2018-2023年中國房地產深度調研分析報告-中商產業研究院

內容概括

企業成功的關鍵就在于，能否跳出紅海，開辟藍海。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產業的當前需求、潛在需求以及新的需求！隨著房地產行業快速發展，大型企業間渠道擴張與資本運作日趨頻繁，國內外優秀的房地產企業，如萬科、恒大、保利、華潤、金地等，愈來愈重視對行業市場的研究，特別是對房地產市場發展環境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內外優秀的房地產企業迅速崛起，逐漸成為行業中的翹楚！2012年以來，中央政府始終對房地產市場調控保持從嚴態勢，多次釋放調控力度不放松的信號。隨著限購、限貸等調控政策措施逐步發揮作用，投資投機性需求被有效遏制，但部分城市商品房銷售量明顯回升，新建住宅價格出現環比上漲，土地市場也隨之出現了一些波動，部分城市再現高價地，引發社會熱議。目前，國家稅務總局正在會同財政部、住房城鄉建設部在總結滬、渝兩市房產稅改革試點經驗的基礎上，積極研究推進擴大房產稅改革試點范圍。房產稅改革試點范圍的擴大是大勢所趨，重慶、上海的試點情況表明，由于房產稅試點初期稅率低、征稅范圍窄，對購房者的實際稅費影響有限，但房產稅改革深入，將進一步打擊投資投機性行為。1-7月份，全國房地產開發投資50381億元，同比名義增長13.7%，房地產開發企業到位資金68987億元，同比增長3.2%，我國房地產開發企業房屋施工面積為63.27億平方米，其中，住宅施工面積為45.16億平方米，我國房地產開發企業房屋竣工面積為4.35億平方米，其中，住宅竣工面積為3.33億平方米。我國房地產開發企業商品房銷售面積為4.96億平方米，我國房地產開發企業商品房銷售額為2.99萬億元。從支持商品住宅需求的經濟環境來看，目前我國宏觀經濟穩定增長，在此基礎上，城鎮居民收入有了更快的提升。宏觀經濟的高速增長是支撐我國房地產市場持續繁榮的最根本因素之一。城市化率大幅提升一直是國內房地產行業賴以蓬勃發展的最為重要的契機，未來幾年，考慮到城市人口的快速增長、舊城改造、預期居住面積的實現、以及東方人強烈的置業偏好使得城市里80%的人都有潛在購房需求等因素，將對我國住宅消費存在巨大的潛在需求。

報告目錄

第一章房地產行業相關概述 21

第一節房地產概念闡釋 21

一、房地產的定義 21
二、房地產的特征 21
三、房地產的自然形態 21
四、房地產的類別 22

第二節房地產行業概述 22

一、房地產行業的定義 22
二、房地產行業的內容 23
三、房地產行業的特點 23
四、房地產行業的地位 24

第三節房地產市場分析的內容和特點 24

一、房地產市場分析的定義 24
二、房地產市場分析的分類 25
三、房地產市場分析的特點 25
四、房地產市場的組成要素 26

第二章中國房地產市場運行分析 27

第一節房地產景氣指數分析 27

第二節房地產開發投資分析 30

第三節房地產開發資金來源 33

第四節房屋施竣工面積與價值 36

一、房地產開發企業房屋施工面積 36
二、房地產開發企業房屋竣工面積 37
三、房地產開發企業房屋竣工價值 37
四、房地產開發企業房屋竣工造價 38

第五節商品房銷售情況分析 38

一、商品房銷售面積分析 38
二、商品房現房銷售面積 39
三、商品房期房銷售面積 39
四、商品房銷售金額分析 40
五、商品房現房銷售金額 40
六、商品房期房銷售金額 40

第六節中國房地產市場價格分析 41

一、新建住宅銷售價格指數 41
二、新建商品住宅價格指數 42
三、二手住宅銷售價格指數 43

第七節中國房地產市場價格分析 45

一、新建住宅銷售價格指數 45
二、新建商品住宅價格指數 46
三、二手住宅銷售價格指數 47

第三章中國中國房地產品牌價值研究分析 49

第一節年房地產品牌價值分析 49

第二節中國房地產公司品牌價值分析 55

一、房地產公司品牌價值分析 55
二、國有房地產公司品牌價值 56
三、商業地產公司品牌價值分析 57
四、商業地產公司項目價值分析 58

第三節中國房地產特色地產品牌價值 60

一、住宅地產項目品牌價值 60
二、產業地產項目品牌價值 61
三、旅游地產項目品牌價值 62
四、地方項目品牌價值分析 63
五、專業領先品牌價值分析 64

第四節中國區域房地產公司品牌價值 65

一、華東房地產公司品牌價值 65
二、華南房地產公司品牌價值 66
三、華北房地產公司品牌價值 67
四、中部房地產公司品牌價值 68
五、西部房地產公司品牌價值 69

