第一部分 办公楼园区运行分析

第一章 办公楼产业园区建设背景

第一节 产业园区概述

一、产业园区的定义

二、产业园区的分类

三、产业园区的优势

四、产业园区与产业集群的关系

五、办公楼产业园区发展背景

1、办公楼产业园区规划的目的

2、办公楼产业园区规划的意义

3、办公楼产业园区发展的有利条件

第二节 办公楼产业园区发展阶段分析

一、生产要素聚集阶段

二、产业主导阶段

三、创新突破阶段

四、现代科技都市阶段

第三节 办公楼产业园区核心竞争力分析

一、资源整合能力

1、城市经济条件

2、区位交通条件

3、政府政策支持

4、产业集聚程度

二、运营管理能力

三、社会经济效应

第二章 办公楼产业园区建设与投资主体分析

第一节 房地产行业与产业园区建设相关性分析

一、传统房地产商投资产业园建设

二、商业地产商投资产业园建设

三、工业地产商投资产业园建设

四、产业地产商投资产业园建设

五、国外地产商投资产业园区建设

第二节 各类地产行业运行分析

一、办公楼地产行业运行分析

二、商业地产行业运行分析

三、工业地产行业运行分析

四、产业地产行业运行分析

第三节 办公楼产业园区发展能力分析

一、办公楼行业发展现状分析

二、办公楼产业园区软件环境条件分析

三、办公楼产业园区硬件环境条件分析

第三章 2012-2014年办公楼产业园区总体分析

第一节 2012-2014年国内外产业园区发展概况

一、国际知名产业园区介绍

二、我国产业园区发展的阶段进程

三、产业园区成为区域经济发展重要助推器

四、国家大力推进工业园区快速健康发展

五、苏粤携手共建产业园区取得积极成效

第二节 产业园区与城市经济发展的相关性剖析

一、产业园区生命周期的理论解析

二、从功能定位角度考量产业园区的生命周期

三、我国城市经济发展的阶段性

四、产业园区与城市经济发展的关系透析

第三节 办公楼产业园区发展的问题及对策

一、办公楼产业园区发展中的主要问题

二、中西部产业园区面临的困扰分析

三、低碳产业园建设大跃进亟需规范化

四、办公楼产业园区的规划设计原则及思路

五、办公楼产业园的定位策略与模式选择

第四章 2012-2014年办公楼产业园区运营管理分析

第一节 产业园区主要盈利模式分析

一、土地收益

二、房地产开发收益

三、有偿出让无形资源收益

四、入园企业经营税收

五、园区运营管理服务收益

六、自投项目经营收益

第二节 办公楼产业园区开发模式分析

一、“园中园”开发模式

二、“市场化”开发模式

三、“行政特区”开发模式

四、“官助民办”开发模式

第三节 办公楼产业园区建设关联群体分析

一、地方政府

二、传统房地产企业

三、商业地产企业

四、工业地产企业

五、产业地产企业

六、园区内企业

第四节 办公楼产业园区的运营管理分析

一、产业园区的两类基本运营模式

二、对工业园区实行科学规划和管理

三、产业园区的运营与开发建议

四、提升产业园区运营效率的三要素

第五节 办公楼产业园区运营案例分析

一、国际产业园区运营经验分析

1、国外产业园区投资现状分析

2、国外著名产业园运营案例分析

3、国外著名产业园成功经验借鉴

二、国内产业园区运营现状分析

1、国内产业园区投资现状分析

2、国内特色产业园区运营案例

3、国内产业园运营存在的问题

第二部分 办公楼行业发展分析

第五章 2012-2014年办公楼行业发展现状分析

第一节 我国办公楼行业发展状况分析

一、我国办公楼行业发展阶段

二、我国办公楼行业发展总体概况

三、我国办公楼行业发展特点分析

四、我国办公楼行业商业模式分析

第二节 2012-2014年办公楼行业发展现状

一、办公楼市场规模及成长性分析

