2019-2025年中國養老地產市場調查與發展預測報告-中商產業研究院

內容概括

2019-2025年中國養老地產市場調查與發展預測報告

報告目錄

第一章養老地產行業發展基礎概述 15

第一節養老地產概述 15

一、養老產業的定義和目標 15
二、養老產業的基本特點 15
三、養老產業的內涵分析 16
（一）養老服務 17
（二）養老產品 17
（三）養老產業鏈 17
四、養老地產利益主體分析 17
五、養老模式類型分析 18
一、家庭養老 18
二、機構養老 19
三、社區養老 19

第二節養老地產行業政治法律環境（P） 20

一、行業相關法律法規 20
（一）《中華人民共和國老年人權益保障法》 20
（二）《關于加強老年人優待工作的意見》 21
（三）《關于加快發展養老服務業的意見》 22
（四）《關于加快發展養老服務業的若干意見》 24
（五）《關于全面推進居家養老服務工作的意見》 25
（六）“以房養老”試點的指導意見 26
（七）《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》 28
（八）《關于開展智慧健康養老應用試點示范的通知》 29
（九）《關于運用PPP模式支持養老服務業發展的實施意見》 29
二、行業相關發展規劃 30
（一）《“健康中國2030”規劃綱要》 30
（二）《關于支持整合改造閑置社會資源發展養老服務的通知》 31
（三）《智慧健康養老產業發展行動計劃（2017-2020年）》 33
（四）《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》 35
（五）《“十三五”健康老齡化規劃》 36
（六）《關于制定和實施老年人照顧服務項目的意見》 40

第三節行業經濟環境分析（E） 41

一、中國GDP增長情況分析 41
二、工業經濟發展形勢分析 42
三、社會固定資產投資分析 43
四、全社會消費品零售總額 44
五、全國居民收入增長分析 45
六、居民消費價格變化分析 46
七、對外貿易發展形勢分析 47

第四節行業社會環境分析（S） 48

一、中國人口老齡化趨勢分析 48
（一）老齡人口規模增長 48
（二）老齡人口發展預測 49
二、中國老年人養老模式分析 51
三、中國養老觀念的轉變分析 55
四、社會養老服務體系的現狀 56
五、中國的老齡人口紅利分析 57

第五節行業技術環境分析（T） 58

一、養老地產市場項目的產品分析 58
二、養老地產產品的功能、設計與內涵 59
（一）養老地產住宅設計的功能 59
（二）養老地產住宅的設計與內涵 60
三、《老年人建筑設計規范》簡介及內容 61
（一）《老年人建筑設計規范》簡介 61
（二）《老年人建筑設計規范》內容 61

第二章國際養老地產行業運行狀況分析 68

第一節國際養老地產業運行環境分析 68

一、世界人口總數和分布 68
二、世界人口老齡化現狀 69
三、世界各國老齡化對策 71

第二節國外養老地產業發展狀況分析 74

一、國外養老模式發展歷程 74
二、國外養老模式經驗借鑒 75
三、國外老年人的居住模式 78
四、國外養老地產發展分析 81
五、國際養老社區模式分析 82
六、西方養老地產發展經驗 84

第三節世界主要國家養老地產發展分析 85

一、美國養老地產發展現狀及對策 85
（一）美國的養老模式分析 85
（二）養老地產市場現狀 88
（三）老齡化發展的對策 89
（四）養老產業發展前景 90
（五）養老產業發展借鑒 91
二、日本養老地產發展現狀及對策 92
（一）成熟的養老保障體系 92
（二）日本養老模式分析 94
（三）養老地產發展現狀 94
（四）老齡化發展的對策 97
（五）養老地產發展經驗 100
三、歐洲國家養老地產發展現狀 101
（一）英國養老地產現狀 101
（二）荷蘭養老地產現狀 102
（三）法國養老地產現狀 102
（四）丹麥養老地產現狀 103
（五）德國養老地產現狀 104
（六）瑞典養老產業現狀 105
四、其他國家養老地產發展現狀 106

第三章我國養老地產行業運行現狀分析 108

第一節我國養老地產行業發展狀況 108

一、我國養老地產行業發展階段 108
二、我國養老地產典型案例分析 108
三、我國各類企業投資養老地產 110
（一）房企布局養老地產情況 110
（二）保險企業涉足養老地產 114
（三）多家央企投資養老地產 115
（四）外資在華投資老年住宅 116

第二節不同類型養老地產市場分析 117

一、養老服務嵌入式住宅市場 117
二、養老服務型老年公寓市場 117
三、“學院式”養老地產市場 119
四、健康養生型養老地產市場 120
五、養老綜合體養老地產市場 121

