2019-2025年揚州市寫字樓市市場調查及投資咨詢報告-中商產業研究院

內容概括

寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈。有的寫字樓由業主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發展。在寫字樓集中的地區往往形成城市的“中心商務區”，為社會各行各業，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現代城市發展的重要組成部分。近幾年，揚州市房地產開發投資額整體呈逐年增長趨勢。2018年，揚州市房地產開發項目投資472.76億元，比上年增長6.6%。其中，揚州市寫字樓投資額達到40.72億元，占全市房地產投資的比重達到8.6%。2018年，揚州市寫字樓市場整體向好。在市場供給方面：2018年，揚州市寫字樓新開工面積64.41萬平方米，同比增長26.7%；施工面積152.47萬平方米，同比增長14.48%；竣工面積23.42萬平方米，同比增長5.9%。在市場銷售方面：2018年，揚州市寫字樓銷售面積達15.47萬平方米，同比增長20.8%；銷售金額為11.22億元，同比增長19.0%。隨著揚州市經濟的發展，越來越多的企業開始在揚州落地生根。尤其是在“互聯網+”的帶領下，越來越多服務生活類企業進入揚州，這些企業的加入將帶動揚州市寫字樓市場的需求。未來將會有更多的服務型、互聯網化的企業進駐揚州，屆時揚州的寫字樓市場需求將會達到一個小高峰。隨著宏觀經濟發展以及城市產業布局的影響，未來幾年揚州市寫字樓行業將保持較快的增長，寫字樓的市場投資規模將維持在相對較高的水平。預計到2025年，揚州市寫字樓市場投資規模將達80億元；寫字樓竣工面積將達到44萬平方米；寫字樓銷售規模將達到25億元。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 10

第一節寫字樓定義與特點 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務公寓的區別 11

第二節寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業開發目的分 13

第三節寫字樓物業檔次的劃分標準 14

一、頂級物業（國際寫字樓） 14
二、高檔物業（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業（丙級寫字樓） 17

第二章中國寫字樓市場分析 18

第一節中國寫字樓市場現狀分析 18

一、寫字樓發展回顧分析 18
二、寫字樓市場特征分析 18
三、寫字樓錯位競爭分析 21
四、甲級寫字樓競爭分析 21

第二節中國寫字樓投資分析 23

一、房地產投資金額分析 23
二、寫字樓投資金額分析 24
三、房地產開發資金來源規模 24

第三節中國寫字樓市場供給分析 25

一、寫字樓新開工面積 25
二、寫字樓施工面積分析 26
三、寫字樓竣工面積分析 26

第四節中國寫字樓銷售情況分析 26

一、寫字樓銷售面積分析 26
二、寫字樓銷售金額分析 27
三、寫字樓銷售價格分析 27
四、寫字樓價格波動原因 28

第三章揚州市房地產市場環境分析 29

第一節揚州市地理交通環境分析 29

一、地理位置 29
二、行政劃分 29
三、土地資源 29
四、交通條件 29
五、人口規模 30

第二節揚州市宏觀經濟環境分析 30

一、揚州市GDP增長情況分析 30
二、揚州市產業結構情況分析 31
三、揚州市固定資產投資分析 31
四、揚州市工業發展現狀分析 32
五、揚州市居民收入情況分析 32

第三節揚州市房地產政策環境分析 33

一、房地產政策環境綜述 33
二、揚州市房地產政策 34
三、寫字樓相關政策分析 37

第四節揚州市房地產市場環境分析 38

一、房地產投資金額分析 38
二、房地產施工面積分析 38
三、房地產新開工面積分析 38
四、房地產竣工面積分析 39
五、房地產銷售面積分析 39
六、房地產銷售金額分析 40
七、房地產市場價格分析 40

