2019-2023年長春市寫字樓市場前景調查及投資機會研究報告-中商產業研究院

內容概括

寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業單位的職員辦理行政事物和從事商業經營活動的大廈。有的寫字樓由業主自用，有的用于出租，有的部分自用部分出租。隨著建筑材料的改進和技術水平的提高，加上城市中心地價的不斷上漲，城市中心的寫字樓逐漸向高層和超高層發展。在寫字樓集中的地區往往形成城市的“中心商務區”，為社會各行各業，各部門提供集中辦公的場所，從而大大縮短了社會各方面人員的空間距離，寫字樓已成為現代城市發展的重要組成部分。

長春市位于北半球中緯地帶，是吉林省的政治、經濟、文化中心。長春市西北與松原市毗鄰，西南和四平市相連，東南與吉林市相依，東北同黑龍江省接壤。城市面積4789平方公里。市區中心城區建成區面積344.72平方公里。

長春市房地產開發投資額為501.32億元，新開工面積為1000.0萬平方米，施工面積為6122.5萬平方米，竣工面積為590.15萬平方米，銷售面積為799.12萬平方米，銷售額為530.12億元。

長春市寫字樓開發投資額為26.15億元，新開工面積為73.63萬平方米，施工面積為316.01萬平方米，竣工面積為7.08萬平方米，銷售面積為9.73萬平方米，銷售額為7.24億元，出租面積3.34萬平方米。

隨著長春市經濟的發展，產業結構的變化，第三產業比重的遞增，長春市的寫字樓等商務配套已經無法跟上經濟發展的腳步，長春市商務辦公市場亟待發展。市地價、房價的快速升溫，供求關系嚴重斷層，大量的土地被住宅市場占據，留給寫字樓產品成長的空間不斷萎縮，這也直接導致了此類產品售價、租金的同步上揚。

未來幾年，寫字樓投資環境都呈現出利好發展的趨勢，長春市將迎來產業的飛速發展。作為產業地產的重要組成部分，寫字樓無疑會擔當起重要角色。城市產業結構的調整和變化，城市總體經濟的增長、外來企業充裕的資金以及對自身企業形象的追求，都有望為未來幾年本地寫字樓市場的供應量開拓出新的釋放空間。

報告目錄

第一章寫字樓的相關概述 10

第一節寫字樓定義與特點 10

一、寫字樓的定義 10
二、寫字樓的特點 10
三、寫字樓的模式分析 11
四、寫字樓與商務公寓的區別 11

第二節寫字樓的分類 12

一、按建筑面積劃分 12
二、按使用功能劃分 12
三、按現代化程度分 13
四、按綜合條件劃分 13
五、按物業開發目的分 13

第三節寫字樓物業檔次的劃分標準 14

一、頂級物業（國際寫字樓） 14
二、高檔物業（甲級寫字樓） 15
三、中檔物業（乙級寫字樓） 16
四、低檔物業（丙級寫字樓） 17

第二章中國寫字樓市場分析 18

第一節中國寫字樓市場現狀分析 18

一、寫字樓的發展回顧 18
二、寫字樓市場特征分析 19
三、寫字樓錯位競爭分析 21
四、甲級寫字樓競爭分析 22

第二節中國寫字樓投資分析 24

一、房地產投資金額分析 24
二、寫字樓投資金額分析 25
三、房地產開發資金來源規模 26

第三節中國寫字樓市場供給分析 27

一、寫字樓新開工面積 27
二、寫字樓施工面積分析 28
三、寫字樓竣工面積分析 28

第四節中國寫字樓銷售情況分析 29

一、寫字樓銷售面積分析 29
二、寫字樓銷售金額分析 29
三、寫字樓銷售價格分析 29
四、寫字樓價格波動原因 30

第三章長春市房地產市場環境分析 31

第一節長春市地理交通環境分析 31

一、地理位置 31
二、行政劃分 31
三、土地資源 31
四、交通條件 32

第二節長春市宏觀經濟環境分析 33

一、長春市GDP增長情況分析 33
二、長春市產業結構情況分析 33
三、長春市固定資產投資分析 34
四、長春市工業發展現狀分析 34
五、長春市居民收入情況分析 35