二、2012-2014年我国办公楼行业发展分析

三、2012-2014年中国办公楼企业发展分析

四、2012-2014年我国办公楼行业需求情况

1、办公楼行业需求市场

2、办公楼行业客户结构

3、办公楼行业需求的地区差异

五、2012-2014年我国办公楼行业供需平衡分析

第三节 中国办公楼行业细分市场结构分析

一、办公楼行业市场结构现状分析

二、办公楼行业细分结构特征分析

三、办公楼行业细分市场发展概况

四、办公楼行业市场结构变化趋势

第六章 2012-2014年办公楼行业竞争格局分析

第一节 行业总体市场竞争状况分析

一、办公楼行业竞争结构分析

1、现有企业间竞争

2、潜在进入者分析

3、替代品威胁分析

4、供应商议价能力

5、客户议价能力

6、竞争结构特点总结

二、办公楼行业企业间竞争格局分析

1、不同地域企业竞争格局

2、不同规模企业竞争格局

3、不同所有制企业竞争格局

三、办公楼行业集中度分析

1、市场集中度分析

2、企业集中度分析

3、区域集中度分析

4、各子行业集中度

5、集中度变化趋势

四、办公楼行业SWOT分析

1、办公楼行业优势分析

2、办公楼行业劣势分析

3、办公楼行业机会分析

4、办公楼行业威胁分析

第二节 中国办公楼行业竞争格局综述

一、办公楼行业竞争概况

1、中国办公楼行业竞争格局

2、办公楼业未来竞争格局和特点

3、办公楼市场进入及竞争对手分析

二、中国办公楼行业竞争力分析

1、我国办公楼行业竞争力剖析

2、我国办公楼企业市场竞争的优势

3、国内办公楼企业竞争能力提升途径

三、中国办公楼品（服务）竞争力优势分析

1、整体竞争力评价

2、竞争力评价结果分析

3、竞争优势评价及构建建议

第七章 2012-2014年办公楼行业重点企业经营分析

第一节 中国办公楼企业总体发展状况分析

一、办公楼企业主要类型

二、办公楼企业资本运作分析

三、办公楼企业创新及品牌建设

四、办公楼企业国际竞争力分析

五、2013年办公楼行业企业排名分析

第二节 2012-2014年办公楼重点公司主要竞争力分析

一、盈利能力分析

二、偿债能力分析

三、营运能力分析

四、成长能力分析

五、现金流量分析

第八章 2014-2018年办公楼行业发展前景预测分析

第一节 2014-2018年办公楼市场发展前景

一、2014-2018年办公楼市场发展潜力

二、2014-2018年办公楼市场发展前景展望

三、2014-2018年办公楼细分行业发展前景分析

第二节 2014-2018年办公楼市场发展趋势预测

一、2014-2018年办公楼行业发展趋势

二、2014-2018年办公楼市场规模预测

三、2014-2018年办公楼行业应用趋势预测

四、2014-2018年细分市场发展趋势预测

第三节 影响企业生产与经营的关键趋势

一、市场整合成长趋势

二、需求变化趋势及新的商业机遇预测

三、企业区域市场拓展的趋势

四、科研开发趋势及替代技术进展

五、影响企业销售与服务方式的关键趋势

第二部分 办公楼产业园区规划

第九章 办公楼产业园区定位及规划

第一节 办公楼产业园区的发展定位

一、办公楼产业园区的功能定位

二、办公楼产业园区的产业定位

第二节 产业园区产业链搭建

一、办公楼产业园区产业结构

二、办公楼产业园区产业链条的设计

第三节 产业园区的规划布局

一、办公楼产业园区用地布局

二、办公楼产业园区各功能区的建设规模

三、办公楼产业园区产业布局

第四节 办公楼产业园区保障体系

一、办公楼产业政策支持体系

二、办公楼产业园区公共服务平台搭建

三、办公楼产业园区运营模式设计

第十章 办公楼产业园区投资成本与收益估算

第一节 办公楼产业园区经济效益评估