第四章揚州市寫字樓市場供需狀況分析 41

第一節揚州市寫字樓市場投資分析 41

一、揚州市寫字樓投資額分析 41
二、揚州市寫字樓投資熱點分析 41

第二節揚州市寫字樓市場供給分析 42

一、揚州市寫字樓新開工面積 42
二、揚州市寫字樓施工面積分析 42
三、揚州市寫字樓竣工面積分析 42

第三節揚州市寫字樓銷售情況分析 43

一、揚州市寫字樓銷售面積分析 43
二、揚州市寫字樓銷售金額分析 43
三、揚州市寫字樓待售面積分析 44

第四節揚州市寫字樓出租市場分析 44

一、揚州市寫字樓出租現狀分析 44
二、揚州市寫字樓出租需求分析 44
三、揚州市寫字樓出租價格分析 45

第五章揚州市重點區域寫字樓市場分析 46

第一節廣陵區寫字樓市場分析 46

一、寫字樓市場投資分析 46
二、寫字樓市場供給分析 46
三、寫字樓銷售情況分析 46
四、寫字樓建設項目分析 47
五、寫字樓租金水平分析 49

第二節邗江區寫字樓市場分析 49

一、寫字樓市場投資分析 49
二、寫字樓市場供給分析 50
三、寫字樓銷售情況分析 50
四、寫字樓建設項目分析 50
五、寫字樓租金水平分析 52

第三節江都區寫字樓市場分析 52

一、寫字樓市場投資分析 52
二、寫字樓市場供給分析 53
三、寫字樓銷售情況分析 53
四、寫字樓建設項目分析 54
五、寫字樓租金水平分析 54

第四節開發區寫字樓市場分析 54

一、寫字樓市場投資分析 54
二、寫字樓市場供給分析 55
三、寫字樓銷售情況分析 55
四、寫字樓建設項目分析 56
五、寫字樓租金水平分析 57

第六章揚州市寫字樓客戶類型與營銷策略 58

第一節揚州市寫字樓客戶類型分析 58

一、跨國公司客戶 58
二、金融企業客戶 58
三、工業企業客戶 58
四、貿易企業客戶 58
五、專業服務機構 59
六、其他類型客戶 59

第二節揚州市寫字樓客戶選擇因素 59

一、地理位置 59
二、物業服務 60
三、租金水平 60
四、內部裝修 60
五、通信網路 61
六、商業配套 61

第三節揚州市寫字樓客戶銷售策略分析 61

一、注重采集企業客戶關鍵信息 61
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 61
三、強調客戶決策人的公關管理 62
四、強調銷售團隊的組織與協調 62
五、營造對企業客戶商圈的支持 63

第七章揚州市寫字樓招商定位與策略分析 64

第一節揚州市寫字樓招商階段分析 64

一、開發前期招商 64
二、開發中期招商 65
三、開業階段招商 65
四、開業后的招商 66

第二節揚州市寫字樓招商定位要素 66

一、寫字樓業態定位 66
二、寫字樓目標市場 67
三、寫字樓主題特色 67
四、寫字樓品種組合 67

第三節揚州市寫字樓營銷推廣工具 67

一、樓書 67
二、DM單 69
三、VI系統 69
四、戶外包裝 70
五、報紙廣告 70
六、車身廣告 71

第四節揚州市寫字樓招商策略分析 71

一、寫字樓項目的招商定位 71
二、寫字樓招商的廣告推廣 72
三、寫字樓的招商流程分析 73
四、寫字樓的招商策略建議 75
五、寫字樓的招商管理流程 78

第八章揚州市寫字樓物業管理服務分析 81

第一節揚州市寫字樓物業服務方式 81

一、委托服務型物業服務 81
二、自主經營型物業服務 81
三、專業服務企業物業服務 81

第二節揚州市寫字樓前期物業服務內容 82

一、簽訂物業服務合同 82
二、制訂物業服務方案 82
三、成立業主委員會 82
四、編寫物業維修公約 82
五、制訂規劃并具體落實 82
六、做好物業的接管驗收 82

第三節揚州市寫字樓物業營銷租售管理 83

一、寫字樓租賃合同的簽訂 83
二、寫字樓租賃合同的執行 83
三、寫字樓客戶的選擇 83
四、寫字樓租金的確定 86

第四節揚州市寫字樓日常物業服務內容 87

一、寫字樓前臺服務內容 87
二、寫字樓設施設備管理 88
三、寫字樓的安全服務 88
四、寫字樓的消防管理 89
五、寫字樓的保潔管理 89

第五節揚州市寫字樓物業管理的策略分析 90

一、物業管理水平影響寫字樓品質 90
二、掌握客戶需求提供針對性服務 90
三、細分主流客戶突出服務重點 91
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 92
五、運用特色管理成就超值服務 92