第三節長春市房地產政策環境分析 36

一、房地產政策環境綜述 36
二、房地產調控政策解讀 41
三、寫字樓相關政策分析 41

第四節長春市房地產市場環境分析 42

一、房地產投資金額分析 42
二、房地產施工面積分析 42
三、房地產竣工面積分析 43
四、房地產銷售面積分析 43
五、房地產銷售金額分析 44
六、房地產市場價格分析 44

第四章長春市寫字樓市場供需狀況分析 46

第一節長春市寫字樓市場投資分析 46

一、長春市寫字樓投資額分析 46
二、長春市寫字樓投資類型 46

第二節長春市寫字樓市場供給分析 47

一、長春市寫字樓新開工面積 47
二、長春市寫字樓施工面積分析 47
三、長春市寫字樓竣工面積分析 48

第三節長春市寫字樓銷售情況分析 48

一、長春市寫字樓銷售面積分析 48
二、長春市寫字樓銷售金額分析 49
三、長春市寫字樓待售面積分析 49
四、長春市寫字樓銷售價格分析 50

第四節長春市寫字樓出租需求分析 51

一、長春市寫字樓出租面積分析 51
二、長春市寫字樓出租需求分析 51
三、長春市寫字樓的出租率分析 52

第五章長春市重點區域寫字樓市場分析 53

第一節朝陽區寫字樓市場分析 53

一、寫字樓市場現狀分析 53
二、寫字樓建設項目分析 53
三、寫字樓需求情況分析 53
四、寫字樓市場價格分析 54
五、寫字樓租金水平分析 54

第二節南關區寫字樓市場分析 55

一、寫字樓市場現狀分析 55
二、寫字樓建設項目分析 55
三、寫字樓需求情況分析 55
四、寫字樓市場價格分析 56
五、寫字樓租金水平分析 56

第三節高新區寫字樓市場分析 56

一、寫字樓市場現狀分析 56
二、寫字樓建設項目分析 57
三、寫字樓需求情況分析 57
四、寫字樓市場價格分析 58
五、寫字樓租金水平分析 58

第六章長春市寫字樓客戶類型與營銷策略 59

第一節長春市寫字樓客戶類型分析 59

一、跨國公司客戶 59
二、金融企業客戶 59
三、工業企業客戶 59
四、貿易企業客戶 59
五、專業服務機構 60
六、其他類型客戶 60

第二節長春市寫字樓客戶選擇因素 60

一、地理位置 60
二、物業服務 61
三、租金水平 61
四、內部裝修 61
五、通信網路 62
六、商業配套 62

第三節長春市寫字樓客戶銷售策略分析 62

一、注重采集企業客戶關鍵信息 62
二、注重管理跟蹤潛在客戶線索 62
三、強調客戶決策人的公關管理 63
四、強調銷售團隊的組織與協調 63
五、營造對企業客戶商圈的支持 64

第七章長春市寫字樓招商定位與策略分析 65

第一節長春市寫字樓招商階段分析 65

一、開發前期招商 65
二、開發中期招商 66
三、開業階段招商 66
四、開業后的招商 67

第二節長春市寫字樓招商定位要素 67

一、寫字樓業態定位 67
二、寫字樓目標市場 68
三、寫字樓主題特色 68
四、寫字樓品種組合 68

第三節長春市寫字樓營銷推廣工具 68

一、樓書 68
二、DM單 70
三、VI系統 70
四、戶外包裝 71
五、報紙廣告 71
六、車身廣告 72

第四節長春市寫字樓招商策略分析 72

一、寫字樓項目的招商定位 72
二、寫字樓招商的廣告推廣 73
三、寫字樓的招商流程分析 74
四、寫字樓的招商策略建議 76
五、寫字樓的招商管理流程 78

第八章長春市寫字樓物業管理服務分析 82

第一節長春市寫字樓物業服務方式 82

一、委托服務型物業服務 82
二、自主經營型物業服務 82
三、專業服務企業物業服務 82

第二節長春市寫字樓前期物業服務內容 83

一、簽訂物業服務合同 83
二、制訂物業服務方案 83
三、成立業主委員會 83
四、編寫物業維修公約 83
五、制訂規劃并具體落實 83
六、做好物業的接管驗收 83