第四章中國商業地產發展分析 71

第一節中國商業地產發展概述 71

一、商業地產行業發展歷程 71
二、商業地產行業驅動因素 71
（一）外部驅動因素分析 71
（二）內部價值潛力分析 72
三、商業地產發展的必然性 74
四、商業地產市場現狀分析 75
五、商業地產發展特點分析 75
六、商業地產市場形勢分析 76

第二節中國商業地產的發展狀況 77

一、商業地產開發投資額分析 77
二、商業地產銷售面積分析 78
三、商業地產銷售價格分析 79

第三節商業地產發展特點及未來趨勢 80

一、中國商業地產的發展特點 80
二、中國商業地產的發展前景 82
三、商業地產發展的趨勢 84

第四節中國商業地產運營模式探討 86

一、完全自營模式分析 86
（一）完全自營模式資源要求 86
（二）完全自營模式優劣勢分析 87
二、自營+經營貸模式分析 87
（一）模式操作方式 87
（二）模式資源要求 88
（三）模式優劣勢分析 89
三、資本運作模式分析 89
（一）資本運作模式操作方式 89
（二）資本運作模式優劣勢分析 90

第五節中國商業地產經營策略的比較 90

一、零散銷售、統一經營 90
二、零散銷售、各自經營 91
三、整體出售、整體經營 91
四、整體出租、整體經營 91
五、零散出租、各自經營 92

第六節中國商業地產目標市場定位 92

一、目標市場的選擇策略 92
（一）集中化進入策略 92
（二）商品專業化策略 92
（三）市場專業化策略 93
（四）選擇性進入策略 93
（五）市場全覆蓋策略 93
二、項目開發商圈分析法 93
三、商業地產項目客戶定位 99
（一）商圈范圍界定 99
（二）消費者定位 99
（三）商家定位 100
（四）投資者定位 100
四、商業地產項目業態定位 101
（一）業態分類與特點 101
（二）項目的業態定位 103
（三）業態的合理構成 105
五、商業地產項目條件判斷 106

第七節中國商業地產市場項目招商策略 109

一、商業地產項目招商特點 109
二、商業地產項目招商對象 109
三、商業地產項目招商流程 111
四、商業地產招商現存問題 111
五、商業地產項目招商策略 113
（一）項目招商通用策略 113
（二）購物中心招商策略 117
（三）寫字樓的招商策略 120
（四）商業街的招商策略 125
（五）餐飲品牌招商策略 126

第五章中國商鋪地產市場 129

第一節中國商鋪市場概況 129

一、商鋪地產開發背景 129
二、商鋪地產經營特點 129
三、商鋪市場存在問題 131
四、商鋪投資考慮因素 131
五、商鋪地產投資技巧 132
六、商鋪市場發展趨勢 135

第二節中國商鋪市場的發展 135

一、中國商鋪市場分析 135
二、中國優質商鋪發展情況 136

第三節重點城市商鋪市場現狀分析 138

一、北京 138
二、上海 139
三、廣州 141
四、深圳 142

第四節產權式商鋪及相關法律問題淺析 143

一、中國產權式商鋪的興起及發展 143
（一）產權式商鋪的概念 143
（二）產權式商鋪經營模式形成的原因 143
二、產權式商鋪發展的現狀考察與法律困境 144
（一）產權式商鋪法律關系現狀的分析 144
（二）產權式商鋪產權登記現狀的分析 146
（三）產權式商鋪售后包租問題現狀的分析 147
三、產權式商鋪經營模式完善構想 150
（一）完善產權式商鋪經營模式的常規構想 150
（二）完善產權式商鋪經營模式的證券化構想 151