一、产业园区投资估算

1、办公楼产业园区总投资估算

2、办公楼产业园区分阶段投资估算

二、成本估算估算

三、产值估算

四、销售收入估算

五、销售税金估算

第二节 办公楼产业园区社会效益评估

第三节 办公楼产业园区生态效益评估

第四节 办公楼产业园区适应性评价指标体系

一、目标适应性指标

二、经济适应性指标

三、社会适应性指标

第四部分 办公楼园区发展趋势预测

第十一章 办公楼产业园区建设行业发展趋势预测

第一节 办公楼产业园区发展趋势分析

一、优惠政策向产业集群转变

二、由加工型高新区向研发型高新区转型

三、从引进大型公司向科技型中小企业集群转变

四、由土地运营向综合的产业开发及氛围培育转变

五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型

第二节 产业园区细分市场发展趋势分析

一、现代农业园区投资重点及趋势

二、工业园区投资重点及趋势

三、科技园区投资重点及趋势

四、物流园区投资重点及趋势

五、创意产业园区投资重点及趋势

六、总部经济园区投资重点及趋势

第三节 办公楼产业园区建设行业前景分析

一、办公楼产业园区建设行业存在的问题

二、办公楼产业园区创新规划方式及理念

三、办公楼产业园区服务平台的创新建议

四、办公楼产业园区投资开发及运营建议

五、办公楼产业园区建设行业融资建议

六、办公楼产业园区建设行业前景分析

第十二章 办公楼产业园区的投资潜力分析

第一节 办公楼产业园区的投资形势分析

一、产业园区具有良好的投资价值

二、“十二五”期间全国兴起产业园投资热潮

三、高新区转型下的投资机会分析

第二节 办公楼产业园区的发展前景展望

一、产业园区未来发展前景光明

二、中国开发区面临的发展机遇

三、未来十年办公楼产业园区发展的战略方向

第三节 办公楼产业园投资前景分析

一、办公楼产业园投资吸引力

二、办公楼产业园增长动力分析

三、办公楼产业园区域投资潜力分析

第五部分 办公楼园区投资策略建议

第十三章 办公楼产业园区建设行业投融资分析

第一节 办公楼产业园区建设行业投资分析

一、办公楼产业园区建设行业投资风险

1、市场风险

2、经营风险

3、政策风险

4、人才技术风险

二、办公楼产业园区建设行业投资规模

第二节 办公楼产业园区建设行业融资分析

一、企业融资模式

1、政府特殊支持融资

2、通过银行贷款融资

3、社会资金

二、项目融资模式

1、特许经营（BOT模式）

2、公私合营（如PPP模式）

3、施工方垫资承包

4、使用者预付费

三、其他融资模式

第三节 办公楼产业园区的投融资分析

一、办公楼产业园区投资环境十强情况

二、办公楼产业园区融资的必要性阐述

三、办公楼产业园区开发模式及融资方式透析

四、办公楼产业园区融资方式的选择

第十四章 办公楼产业园区的招商策略研究

第一节 办公楼产业园区的招商流程介绍

一、确立目标

二、广泛搜集各方面资料

三、制订各类招商方案

四、比较选择各类招商方案

第二节 办公楼产业园区建设行业招商分析

一、企业入园行为分析

二、产业园区招商环境

三、产业园区招商定位

四、产业园区招商标准

五、产业园区招商方式

1、中介招商

2、产业招商

3、网络招商

4、其他招商方式

第三节 办公楼产业园区的招商策略探究

一、定位策略

二、价格策略

三、合作方式策略

四、广告宣传策略

五、跟踪服务策略

第四节 办公楼产业园区招商引资策略

一、2014年办公楼产业园区招商策略

二、办公楼产业园区招商引资营销策略

三、办公楼产业园区招商引资发展策略

四、办公楼产业园区服务外包策略分析

1、区域视角中的服务外包

2、地方视角中的服务外包

