买房人关系也不大，本不需要担心价格过分上涨。之所以商办类物业会资金涌入，原因恰恰是住宅限购导致资金无处可去，而涌入商办领域。商办领域现在出现越来越多的楼盘把商办住宅化，原因也恰恰是因为看到了住宅限购给商办物业住宅化带来的机会。

这说明是住宅市场出了问题，而不是商办市场。解决住宅市场的问题，极端情况下使用行政规管措施可以理解，但如果长期化，会让我们错过寻找正确道路的机会。

深圳市房地产中介协会总监徐枫：

全国多个城市相继出台调控政策，深圳面临的压力相当之大，可谓箭在弦上。

由于深圳前两年涨幅快，现阶段的绝对值仍位于全国前列。从一手房数据来看，深圳房价并没有明显下跌。由于开发商拿地价格高、旧改成本高，一手房定价不太会低价，但其实一手房市场并不能代表深圳整个市场的表现。一手住宅的市场份额，目前仅占30%，未来份额会越来越少。二手市场才能真正反映深圳市场情况。

其实，最近从“10.4”新政后，深圳二手房市场一直并未回暖。从监测数据来看，本月成交5300套，仅是去年同期的四分之一。

因此，深圳是否会跟进调控政策，政府可能正在博弈，根据现阶段全国调控势态来看，深圳如果要跟进调控，有可能在4月或5月份出台。

克而瑞地产研究中心资深分析师：

大范围短期内应该是不会的，毕竟深圳市场特殊，现今的预证办理环节政府已经在卡预证的取得，现入市的产品大都为办公物业，若是真全面限购，岂不是会造成市场上一方面购房者无购房条件无法买房，另一方面开发商有房源却无法销售的矛盾局面。且去年10.4深圳房产政策对购房指标卡的很严厉了，一定程度上也起到抑制了投资投机目的。