第三節長春市寫字樓物業營銷租售管理 84

一、寫字樓租賃合同的簽訂 84
二、寫字樓租賃合同的執行 84
三、寫字樓客戶的選擇 84
四、寫字樓租金的確定 87

第四節長春市寫字樓日常物業服務內容 88

一、寫字樓前臺服務內容 88
二、寫字樓設施設備管理 89
三、寫字樓的安全服務 89
四、寫字樓的消防管理 90
五、寫字樓的保潔管理 90

第五節長春市寫字樓物業管理的策略分析 91

一、物業管理水平影響寫字樓品質 91
二、掌握客戶需求提供針對性服務 91
三、細分主流客戶突出服務重點 92
四、前瞻性的運作滿足客戶期望 93
五、運用特色管理成就超值服務 93

第九章長春市寫字樓項目開發策略分析 95

第一節長春市寫字樓項目開發要點分析 95

一、寫字樓的開發策略分析 95
二、寫字樓的市場調查分析 96
三、寫字樓的地塊定位建議 97
四、寫字樓的市場需求分析 98
五、寫字樓的市場供給分析 99

第二節長春市寫字樓產品規劃設計 100

一、寫字樓建筑規劃設計要點 100
二、寫字樓配置規劃設計要點 101
三、寫字樓智能辦公設計分析 103
四、寫字樓生態辦公設計分析 104

第三節長春市超高層高端寫字樓設計趨勢 107

一、規模和功能向復合型發展 107
二、更注重與城市關系的融合 107
三、產品的設計標準不斷提高 108

第十章長春市寫字樓開發重點企業分析 112

第一節長春新星宇房地產開發有限責任公司 112

一、企業發展基本情況 112
二、企業發展歷程分析 112
三、企業開發項目分析 113

第二節長春市萬龍房地產開發有限責任公司 113

一、企業發展基本情況 113
二、企業開發項目分析 114
三、企業發展動態分析 115

第三節長春榮豐房地產開發有限公司 115

一、企業發展基本情況 115
二、企業開發項目分析 116
三、企業發展戰略分析 116

第四節綠地集團長春綠洋置業有限公司 116

一、企業發展基本情況 116
二、企業開發項目分析 117
三、企業發展目標分析 118

第五節長春市筑業房地產開發有限責任公司 118

一、企業發展基本情況 118
二、企業開發項目分析 119

第十一章 2019-2023年長春市寫字樓市場前景預測分析 121

第一節 2019-2023年中國寫字樓市場前景分析 121

一、中國寫字樓市場前景樂觀 121
二、寫字樓區域發展潛力分析 121
三、寫字樓成地產投資新趨勢 122
四、郊區寫字樓市場前景看好 122

第二節 2019-2023年長春市寫字樓市場趨勢分析 123

一、價值取向明朗化 123
二、產品符合時代特質 124
三、與國際化辦公需求相符合 126

第三節 2019-2023年長春市寫字樓市場前景預測 126

一、寫字樓投資規模預測分析 126
二、寫字樓市場需求預測分析 127
三、寫字樓市場價格預測分析 128

第十二章 2019-2023年長春市寫字樓投資風險及策略分析 129

第一節 2019-2023年長春市寫字樓投資盈利分析 129

一、寫字樓投資開發特性 129
二、寫字樓投資開發條件 130
三、寫字樓盈利模式分析 131
四、寫字樓投資成本分析 135
五、寫字樓的投資回報率 136

第二節 2019-2023年長春市寫字樓投資風險分析 137

一、政策風險 137
二、地段風險 138
三、功能風險 138
四、規劃風險 139
五、空置風險 139
六、競爭風險 139

第三節 2019-2023年長春市寫字樓投融資策略分析 139

一、寫字樓項目融資渠道 139
二、寫字樓投資技巧分析 141
三、寫字樓投資策略分析 142

圖表目錄

圖表 1 2015-2018年不同用途房地產開發投資構成統計 24
圖表 2 2015-2018年中國房地產開發投資額變化趨勢圖 25
圖表 3 2018年不同地區房地產投資額完成情況 25
圖表 4 2015-2018年中國寫字樓投資完成額統計 26
圖表 5 2015-2018年中國房地產開發企業到位資金增長率 26
圖表 6 2018年中國房地產開發資金構成情況 27
圖表 7 2015-2018年中國寫字樓新開工面積統計 27