第五節商鋪地產投資分析 152

一、我國商業街主要類型 152
二、商業街投資收益分析 153
（一）商業街投資成本構成 153
（二）商業街投資回報率 154
（三）商業街盈利模式分析 155
（四）商業街運作成功策略 155
三、零售地產投資交易規模 158
（一）零售地產市場投資份額 158
（二）零售地產投資交易規模 159

第六節商鋪投資風險與對策 160

一、投資商鋪風險及對策分析 160
二、產權式商鋪投資風險分析 161
（一）產權式商鋪投資優勢 161
（二）產權式商鋪法律風險 162
（三）產權式商鋪投資風險 164
三、七類商鋪的投資回收形態 165
四、七類商鋪的投資策略分析 167

第六章中國寫字樓市場 171

第一節中國寫字樓市場發展綜述 171

一、中國寫字樓的開發特性 171
二、中國寫字樓的開發背景 172
三、中國寫字樓投資情況分析 173
四、中國寫字樓市場建設規模 173
五、中國寫字樓市場銷售情況 175
六、中國寫字樓市場價格情況 176

第二節中國四大城市寫字樓市場發展 177

一、北京 177
二、上海 178
三、廣州 180
四、深圳 181

第三節寫字樓市場競爭現狀 181

一、寫字樓錯位競爭分析 181
二、甲級寫字樓競爭分析 182
三、節能環保成新競爭點 184

第四節寫字樓市場投資分析 185

一、寫字樓投資建設成本 185
二、寫字樓運營管理成本 186
三、寫字樓投資者類型情況 186
四、寫字樓盈利模式分析 187
五、寫字樓盈利模式因素 188
六、寫字樓投資回報率分析 189

第五節寫字樓市場投資前景 191

一、寫字樓投資前景分析 191
二、寫字樓投資潛力分析 192
（一）大城市投資潛力 192
（二）中城市投資潛力 192
（三）小城市投資潛力 193
三、寫字樓發展前景分析 193
（一）寫字樓區域發展潛力 193
（二）郊區寫字樓發展前景 194
（三）總部辦公樓投資機會 195

第七章中國購物中心地產市場 197

第一節中國購物中心總體發展情況 197

一、購物中心總量持續快速增長 197
二、購物中心仍以大體量為主 198
三、中國購物中心發展階段的轉變 199

第二節中國購物中心類型及城市格局發展趨勢 200

一、購物中心類型 200
二、購物中心業態組合 201
三、購物中心投資流向 203

第三節中國購物中心行業并購與趨勢分析 205

一、購物中心整體行業增速放緩 206
二、購物中心市場集中度 207
三、中國購物中心行業新趨勢 208

第四節購物中心發展分布情況 209

一、購物中心分布及城市競爭力 209
（一）購物中心區域分布情況 209
（二）購物中心分布特點分析 210
（三）購物中心各城市競爭力 210
二、重點城市購物中心分布特征 212
（一）上海購物中心分布特征 212
（二）成都購物中心分布特征 213
（三）鄭州購物中心分布特征 214
（四）南寧購物中心分布特征 215
三、三四線購物中心發展現狀 216
（一）三四線購物中心發展優勢 216
（二）三四線購物中心供應格局 218
（三）三四線購物中心開發模式 219
（四）三四線MALL短培育周期 220

第五節購物中心的發展方向分析 221

一、購物中心運營因素 221
（一）消費者認為的運營因素 221
（二）商戶認為的運營因素 222
（三）開發商認為的運營因素 223
二、購物中心拓展方向 224
三、品牌商戶未來發展趨勢 225
四、網絡購物與商場購物 226
五、購物中心零售業交易 228
六、中國購物中心企業前十 229

第六節購物中心投資收益分析 230

一、購物中心盈利模式選擇 230
二、購物中心投資成本構成 231
三、購物中心業態租金分析 234
四、購物中心的投資回報率 235

第七節購物中心市場投資前景 237

一、購物中心業態發展趨勢 237
二、購物中心投資前景分析 238
三、購物中心投資潛力分析 238
（一）大城市投資潛力分析 238
（二）中城市投資潛力分析 239
（三）小城市投資潛力分析 239

第八章中國工業地產市場 240

第一節中國工業地產市場概況 240

一、中國工業地產發展歷程分析 240
二、中國工業地產發展特點分析 241
（一）跨國投資增多 241
（二）國內企業大舉圈地 242
（三）工業地產租金飆升 243
三、中國工業地產土地價格分析 243
（一）中國工業用地價格走勢分析 243
（二）中國工業用地土地價格指數 244
（三）主要地區工業用地價格分析 245
四、中國工業園區單位產值分析 246
五、中國工業地產市場面臨的問題 246