3、办公楼产业园区服务外包发展策略

第十五章 办公楼产业园区投资策略分析

第一节 办公楼产业园主要投资模式

一、产业园开发模式

二、产业地产商模式

三、综合运作模式

第二节 办公楼产业园建设融资渠道分析

一、产业园建设行业发展的难题：资金与管理

二、资金与管理产业地产的资本特点

三、目前国内主要融资渠道

四、多元化的融资发展方向分析

第三节 提升办公楼产业园投资环境竞争力的对策措施

一、促进产业集群方面

二、完善生产要素方面

三、拓展需求条件方面

四、主导企业发展方面

五、品牌营销推广方面

第四节 中商情报办公楼产业园投资建议

一、运营策略建议

二、投资策略建议

三、招商策略建议

  产业园区是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚集形式，担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。园区的具体形式多种多样，主要包括高新区、开发区、科技园、工业区、产业基地、特色产业园、孵化器、加速器等以及近期各地陆续提出的产业新城、科技新城等。近年来随着我国经济发展的需要，产业园区逐渐被各级政府所重视。它在区域经济与产业经济之间形成了一个产业联动的桥梁，它承载着区域产业的系统组合与补充，以及主导产业的合理链接与配套等功能作用。产业园区建设的同时为科技创新型、经营创业型和配套加工型、咨询服务型等企业构建了一个适合企业发展的经营平台。目前园区经济的发展日趋完善、日渐成熟，现已形成了产业园区建设与发展的特有运营模式，成为区域经济发展中不可或缺的组成部分，在今后的经济建设中将进一步发挥拉动区域经济快速增长的巨大作用。2011-2012年，各地“十二五”规划浮出水面，引人注目的是各地政府力图打造各类产业集聚区的雄心和手笔。在规划中，产业园的上马和扩建令人瞩目，如贵州要建设百余个特色产业园、重庆要建设离岸数据开发和处理中心两大基地、黑龙江要建设哈大齐工业走廊建设区、安徽要形成10个左右的新兴产业基地。“十二五”期间，各地千亿级的产业园规划就有十余个，这意味着，未来五年中国或将进入各类产业园区建设的高峰期。

    中国工业从分散走向集中，得益于改革开放沿海14个开放口岸，得益于工业集中思路的拓展。开发区路径从沿海走向沿江，环长三角珠三角环渤海，再进一步走向东北中部，最后完成成渝为代表的西部，这是一次伟大的战略布局，对于中国经济腾飞有着积极意义。作为中国30年高速发展的成功经验之一，开发区正成为“中国模式”的一部分。33年前，中国在南海边建立最早的开发区——深圳蛇口工业区，其后又于1984年在沿海城市建立第一批14个经济技术开发区。而今，难以精确计数的众多开发区星罗棋布在中国的每一个省份，成为当地经济耀眼的明星。仅以为数不多的国家级开发区而论，其以中国万分之七的土地创造了7%的GDP、12%的工业增加值、6%的税收，吸纳了1/3的外商直接投资。对中国30年的高速发展，开发区可谓居功至伟。但是到如今，为数众多的开发区已处于或正处于十字路口：在战略使命上，鉴于整个国家改革的停滞，开发区已不复当年改革开放试验田的角色热，而变得犹疑甚至是迷失；在发展方向上，开发区所在地区的城市化扩张过程中，原来更多承载经济发展职能的开发区纷纷向城市行政区转型；在发展方式上，以土地开发为主要支撑的开发区在国家严控用地指标的背景下，发展空间日益受限；在发展政策上，随着国家政策日趋均衡化，开发区所能提供的发展优势已不再明显；在运作模式上，越来越多的民营公司正侵入这一领域，对开发区政企不分的管委会运营模式构成挑战。开发区到了一个关键的转折期：是继续扮演中国发展探索的先锋还是在经济社会发展大潮中逐渐被边缘化？在这样的形势下，开发区应该如何应对？如何在危机中得到发展呢？