圖表 8 2015-2018年中國寫字樓施工面積統計 28
圖表 9 2015-2018年中國寫字樓竣工面積統計 28
圖表 10 2015-2018年中國寫字樓銷售面積統計 29
圖表 11 2015-2018年中國寫字樓銷售額統計 29
圖表 12 2015-2018年中國寫字樓年均銷售價格統計 30
圖表 13 長春市各區、縣土地面積 31
圖表 14 2015-2018年長春市生產總值情況 33
圖表 15 2015-2018年長春市三次產業增加值情況統計 34
圖表 16 2015-2018年長春市固定資產投資情況統計 34
圖表 17 2015-2018年長春市工業生產情況統計 35
圖表 18 2015-2018年長春市居民收入情況統計 35
圖表 19 房地產用地調控政策要點及主要內容 39
圖表 20 2015-2018年長春市房地產完成投資情況統計 42
圖表 21 2015-2018年長春市房地產施工面積情況統計 43
圖表 22 2015-2018年長春市房地產竣工面積情況統計 43
圖表 23 2015-2018年長春市房地產銷售面積情況統計 44
圖表 24 2015-2018年長春市房地產銷售金額情況統計 44
圖表 25 2015-2018年長春市房地產市場價格情況統計 45
圖表 26 2015-2018年長春市寫字樓市場投資情況統計 46
圖表 27 2015-2018年長春市寫字樓新開工面積統計 47
圖表 28 2015-2018年長春市寫字樓施工面積統計 47
圖表 29 2015-2018年長春市寫字樓竣工面積統計 48
圖表 30 2015-2018年長春市寫字樓銷售面積統計 49
圖表 31 2015-2018年長春市寫字樓銷售額統計 49
圖表 32 2015-2018年長春市寫字樓待售面積統計 50
圖表 33 2015-2018年長春市寫字樓銷售價格統計 50
圖表 34 2015-2018年長春市寫字樓出租面積統計 51
圖表 35 長春市朝陽區重點寫字樓項目 53
圖表 36 長春市朝陽區寫字樓市場價格 54
圖表 37 長春市朝陽區寫字樓租金水平 54
圖表 38 長春市南關區重點寫字樓項目 55
圖表 39 長春市南關區寫字樓市場價格 56
圖表 40 長春市南關區寫字樓租金水平 56
圖表 41 長春市高新區重點寫字樓項目 57
圖表 42 長春市高新區寫字樓市場價格 58
圖表 43 長春市高新區寫字樓租金水平 58
圖表 44 寫字樓開業后招商類別 67
圖表 45 寫字樓招商的策略 78
圖表 46 招商人員的基本工作程序 79
圖表 47 重要客戶接待流程 80
圖表 48 寫字樓招商審核流程 81
圖表 49 寫字樓自用型客戶統計 85
圖表 50 長春新星宇房地產開發有限責任公司基本情況 112
圖表 51 長春市萬龍房地產開發有限責任公司基本情況 114
圖表 52 長春榮豐房地產開發有限公司基本情況 115
圖表 53 長春榮豐房地產開發有限公司開發項目情況 116
圖表 54 綠地集團長春綠洋置業有限公司基本情況 117
圖表 55 綠地集團長春綠洋置業有限公司開發項目情況 117
圖表 56 長春市筑業房地產開發有限責任公司基本情況 119
圖表 57 長春市筑業房地產開發有限責任公司開發項目情況 120
圖表 58 2019-2023年長春市寫字樓投資規模預測 127
圖表 59 2019-2023年長春市寫字樓銷售規模預測 127
圖表 60 2019-2023年長春市寫字樓銷售價格預測 128
圖表 61 寫字樓運營管理能力示意圖 131
圖表 62 寫字樓需求類型及因素 131
圖表 63 寫字樓需求投資者類型情況 132
圖表 64 寫字樓開發運營模式-直接處置型 132
圖表 65 寫字樓開發運營模式-運營處置型 133
圖表 66 寫字樓盈利模式整體示意圖 133
圖表 67 寫字樓盈利模式影響因素 134
圖表 68 寫字樓可持續盈利模式分析 134
圖表 69 寫字樓盈利案例研究 135
圖表 70 寫字樓運營管理費用情況 136
圖表 71 寫字樓行業融資渠道 140

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