第二節中國各大城市工業地產的發展情況 247

一、上海市 247
二、北京市 249
三、深圳市 250
四、武漢市 251
五、天津市 252
六、重慶市 253

第三節工業地產開發招商策略分析 254

一、工業地產成功開發要素 254
（一）項目選址 254
（二）項目定位 254
（三）客戶選擇 254
（四）宣傳造勢 255
（五）產業招商 255
（六）服務水平 255
二、工業地產開發選址策略 255
（一）區域環境分析 255
（二）開發區環境分析 256
（三）產業依托分析 256
（四）交通物流區位分析 256
（五）企業客戶來源分析 256
三、工業地產開發定位策略 256
（一）市場定位的必要 256
（二）市場地位的策略 257
四、工業地產招商引資分析 258
（一）招商引資的重要性 258
（二）傳統招商模式的問題 259
（三）招商環境的打造 260
（四）選商分析 261

第四節工業地產企業融資渠道分析 262

一、股權出讓融資 262
二、增資擴股融資 262
三、產權交易融資 263
四、杠桿收購融資 264
五、風險投資融資 264
六、投資銀行融資 265
七、國內上市融資 265
八、境外上市融資 266
九、買殼上市融資 267

第五節中國工業地產發展新趨勢探析 268

一、中國工業地產發展趨勢 268
（一）工業與工業地產共同高速發展 268
（二）工業地產操作方式將不斷創新 268
（三）都市化工業成工業地產發展趨勢 269
（四）高新區成未來工業地產發展重點 269
二、中國工業地產業發展戰略分析 269
（一）工業園區招商引資環境建設 269
（二）用品牌意識引導工業地產發展 278
（三）以專業化謀工業地產的發展 278

第九章北京房地產市場 280

第一節北京房地產投資金額分析 280

第二節北京房地產建設分析 280

一、北京房地產施工面積分析 280
二、北京房地產竣工面積分析 281
三、北京房地產新開工面積分析 281

第三節北京房地產銷售需求分析 281

一、北京商品房銷售面積分析 281
二、北京房地產銷售金額分析 282

第四節北京房地產市場情況分析 282

一、北京住宅房庫存情況分析 282
二、北京住宅房均價走勢分析 283
三、北京房地產成交情況分析 284

第五節北京房地產開盤情況分析 285

一、愛晚大愛城 285
二、潤澤公館 286
三、華潤公元九里 286
四、廊坊孔雀城?大學里 287
五、北京市各月房地產開盤情況 287

第六節北京房地產市場的最新政策 288

一、自住商品房明確為共有產權 288
二、《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》 289
三、兩會提出房地產的“雙向調控” 289
四、京津冀一體化 289
五、公積金新政 290

第七節北京房地產趨勢與前景 290

第十章上海房地產市場 291

第一節上海市房地產的政策與環境 291

第二節上海市土地成交情況分析 292

一、上海市土地市場成交情況 292
二、上海市住宅用地成交情況 293
三、上海市住宅用地溢價率情況 294
四、上海房地產企業購置土地 295

第三節上海房地產投資情況分析 295

一、上海房地產投資金額分析 295
二、上海房地產投資資金來源 296
三、上海房地產投資結構分析 296

第四節上海房地產建設情況分析 297

一、上海房地產施工面積分析 297
二、上海房地產竣工面積分析 297
三、上海房地產新開工面積分析 297

第五節上海房地產銷售情況分析 298

一、上海房地產銷售面積分析 298
二、上海房地產銷售金額分析 298

第六節上海市房地產細分市場研究 299

一、住宅市場 299
二、別墅市場 300

第七節上海市房地產的趨勢與前景 302

第十一章廣州房地產市場 303

第一節廣州房地產投資金額分析 303

第二節廣州房地產建設分析 303

一、廣州房地產施工面積分析 303
二、廣州房地產竣工面積分析 303
三、廣州房地產新開工面積分析 304

第三節廣州房地產銷售需求分析 304

一、廣州商品房銷售面積分析 304
二、廣州房地產銷售金額分析 305

第四節廣州房地產成交情況分析 305

一、廣州中心區成交情況 306
二、廣州近郊區成交情況 307
三、廣州中心區網簽均價情況 308
四、廣州近郊區網簽均價情況 308
五、廣州前十熱銷樓盤情況 309