第三節中國養老地產市場規模 121

第四節京津冀養老地產市場分析 123

一、北京市養老地產市場分析 123
（一）老齡人口規模分析 123
（二）養老地產現狀分析 123
二、天津市養老地產市場分析 124
（一）老齡人口規模分析 124
（二）養老地產現狀分析 125
三、河北省養老地產市場分析 126
（一）老齡人口規模分析 126
（二）養老地產現狀分析 126
四、京津冀協同發展養老產業 127
五、京津冀地區養老地產發展現狀 127
第二部分行業前景調研 129

第四章我國養老地產發展模式分析 129

第一節家庭養老 129

第二節機構養老 129

一、案例 129
二、機構養老的盈虧分析 130
三、模式點評 131

第三節社區居家養老 132

一、案例 132
二、模式點評 133

第四節新興的養老模式 134

一、養生文化村 134
（一）案例 134
（二）模式點評 135
二、大型綜合性服務機構 135
（一）案例 135
（二）模式點評 136
三、以房養老 136
（一）案例 136
（二）模式點評 136
四、異地養老 137
（一）異地購房 137
（二）“候鳥式”養老 138
（三）“季節性”養老 138
（四）海外華人回國養老 139
五、度假養老基地連鎖 140
（一）案例 140
（二）模式點評 140
六、分時度假式養老 141
（一）案例 141
（二）模式點評 142
七、連鎖養老超市 142
（一）案例 142
（二）模式點評 142

第五節我國養老地產模式案例總結 143

一、“社區+醫院+地產”模式 143
二、會籍制的養老俱樂部 143
三、以房養老 143
四、異地養老 143
五、度假基地連鎖 143
六、分時度假式養老 143
七、連鎖養老超市 144

第六節創新養老模式的建議 144

一、養老產業必須走社會化的道路 144
二、養老產業必須走產業化的道路 145
三、養老產業必須走專業化的道路 145
四、產品創新是養老地產發展關鍵 145

第五章養老地產行業開發模式分析 146

第一節與社區共同建設 146

一、專門建設綜合型養老社區 146
二、新建大型社區的同時開發養老組團 147
三、普通社區中配建各類養老產品 147
四、成熟社區周邊插建多功能老年服務設施 148

第二節與相關設施并設 148

一、與醫療機構結合 148
二、養老設施與幼兒園并設 148
三、與教育設施結合 149

第三節與旅游或商業地產結合 149

一、在旅游風景區中開發養老居住產品 149
二、與商業地產結合而開發老年公寓 150

第四節與國際品牌接軌 150

一、建世界型連鎖老年設施 150
二、與國際知名養老品牌共同開發 150

第五節以其他方式轉型 151

一、利用險資投資養老地產 151
二、與護理服務業結合 151
三、利用自身獨特資源轉型 151
四、將舊的國有資產盤活 151

第六章養老地產行業經營模式分析 152

第一節中國養老地產商業模式分析 152

一、中國現有養老地產模式分析 152
二、適合中國養老地產開發模式 154
三、中國養老地產運營模式分析 159
四、中國養老地產盈利模式解析 161

第二節中國養老地產管理模式分析 163

一、房地產開發商管理的模式 163
二、與專業公司建立戰略聯盟 163
三、引進專業公司的管理模式 164
四、各種管理模式的優劣對比 164
五、養老地產管理的收益分析 164

第七章養老地產行業重點項目分析 165

第一節北京東方太陽城 165

一、項目基本情況概述 165
二、項目規劃設計分析 165
三、項目運營模式分析 167
四、項目配套設施服務 168
五、項目盈利情況分析 168
六、項目的優劣勢分析 169

第二節三亞清平樂 170

一、項目基本情況概述 170
二、項目規劃設計分析 171
三、項目運營模式分析 174
四、項目運營現狀分析 174
五、項目盈利情況分析 175
六、項目的優劣勢分析 175

第三節上海親和源老年公寓 176

一、公寓基本情況概述 176
二、公寓規劃設計分析 176
三、公寓運營模式分析 177
四、公寓配套設施服務 177
五、公寓盈利情況分析 179
六、公寓的優劣勢分析 180