    “十一五”以来，我国高新技术产业化成果显著，在信息与空间、新材料、先进制造、能源、先进交通等领域涌现出一批重大技术创新成果，自主创新能力进一步提高。高速铁路、无线宽带通信、高性能计算机、新能源汽车等技术已步入世界先进行列。若干高新技术重大成套装备及其关键零部件实现了自主设计制造。以信息网络等高新技术为主要支撑的电子商务、数字媒体等现代服务业新兴业态层出不穷。国家高新区和产业化基地已成为推动区域经济发展的重要增长极，将为“十二五”期间战略性新兴产业的培育和发展提供强大支撑。目前，我国启动了北京中关村、上海张江、武汉东湖等三个国家自主创新示范区建设，国家高新区总数达到83家，国家高新技术产业化基地172家，国家现代服务业产业化基地48家，火炬计划特色产业基地259家，火炬计划软件产业基地35家，国家科技兴贸创新基地58家，一批市场占有率高、竞争力强的产业集群不断发展壮大，已初步形成了布局较为合理的高新技术产业体系。在取得显著成绩的同时，产业园区规划仍存在一些突出问题：首先，园区发展规划与产业发展规划的定位不明确，部分园区把产业发展规划等同于园区中长期发展规划，在园区发展规划中单方面过于注重产业规划，没有把园区产业化发展与城市化发展、社会功能配套、组织保障等有机结合起来，降低了园区发展规划的整体指导性。其次，园区间的产业同构现象客观存在，没有实现园区产业错位发展、差异化竞争策略。最后，园区发展规划前瞻性有待进一步提高。面对这些问题，产业园如何从产业链的角度对现有的区域产业进行深入分析研究，寻找缺失环节和关键环节？如何结合区域的产业基础和资源禀赋，进行产业定位和产业规划布局，选择主导产业和支柱产业？如何在园区建设与运营管理模式和机制上形成突破，保持健康、持续的发展趋势？如何正确处理招商引资和创新创业的关系，保持区域经济的内生增长动力？如何在围绕园区产（企）业发展的需求上形成特色的产业服务体系？产业园区建设的目的是招商引资，即利用土地资源来换取资金。国际投资市场的竞争，不仅是投资者之间的竞争，也是引资者之间的竞争，引资者的竞争实际上就是引资环境的竞争，谁的引资环境好，谁就能更好地吸引外资，产业园区的招商引资首先应对本身的引资环境进行分析，积极创造好的引资环境，才能增强自己的引资营销实力。通过功能优势集聚的产业效应树立产业园区的市场定位形象，以完整的产业集群树立产业园区的市场定位形象。产业园区的招商引资不仅要与国外的产业园区竞争，国内区域内的产业园区同样存在着激烈的竞争。如何进行产业园区的市场定位？如何发挥自身的特长，吸引更多的外资进入？应该采取什么样的手段呢？

    本研究咨询报告由中商智业咨询公司领衔撰写，在大量周密的市场调研基础上，主要依据了国家统计局、国家海关总署、国家商务部、国家财政部、国务院发展研究中心、中国开发区协会、办公楼行业相关协会、中商情报网、全国及海外多种相关报刊杂志的基础信息等公布和提供的大量资料，对我国办公楼产业园发展情况、发展趋势及其所面临的问题等进行了分析，对办公楼产业园投资、招商等方面进行了深入探讨。报告同时还对我国北京、广东等地主要办公楼产业园的发展概况、发展策略进行了分析，揭示了办公楼产业园的发展机会，以及当前办公楼产业园面临的国际市场的竞争与挑战。本报告内容丰富、翔实，是办公楼产业园相关行业、投资企业以及相关单位准确了解目前办公楼产业园发展动态，把握办公楼产业园发展趋势，制定市场策略必备的精品。