第五節上半年廣州預售房源情況分析 310

第六節廣州土地成交情況分析 310

第七節廣州房地產市場的最新政策 311

一、《國務院關于同意廣東省調整廣州市部分行政區劃的批復》 311
二、廣州住房公積金貸款政策擬調整貸過公積金不能再貸 311
三、廣州房貸遭遇“圍城困境” 商貸公積金貸雙收緊 312
四、廣州限簽限價限售“實質性”放開 312

第八節廣州房地產趨勢與前景 312

第十二章深圳房地產市場 314

第一節深圳土地市場 314

第二節深圳房地產投資金額分析 316

一、深圳房地產投資金額分析 316
二、深圳房地產開發投資結構 316

第三節深圳房地產建設分析 316

一、深圳房地產施工面積分析 316
二、深圳房地產竣工面積分析 317
三、深圳房地產新開工面積分析 317

第四節深圳房地產銷售分析 318

一、深圳商品房銷售面積分析 318
二、深圳商品房銷售價格分析 318
三、深圳房地產銷售金額分析 319

第五節深圳市商品住宅市場 319

一、市場供應分析 319
二、市場成交分析 320
（一）整體走勢 320
（二）戶型分析 321
三、區域分析 322

第六節深圳房地產投資項目分析 322

一、恒大國香山 322
二、中洲中央公園 324
三、振業天巒 325

第七節深圳房地產市場的最新政策 325

第八節深圳房地產趨勢與前景 327

第十三章重點企業分析 328

第一節萬科企業股份有限公司 328

一、企業基本情況 328
二、企業經營情況分析 328
三、企業經濟指標分析 329
四、企業盈利能力分析 330
五、企業償債能力分析 330
六、企業運營能力分析 331
七、企業成本費用分析 331

第二節恒大地產集團 332

一、企業概況 332
二、企業經營情況分析 333
三、企業經濟指標分析 334
四、企業盈利能力分析 335
五、企業償債能力分析 335
六、企業運營能力分析 335
七、企業成本費用分析 336

第三節保利房地產（集團）股份有限公司 337

一、企業基本情況 337
二、企業經營情況分析 337
三、企業經濟指標分析 339
四、企業盈利能力分析 340
五、企業償債能力分析 340
六、企業運營能力分析 341
七、企業成本費用分析 341

第四節華潤置地有限公司 342

一、企業概況 342
二、企業經營情況分析 343
三、企業經濟指標分析 344
四、企業盈利能力分析 344
五、企業償債能力分析 345
六、企業運營能力分析 345
七、企業成本費用分析 345

第五節中國海外發展有限公司 346

一、企業概況 346
二、企業經營情況分析 346
三、企業經濟指標分析 347
四、企業盈利能力分析 348
五、企業償債能力分析 348
六、企業運營能力分析 348
七、企業成本費用分析 349

第六節世茂房地產控股有限公司 350

一、企業概況 350
二、企業經營情況分析 350
三、企業經濟指標分析 351
四、企業盈利能力分析 352
五、企業償債能力分析 352
六、企業運營能力分析 352
七、企業成本費用分析 353

第七節龍湖地產有限公司 353

一、企業概況 353
二、企業經營情況分析 354
三、企業經濟指標分析 355
四、企業盈利能力分析 355
五、企業償債能力分析 355
六、企業運營能力分析 356
七、企業成本費用分析 356

版權聲明

?本報告所有內容受法律保護，中華人民共和國涉外調查許可證：國統涉外證字第1454號。本報告由中商產業研究院出品，報告版權歸中商產業研究院所有。本報告是中商產業研究院的研究與統計成果，報告為有償提供給購買報告的客戶內部使用。未獲得中商產業研究院書面授權，任何網站或媒體不得轉載或引用，否則中商產業研究院有權依法追究其法律責任。如需訂閱研究報告，請直接聯系本網站，以便獲得全程優質完善服務。本報告目錄與內容系中商產業研究院原創，未經本公司事先書面許可，拒絕任何方式復制、轉載。在此，我們誠意向您推薦鑒別咨詢公司實力的主要方法。