第四節榮成老年公寓 181

一、公寓發展簡況分析 181
二、公寓配套服務分析 181
三、公寓收費情況分析 182
四、公寓發展規劃分析 183

第五節十大養老地產項目介紹 183

一、西塘—保利西塘越 183
二、天津—永泰紅磡陽光幸福村 184
三、天津—濱海雲杉鎮 185
四、青島—新華錦國際頤養中心 186
五、上海—復星星堡中環 186
六、宜興—中大九如城 187
七、杭州—萬科隨園嘉樹 187
八、長沙—康乃馨國際老年生活示范區 188
九、北京—萬科幸福匯 188
十、沈陽—蔚藍聽雨觀瀾林溪公館 189

第八章養老地產消費者調研分析 191

第一節老年人特征與消費能力分析 191

一、老年人的生理特征研究 191
（一）老年人人體工程學 191
（二）老年人的生理特征 192
（三）老年人的生理需求 193
二、老年人的心理特征研究 194
（一）老年人的心理特征 194
（二）老年人的心理需求 194
三、老年人的行為活動特征 195
（一）老年人活動分布圈 195
（二）老年人的活動特性 196
四、老年人群購買力分析 197
（一）老年人經濟收入來源 197
（二）老年人購買力正提升 197

第二節中國養老地產客戶群體分析 198

一、企事業單位老年退休人群 198
二、收入學歷較高的中年子女 198
三、追求安逸老年生活退休者 198
四、休閑度假養生的老年客流 198
五、養老地產的潛在客戶分析 199
六、養老地產客戶群消費特征 199

第三節養老地產消費者行為分析 201

一、中國居民養老意愿調查 201
二、老年人的養老消費觀念 201
三、消費者對養老地產認識 202
四、不同老年人關注度調查 202
五、養老地產設施服務需求 202
六、養老地產入住方式調查 203

第四節養老地產調研結論及對策 204

第三部分競爭格局分析 206

第九章養老地產行業競爭形勢及策略 206

第一節行業總體市場競爭狀況分析 206

一、養老地產行業競爭結構分析 206
（一）現有企業間競爭 206
（二）潛在進入者分析 206
（三）替代品威脅分析 207
（四）供應商議價能力 208
（五）客戶議價能力 208
二、養老地產行業市場競爭格局分析 209
三、養老地產行業SWOT分析 210
（一）養老地產行業優勢分析 210
（二）養老地產行業劣勢分析 210
（三）養老地產行業機會分析 210
（四）養老地產行業威脅分析 210

第二節養老地產行業競爭格局綜述 210

一、養老地產業未來競爭格局和特點 210
二、養老地產市場進入及競爭對手分析 212

第三節養老地產市場競爭策略分析 212

一、養老配套服務是核心競爭力 212
二、養老地產市場競爭策略建議 215

第十章養老地產行業領先企業分析 217

第一節保利房地產(集團)股份有限公司 217

一、企業基本情況分析 217
二、養老地產項目布局 217
三、企業經營情況分析 218
四、企業銷售網絡分布 219
五、企業競爭優勢分析 219
六、企業發展戰略分析 221

第二節萬科企業股份有限公司 222

一、企業基本情況分析 222
二、養老地產項目布局 222
三、企業經營情況分析 223
四、企業銷售網絡分布 224
五、企業競爭優勢分析 224
六、企業發展戰略分析 225

第三節遠洋地產控股有限公司 225

一、企業基本情況分析 225
二、養老地產項目布局 226
三、企業經營情況分析 226
四、企業銷售網絡分布 227
五、企業發展戰略分析 227

第四節花樣年控股集團有限公司 229

一、企業基本情況分析 229
二、養老地產項目布局 229
三、企業經營情況分析 229
四、企業銷售網絡分析 230
五、企業發展戰略分析 231

第五節首創置業股份有限公司 231

一、企業基本情況分析 231
二、養老地產項目布局 231
三、企業經營情況分析 232
四、企業銷售網絡分布 232
五、企業發展戰略分析 232

第六節綠城房地產集團有限公司 233

一、企業基本情況分析 233
二、養老地產項目布局 234
三、企業經營情況分析 234
四、企業銷售網絡分布 235
五、企業發展戰略分析 235

第七節親和源集團有限公司 236

一、企業發展基本情況 236
二、養老地產項目布局 237
三、企業發展戰略分析 237
第四部分投資前景展望 239

第十一章 2019-2025年養老地產行業面臨的困境及對策 239

第一節養老地產行業面臨的困境 239

一、無法復制的中國養老地產 239
二、年輕人成為養老地產銷售主角 240
三、養老會員制模式能走多遠 240
四、政策引導失利市場預期不定 241

第二節養老地產企業面臨的困境及對策 241

一、養老地產企業面臨的困境 241
（一）養老地產運營盈利模式不夠成熟 241
（二）養老地產融資難，前期資金壓力大 242
（三）后期服務復雜，專業護理人員缺乏 242
二、養老地產企業發展的對策 242
（一）規劃設計先易后難，緩解前期壓力 242
（二）吸引社會資本，拓展融資渠道 242
（三）企業配合當地政府規劃，爭取政府支持 242
（四）借鑒國外成熟經驗，提升運營服務能力 243