第九章揚州市寫字樓項目開發策略分析 94

第一節揚州市寫字樓項目開發要點分析 94

一、寫字樓的開發策略分析 94
二、寫字樓的市場調查分析 95
三、寫字樓的地塊定位建議 96
四、寫字樓的市場需求分析 97
五、寫字樓的市場供給分析 98

第二節揚州市寫字樓產品規劃設計 99

一、寫字樓建筑規劃設計要點 99
二、寫字樓配置規劃設計要點 100
三、寫字樓智能辦公設計分析 102
四、寫字樓生態辦公設計分析 103

第三節揚州市超高層高端寫字樓設計趨勢 106

一、規模和功能向復合型發展 106
二、更注重與城市關系的融合 106
三、產品的設計標準不斷提高 107

第十章揚州市寫字樓開發重點企業分析 111

第一節揚州京華城中城生活置業有限公司 111

一、企業發展基本情況 111
二、企業開發項目分析 111
三、企業發展策略分析 112
四、企業競爭優勢分析 113

第二節揚州亞太置業有限公司 113

一、企業發展基本情況 113
二、企業開發項目分析 113
三、企業發展策略分析 114

第三節揚州昌建尊源置業有限公司 115

一、企業發展基本情況 115
二、企業開發項目分析 115
三、企業發展策略分析 116

第四節揚州市德華置地有限公司 116

一、企業發展基本情況 116
二、企業開發項目分析 117
三、企業發展策略分析 118

第五節揚州鴻舜置業有限公司 118

一、企業發展基本情況 118
二、企業開發項目分析 119

第十一章 2019-2025年揚州市寫字樓市場前景預測分析 120

第一節 2019-2025年中國寫字樓市場前景分析 120

一、中國寫字樓市場前景樂觀 120
二、寫字樓區域發展潛力分析 120
三、寫字樓成地產投資新趨勢 121
四、郊區寫字樓市場前景看好 121

第二節 2019-2025年揚州市寫字樓市場趨勢分析 122

一、價值取向明朗化 122
二、產品符合時代特質 123
三、與國際化辦公需求相符合 125

第三節 2019-2025年揚州市寫字樓市場前景預測 125

一、寫字樓投資規模預測分析 125
二、寫字樓市場供給預測分析 126
三、寫字樓市場需求預測分析 127

第十二章 2019-2025年揚州市寫字樓投資風險及策略分析 128

第一節 2019-2025年揚州市寫字樓投資盈利分析 128

一、寫字樓投資開發特性 128
二、寫字樓投資開發條件 129
三、寫字樓盈利模式分析 130
四、寫字樓投資成本分析 134
五、寫字樓的投資回報率 135

第二節 2019-2025年揚州市寫字樓投資風險分析 136

一、政策風險 136
二、地段風險 137
三、功能風險 138
四、規劃風險 138
五、空置風險 138
六、競爭風險 138

第三節 2019-2025年揚州市寫字樓投融資策略分析 138

一、寫字樓項目融資渠道 138
二、寫字樓投資技巧分析 140
三、寫字樓投資策略分析 141

圖表目錄

圖表 1 2014-2018年中國不同用途房地產開發投資構成統計 24
圖表 2 2014-2018年中國寫字樓投資完成額統計 24
圖表 3 2014-2018年中國房地產開發企業到位資金統計 25
圖表 4 2018年房地產開發企業資金來源結構 25
圖表 5 2014-2018年中國寫字樓新開工面積統計 25
圖表 6 2014-2018年中國寫字樓施工面積統計 26
圖表 7 2014-2018年中國寫字樓竣工面積統計 26
圖表 8 2014-2018年中國寫字樓銷售面積統計 27
圖表 9 2014-2018年中國寫字樓銷售額統計 27
圖表 10 2014-2018年中國寫字樓年均銷售價格統計 27
圖表 11 2014-2018年揚州市人口數量統計 30
圖表 12 2014-2018年揚州市生產總值統計 30
圖表 13 2014-2018年揚州市分產業數據統計情況 31
圖表 14 2018年揚州市生產總值產業結構圖 31
圖表 15 2014-2018年揚州市固定資產投資額統計 32
圖表 16 2014-2018年揚州市工業增加值及增長率情況 32
圖表 17 2014-2018年揚州市居民人均可支配收入情況 33