第三節中國養老地產行業發展建議 243

一、對政府的建議 243
二、對開發商的建議 243
（一）開發養老地產應慎之又慎 243
（二）可考慮合作開發養老地產 243
（三）在已建項目或擬開發項目上建設日托（養老）站 244

第十二章 2019-2025年中國養老地產市場前景預測分析 245

第一節 2019-2025年養老地產市場發展驅動力分析 245

一、我國房地產市場細分為大勢所趨 245
二、我國人口老齡化進程加速發展 245
三、家庭收入小康化和富裕人群擴大化 245
四、養老機構和專業護理人員嚴重不足 246

第二節 2019-2025年中國養老地產發展趨勢分析 246

一、綜合性住宅將成為主導產品 246
二、市場競爭激烈設計更重細節 246
三、更加注重以人為本開發理念 247
四、小戶型是養老地產開發首選 247
五、將逐步從主城區向郊區轉移 247
六、開發不再片面追求規模檔次 247

第三節 2019-2025年京津冀養老地產市場發展前景 247

一、北京市養老地產市場發展前景 247
二、天津市養老地產市場發展前景 249
三、河北省養老地產市場發展前景 249
四、京津冀養老地產市場發展前景 250

第四節 2019-2025年中國養老地產市場發展前景分析 251

一、養老地產成房地產新增長點 251
二、養老地產產品漸成新型剛需 251
三、養老地產潛力巨大尚需升級 252
四、養老地產市場需求前景廣闊 253
五、中國養老地產市場規模預測 254
第五部分投融資戰略研究 256

第十三章養老地產投融資市場戰略分析 256

第一節養老地產投資開發影響因素分析 256

一、地區經濟水平 256
二、地區居民收入 256
三、社會福利制度 256
四、老齡人口數量 256
五、居民養老觀念 257
六、地區生態環境 257
七、地區地價水平 257

第二節中國養老地產投資特性分析 257

一、養老地產項目投入產出分析 257
二、投資養老地產關鍵決策要素 258
三、養老地產的投資價值點分析 259
（一）進入品牌效應 259
（二）售租獲取利潤 259
（三）運營管理獲益 259
（四）地區輻射效應 260
（五）社會口碑效應 260

第三節房地產企業投資養老地產可行性分析 260

一、養老地產成房企開發新方向 260
二、房企開發養老地產優勢分析 260
三、房企開發養老地產前提分析 261
四、房企投資養老地產效益分析 261

第四節保險企業投資養老地產可行性分析 261

一、保險資金與養老地產匹配性 261
二、險資投資養老地產法律環境 263
三、保險資金養老地產投資模式 264
四、險企養老地產運營模式分析 265
五、險企養老地產投資收益分析 266

第五節中國養老地產投資風險分析 267

一、產業政策風險 267
二、房產信貸風險 268
三、新興市場風險 268
四、投資收益風險 268
五、物業管理風險 269

第六節中國養老地產投融資策略分析 269

一、房地產投融資主體分析 269
二、養老地產融資渠道分析 270
三、養老地產融資方式分析 271
四、養老地產融資策略分析 272
五、養老地產PFI融資模式 275

第十四章養老地產行業投資開發戰略研究 280

第一節對我國養老地產開發戰略思考 280

一、市場定位及有效需求與供給 280
二、資源的獲取整合與有效利用 280
三、能力培育與創新 281
四、利益關系及共生共長 282

第二節養老地產行業投資開發規劃研究 282

一、規劃選址要求 282
（一）基礎型養老社區 282
（二）高端型養老社區 283
二、對環境景觀要求 284
（一）好景配好房 284
（二）高綠地率 285
（三）高供氧綠植組合 285
三、對交通的要求 286
（一）人車分流系統是最低要求 286
（二）結合景觀體系打造慢生活步行系統 286
四、對規劃尺度的要求 286
（一）控制建筑高度和密度 286
（二）宜人的活動場所尺度 287
（三）適合老年人出行的服務設施設置半徑 287
五、老年社區對日照通風衛生要求 287
六、老年社區對公共服務設施的要求 287
（一）無障礙道路系統為強制性建設內容 287
（二）入戶式和隨身式急救護理系統 288
（三）醫療體檢康復中心 288
七、養老地產規劃選址綜述 288

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