圖表 18 2014-2018年揚州市房地產開發投資額統計 38
圖表 19 2014-2018年揚州市商品房屋施工面積統計 38
圖表 20 2014-2018年揚州市商品房屋新開工面積統計 39
圖表 21 2014-2018年揚州市商品房屋竣工面積統計 39
圖表 22 2014-2018年揚州市商品房屋銷售面積統計 39
圖表 23 2014-2018年揚州市商品房屋銷售金額統計 40
圖表 24 2018年揚州市房地產價格變化趨勢圖 40
圖表 25 2014-2018年揚州市寫字樓完成投資額及占比統計 41
圖表 26 2014-2018年揚州市寫字樓新開工面積統計 42
圖表 27 2014-2018年揚州市寫字樓施工面積統計 42
圖表 28 2014-2018年揚州市寫字樓竣工面積統計 43
圖表 29 2014-2018年揚州市寫字樓銷售面積統計 43
圖表 30 2014-2018年揚州市寫字樓銷售金額統計 43
圖表 31 2014-2018年揚州市寫字樓待售面積統計 44
圖表 32 2014-2018年廣陵區寫字樓完成投資額及占比統計 46
圖表 33 2014-2018年廣陵區寫字樓新開工面積統計 46
圖表 34 2014-2018年廣陵區寫字樓銷售面積統計 47
圖表 35 揚州市廣陵區寫字樓主要項目情況 47
圖表 36 揚州市廣陵區部分寫字樓租金統計 49
圖表 37 2014-2018年邗江區寫字樓完成投資額及占比統計 49
圖表 38 2014-2018年邗江區寫字樓新開工面積統計 50
圖表 39 2014-2018年邗江區寫字樓銷售面積統計 50
圖表 40 揚州市邗江區寫字樓主要項目情況 50
圖表 41 揚州市邗江區部分寫字樓租金統計 52
圖表 42 2014-2018年江都區寫字樓完成投資額及占比統計 53
圖表 43 2014-2018年江都區寫字樓新開工面積統計 53
圖表 44 2014-2018年江都區寫字樓銷售面積統計 53
圖表 45 揚州市江都區寫字樓主要項目情況 54
圖表 46 2014-2018年開發區寫字樓完成投資額及占比統計 55
圖表 47 2014-2018年開發區寫字樓新開工面積統計 55
圖表 48 2014-2018年開發區寫字樓銷售面積統計 55
圖表 49 揚州市開發區寫字樓主要項目情況 56
圖表 50 寫字樓開業后招商類別 66
圖表 51 寫字樓招商的策略 77
圖表 52 招商人員的基本工作程序 78
圖表 53 重要客戶接待流程 79
圖表 54 寫字樓招商審核流程 80
圖表 55 寫字樓自用型客戶統計 84
圖表 56 揚州京華城中城生活置業有限公司基本情況 111
圖表 57 揚州京華城中城項目效果圖 112
圖表 58 揚州亞太置業有限公司基本情況 113
圖表 59 揚州國際公館甲級高端寫字樓項目效果圖 114
圖表 60 揚州昌建尊源置業有限公司基本情況 115
圖表 61 昌建廣場甲級寫字樓項目效果圖 116
圖表 62 揚州市德華置地有限公司基本情況 117
圖表 63 環球金融城5A甲級寫字樓項目效果圖 118
圖表 64 揚州鴻舜置業有限公司基本情況 119
圖表 65 鴻舜御峰華府高端寫字樓項目效果圖 119
圖表 66 2019-2025年揚州市寫字樓投資規模預測趨勢圖 126
圖表 67 2019-2025年揚州市寫字樓竣工面積預測趨勢圖 126
圖表 68 2019-2025年揚州市寫字樓銷售額預測趨勢圖 127
圖表 69 寫字樓運營管理能力示意圖 130
圖表 70 寫字樓需求類型及因素 130
圖表 71 寫字樓需求投資者類型情況 131
圖表 72 寫字樓開發運營模式-直接處置型 131
圖表 73 寫字樓開發運營模式-運營處置型 132
圖表 74 寫字樓盈利模式整體示意圖 132
圖表 75 寫字樓盈利模式影響因素 133
圖表 76 寫字樓可持續盈利模式分析 133
圖表 77 寫字樓盈利案例研究 134
圖表 78 寫字樓運營管理費用情況 135
圖表 79 寫字樓行業融資渠道 140

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